Quelles sont les assurances en construction ?

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Assurances construction
Qu'il s'agisse de la construction d'une extension ou de la rénovation d'un bâtiment, maître d’œuvre et maître d'ouvrage sont dans l'obligation de contracter des garanties d'assurance spécifiques pour couvrir les risques liés à une construction de maison. Qui paie quoi ? Combien ça coûte ? Quelles sanctions en cas de manquements ? Ce dossier fait le point sur toutes ces questions.


Sommaire

Maître d'ouvrage et maître d’œuvre ?

Les assurances obligatoires du maître d'ouvrage
    L'assurance dommages-ouvrage

Les assurances obligatoires du maître d’œuvre

    la garantie de parfait achèvement
    la garantie biennale
    la garantie décennale

Maître d'ouvrage et maître d’œuvre ?

Dans le cadre des garanties d'assurance, une distinction est faite entre les obligations incombant au maître d’œuvre et celles incombant au maître d'ouvrage.

Pour bien comprendre :
Le maître d'ouvrage est le donneur d'ordre. Le plus souvent c'est le propriétaire d'un bien immobilier, mais il peut aussi être le gestionnaire d'un bien dans le cas d'une co-propriété, ou d'un bien public. Étant propriétaire du terrain où le bâtiment va être édifié, ou le propriétaire d'un bâtiment à rénover, le maître d'ouvrage doit se couvrir des éventuelles malfaçons qu'il pourra constater après réception des travaux confiés au maître d’œuvre.

Le maître d'œuvre quant à lui est l'entité retenue par le maître d'ouvrage pour réaliser l'ouvrage. Il s'agit souvent d'un constructeur entrepreneur, d'un promoteur immobilier, d'un lotisseur, d'un architecte, etc. Le maître d'oeuvre est responsable de la bonne exécution du travail réalisé. Il est soumis à une obligation d'assurance décennale qui engage sa responsabilité pendant 10 ans après la réception du chantier.

Les assurances obligatoires du maître d'ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage

En tant que propriétaire du bien, le maître d'ouvrage a l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Cette assurance permet d’obtenir en principe, en cas de sinistre, le paiement rapide des travaux de réparations qui relèvent de la garantie décennale sans avoir à attendre qu’un tribunal ait déterminé les responsabilités de chacun.

L'assurance dommages ouvrage agit ainsi en complément de l'assurance décennale obligatoirement contractée par le maître d’œuvre.

Selon l’article L. 242-1 du code des assurances : «Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil».

L'assurance dommages-ouvrage couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage (défauts d’étanchéité de la toiture, défauts d’isolation thermique des murs, etc). Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage comme le chauffage central.

Ne sont pas couverts par l'assurance dommages ouvrage :
  • les sinistres survenant pendant les travaux qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur ;
  • le non-achèvement des travaux dans les délais prévus, couvert par d’autres garanties.
Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. L'assureur a l'obligation d' assurer contre ces dommages.

L'assurance dommages ouvrage est obligatoire. A défaut d'assurance, le propriétaire est tenu responsable des désordres de la construction. Dans le cas d'une revente du bien dans les 10 ans, le propriétaire précédent reste responsable des problèmes dans la construction jusqu'à expiration du délai de 10 ans !

L'assurance dommages-ouvrage prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux. Elle expire en même temps que la garantie décennale (soit dans un délai de 10 ans après la réception des travaux). Elle couvre donc une période de 9 ans à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement.

Pour être indemnisé, l'assuré doit adresser une déclaration de sinistre à son assurance. Celle-ci nommera ensuite un expert en vue d'évaluer le montant de l'indemnisation. Le rapport définitif d'expertise et le montant de l'indemnité proposé doivent parvenir au maître d'ouvrage dans les 90 jours qui suivent la survenance du sinistre. Si le maître d'ouvrage est d'accord avec la proposition, il doit notifier sa décision à l'assureur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'assureur a alors 15 jours pour régler le montant de l'indemnité.

Le coût d'une assurance dommages-ouvrage
est calculé au cas par cas. L'assureur prend en compte généralement le volume et la nature des travaux (construction ou rénovation) mais aussi la réputation du constructeur ou du maître d'œuvre. Dans certaines régions, un surcoût est appliqué notamment en raison de la nature des terrains. D'un assureur à l'autre, de grandes différences de coût, mais aussi de garanties sont possibles. Avant de souscrire un contrat, il est important de faire jouer la concurrence en prenant contact avec plusieurs compagnies d'assurance.

Dans tous les cas, le règlement de l’assurance se fait en une seule fois, avant le début des travaux.

Bon à savoir : Une ordonnance du 8 juin 2005 a réduit le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage. Cette ordonnance précise notamment dans son article 3-II. - « Ces obligations d'assurance ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l'ouverture du chantier, à l'exception de ceux qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles. »

Les assurances obligatoires du maître d’œuvre

Si à l'issue du chantier, le maître d'ouvrage (propriétaire) constate des désordres dans son logement, il peut agir en actionnant les garanties à l'encontre du maître d’œuvre. Ces garanties obligatoires sont : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
  • La garantie de parfait achèvement : Durant l’année qui suit la réception des travaux, le maître d’œuvre est tenu d’une obligation de parfait achèvement. Cela signifie qu’il doit réparer tous les désordres mentionnés par l’intermédiaire de réserves lors de la réception de chantier ou par voie de notification écrite pour les dommages intervenus dans les 12 mois suivants la réception des travaux. Ces désordres peuvent être de tous ordres, importants ou pas, dès lors qu'ils ne sont pas consécutifs à l’usure des matériaux.
  • La garantie biennale : La garantie biennale impose au constructeur de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n'est pas opérationnel au cours des 2 années qui suivent la réception des travaux. Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement.
  • La garantie décennale : Elle impose au constructeur de réparer les dommages qui surviennent au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux.
Les dommages concernés sont ceux qui compromettent la solidité du bien (murs, charpentes, etc) et les éléments d'équipements indissociables touchant à la structure même de la construction ou qui rendent le logement impropre à sa destination (isolation, étanchéité, etc).

Le dommage peut résulter d'un défaut de conformité ou d'un vice de sol. Les sous-traitants sont exclus du champ d'application de la loi. Le délai démarre lors de la signature de la réception des travaux.

Bon à savoir : Le professionnel engage sa responsabilité pendant 10 ans, en cas de dommage, à l'égard du propriétaire (le maître d'ouvrage), mais aussi à l'égard des acquéreurs successifs en cas de revente du bien.

Attention : Pour être valide, l'assurance décennale doit avoir été souscrite avant le démarrage des travaux, car elle couvre uniquement les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat.


Pour tout chantier d'importance, une attestation d'assurance décennale est obligatoire !

Le professionnel pour lequel l'assurance professionnelle est obligatoire doit également mentionner sur ses devis et factures : l'assurance souscrite au titre de son activité, les coordonnées de l'assureur ou du garant, la couverture géographique du contrat ou de la garantie.

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