Extension maison mitoyenne : des règles à respecter…

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    Qu’est-ce qu’une maison mitoyenne ?

    Une maison mitoyenne est une maison qui possède au moins un mur en commun avec une autre maison, sans espace. Elle peut avoir été construite en rangées identiques, comme les maisons ouvrières, par un même promoteur.  Dans ce cas, la maison mitoyenne possédera la plupart du temps deux murs mitoyens. Elle peut aussi compter un seul mur mitoyen, les deux maisons étant souvent d’un style identique, mais avec un plan en miroir. généralement sont généralement construites selon le même plan, en miroir l’une de l’autre

    Les maisons jumelles ne sont pas considérées comme mitoyennes, car il existe dans ce cas deux murs, qui peuvent avoir été construits à des époques différentes ou en matériau différent. Elles s’appuient cependant l’une sur l’autre. Ces deux murs peuvent séparer deux maisons, ou deux jardins, ou deux cours. Il n’y aura cependant pas de copropriété.

    Il existe 3 cas de figure pour la propriété des murs :

    • Un mur appartient exclusivement à votre voisin : vous devrez obtenir son accord écrit pour créer une mitoyenneté et ajouter une fenêtre, par exemple, même en verre dépoli.
    • Le mur fait partie de votre propriété, vous décidez seul de la création de votre extension. Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux. Les frais d’entretien de cette partie restent alors à sa charge exclusive.
    • Si le mur appartient conjointement à vous et à votre voisin, vous avez le droit de le rehausser sans lui demander son accord. La partie surélevée du mur vous appartiendra alors. Les frais d’entretien et de réparation seront à votre charge. Il faudra cependant demander son accord si vous créez une extension entraînant une nuisance, comme la perte d’ensoleillement, par exemple.
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    Maison mitoyenne, que dit la législation ?

    Une maison mitoyenne est une maison dont vous partagez la propriété de certains murs avec votre voisin. En d’autres termes, les murs de votre maison vous appartiennent seulement pour moitié. Si vous avez le projet de construire une extension en prenant appui sur un mur mitoyen, vous devez respecter certaines règles. La première de ces règles est d’abord de vous assurer que le mur est bien mitoyen.

    Qui dit mur mitoyen sous-entend qu’il existe un copropriété, et un règlement de copropriété qui va forcément influencer votre projet d’extension. Le cas où la conception d’une extension ou d’une surélévation est le plus compliqué, est celui de l’extension de maison avec deux mitoyennetés.

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    Agrandissement de maison mitoyenne : un bornage indispensable

    Avant de se lancer dans la conception du plan de votre extension de maison, mieux vaut donc savoir exactement si votre mur vous appartient totalement, si vous en partagez la propriété avec votre voisin, ou s’il appartient entièrement à votre voisin. Pour cela, la seule solution est d’en passer par un bornage réalisé par un géomètre expert.

    Pour fixer formellement les limites de propriété pour votre extension d’habitat, le géomètre examine les documents cadastraux, les titres de propriété et les conventions pour délimiter de manière précise votre terrain. Le procès-verbal de bornage qu’il va rédiger sera ensuite enregistré par le notaire. Il a ainsi une valeur officielle et vous permettra de prévenir les éventuelles contestations ultérieures.

    Il va déterminer si votre mur est mitoyen ou privatif. Un mur privatif n’appartient qu’à un seul propriétaire, et ce dernier peut édifier ce qu’il veut sans que son voisin puisse objecter. Si le mur est mitoyen, il appartient aux deux propriétaires, S’il n’y a pas de restriction à cause des vues ou du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS), vous pouvez adosser un mur contre le mur mitoyen, et même de faire reposer des poutres porteuses, à condition que le mur en question soit solide, et que vous laissiez un espace minimum de 5,5 cm du côté du voisin.

    Quelles sont les réglementations de la limite de propriété ?

    Qu’il s’agisse d’une extension sur un grand terrain ou dans le contexte d’une mitoyenneté, il est utile de connaître les bornes d’une propriété et donc les limites réglementaires. La limite de propriété est la distance minimale à respecter entre une construction et la limite séparative du voisinage. Son objectif est d’assurer à chacun une certaine intimité, sans gêne pour les voisins. Dans le cadre des contraintes fixées par le PLU ou le POS, toute construction d’extension est envisageable, qu’il s’agisse d’une extension accolée, d’une extension en L, d’une extension indépendante, etc. Des servitudes de passage peuvent cependant exister, comme par exemple pour maintenir l’accès à une place de parking.

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    Quid d’une surélévation de maison mitoyenne ?

    Si vous prévoyez de faire construire une extension de maison mitoyenne en hauteur, vous devez vous plier à la loi. Le Code civil précise dans le cas d’une surélévation les choses. Vous ne pouvez avoir de vues droites donnant sur la propriété voisine, sauf si la distance entre l’ouverture et le fond de votre voisin est d’au moins 1,90 m. Pour les vues obliques, la distance minimale est de 0,60 m.

    Quelle distance entre une maison et la clôture du voisin ? Et quelle est la distance à respecter entre deux maisons ?

    Si le mur mitoyen pose des problèmes de propriété, l’autre mur de l’extension demande également un grand respect de la législation. Tout d’abord, selon l’article R. 111-19 du Code de la construction, « une construction en limite de propriété doit être érigée à une distance séparative minimale de 3 mètres, par rapport à la maison des voisins ». Jusqu’à cette limite, vous n’avez pas besoin de l’accord du voisin de ce côté de l’extension. Peut-on cependant refuser une construction en limite de propriété ? Seulement si cette limite est franchie. Si le mur de l’extension s’accole à un mur aveugle du voisin, la construction ne devient possible que si l’accord écrit du voisin est recueilli. 

    Si dans certains cas la limite de propriété est facile à trouver, la question de la limite de propriété : mur ou toiture ? se pose souvent. Or, selon les règles établies par le Code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Cela signifie que les débords de toiture doivent impérativement se trouver en limite de propriété. Même un balcon dépassant de la maison peut signifier la limite de propriété.

    Si la perte d’ensoleillement est souvent la cause d’un différend entre voisins, elle est rarement considérée en ville et dans le cas des extensions de maison. Certes, si vous construisez à plus de 10 mètres de haut que la maison mitoyenne se retrouve entièrement à l’ombre, la justice peut intervenir et vous demander de renoncer aux travaux. Ces cas sont cependant exceptionnels, et la perte d’ensoleillement est rarement considérée en environnement urbain.

    Comment agrandir une maison mitoyenne ? Avec quel type d’extension ?

    Les réglementations de la mitoyenneté ne précisent aucun type d’extension, de matériau. Seule la hauteur peut interdire certaines constructions, au-dessus de 10 mètres. Qu’il s’agisse donc d’une extension de garage, d’une extension de cuisine, d’une maison mitoyenne de ville avec une extension véranda, faire une extension de maison mitoyenne en bois, en verre ou refaire une extension ne change pas la loi. Tant que les règles sont respectées, les recours du voisin n’auront aucun effet.