La surélévation d'immeuble facilitée avec la loi ALUR

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), le droit de l'urbanisme concernant la surélévation d'immeubles est assoupli. Les projets se multiplient du coup. Explications.
surélévation d'un immeuble parisien

Surélévation d’immeuble : un assouplissement pour de nouveaux logements

Dans les grandes villes, le foncier coûte de plus en plus cher. Et face à la pénurie de logements, le législateur a décidé d'assouplir les règles d'urbanisme concernant la surélévation d'immeubles. Résultat ? Les copropriétaires de bon nombre d'immeubles anciens dont les droits à construire sont loin d'être épuisés se lancent désormais dans des projets de surélévation. Que change la loi ALUR ? Essentiellement, la loi ALUR a modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Ainsi, avant la loi ALUR, la surélévation d’un immeuble en copropriété ne pouvait être votée qu’à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Il suffisait d'un copropriétaire contre le projet, et tout était bloqué.

Depuis la loi ALUR, la règle de principe est que le vote de la surélévation d’un immeuble se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. « La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

Par ailleurs, la Loi Boutin du 25 mars 2009 reste en vigueur. Elle stipule que si la copropriété est située en zone de DPU la majorité de l’art. 25 suffit (51%).

Le projet de surélévation d’immeuble peut être proposé au vote de l’assemblée générale par des copropriétaires, ou uniquement par les copropriétaires du dernier étage.

Selon les cas, la surélévation de l’immeuble peut viser à ajouter des parties privatives et/ou des parties communes en modifiant la toiture et en créant de nouvelles constructions dans le prolongement de la façade de l’immeuble. Un ou plusieurs étages peuvent être ajoutés selon la conformation de l'existant.

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Les copropriétaires du dernier étage ont la priorité

Avant la loi ALUR, il était nécessaire d’avoir l’accord unanime des copropriétaires du dernier étage pour pouvoir réaliser une surélévation. Depuis la loi ALUR, la majorité n'est plus requise. En compensation de cette perte de privilège, les copropriétaires du dernier étage disposent désormais d’un droit de priorité d'achat lors de la vente des logements créés par la surelevation immeuble copropriété. Dans ce cadre, et préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic est dans l'obligation de notifier à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre. La notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

surélévation d'un immeuble contemporain aménagement intérieur d'un immeuble surélevé

Cette priorité s’applique également à la cession du droit à surélever. La copropriété peut décider de vendre le droit de surélever le bâtiment à un promoteur. Dans ce cas, depuis la loi ALUR cette décision peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non). « Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l'occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

Qui peut demander une surélévation d'immeuble ?

L'initiative d'un projet de surélévation d'immeuble peut être portée par différentes catégories d'acteurs :

  • par le propriétaire unique d'un immeuble entier. Dans ce cas, il est seul décisionnaire puisqu'il est seul propriétaire. Les travaux de surélévation seront à sa charge et sous sa responsabilité ;
  • par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble en copropriété. Dans ce cas, le syndic de propriété peut soit décider de prendre en charge les travaux de surélévation, il devient ainsi maître d'ouvrage, soit il peut décider de vendre son droit à construire à un promoteur tiers qui deviendra alors maître d'ouvrage ;
  • par le propriétaire d'un logement en copropriété situé au dernier étage qui souhaite agrandir son logement dans le cadre d'une opération privée. Dans ce cas, le propriétaire demandeur sera maître d'ouvrage des travaux de surélévation copropriété. Il supportera seul la responsabilité du déroulement des travaux.

Vous êtes copropriétaire d'un immeuble susceptible d'être surélevé ? Vous souhaitez en savoir plus sur vos droits à construire et le coût de la surélévation de votre immeuble ? Pour toutes vos questions, votre conseiller Camif-Habitat est là pour vous apporter des réponses claires et chiffrées.

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Très bonne prestation du conseiller camif et du maître d'œuvre. Un seul bémol : l'entreprise d'électricité et de plomberie n'était pas à la hauteur( pas d'organisation, pas de synergie avec les autres intervenants, technicien mal équipé……). L'ensemble des autres intervenants (maçons, menuisiers,peintres) super.

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Malgré la difficulté de faire respecter le planning à une partie des artisants, le chantier a été bien encadré, le travail soigné et de qualité. Tous les intervenants étaient à l'écoute du client

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