Pourquoi faire surélever son immeuble est une bonne idée ?
Surélever un immeuble ne profite pas seulement au copropriétaire du dernier étage, sauf si la surélévation ne concerne que l’appartement du dernier étage. Dans tous les autres cas, la surélévation d’un immeuble avec plusieurs niveaux supplémentaires présente de multiples avantages. En premier lieu, elle permet de maximiser l’espace habitable sans nécessiter l’achat de nouveaux terrains. Elle offre ainsi une solution judicieuse face à la pénurie de terrains en zones urbaines.
De plus, la surélévation peut avoir un impact économique significatif. En créant de nouveaux logements, elle peut réduire les charges pour les copropriétaires et locataires sur le long terme. Elle offre également une source de revenus supplémentaires par la vente ou la location de ces nouveaux espaces. La copropriété peut même vendre son droit à surélever à un tiers et percevoir le paiement avant même le démarrage des travaux, une fois le permis de construire purgé. Une véritable aubaine pour les copropriétés qui ne peuvent pas avancer le coût de la surélévation. Et pour toutes celles qui ne peuvent pas payer des coûts de travaux exceptionnels (par exemple la rénovation des parties privatives, d’une façade ou la remise aux normes obligatoires), lancer un projet de surélévation permet de réaliser ces travaux. Voilà ce qui devrait faciliter la phase de concertation avec les autres copropriétaires !
Ensuite, elle donne l’opportunité de réaliser des travaux de rénovation énergétique sur l’immeuble. Ces travaux peuvent améliorer l’isolation et l’esthétique de l’immeuble, grâce à un ravalement de façade, tout en valorisant le patrimoine des copropriétaires. Selon certains calculs, l’ajout d’une surélévation et les travaux de rénovation énergétique réalisés peuvent faire baisser les charges de copropriétés de l’immeuble entier de 30%, et les modifications du règlement de copropriétés allègent sérieusement les tantièmes des propriétaires historiques.
Enfin, la surélévation a un impact environnemental positif en optimisant l’utilisation de l’espace urbain existant et en évitant l’étalement urbain. Elle est aussi intéressante pour les constructions dans le prolongement des façades des immeubles anciens aux toits « haussmanniens » que pour les immeubles récents dont le bâtiment existant possède souvent des toits plats : dans ce cas, il y a vraiment matière à surélévation, puisqu’il ne faut pas déposer les anciens combles.
Un exemple concret : la surélévation appartement dernier étage d’un immeuble à Paris
Depuis le vote de la loi Alur, Paris est une ville où la surélévation d’immeuble est de plus en plus fréquente en raison des prix élevés de l’immobilier et du manque d’espace disponible. A Paris, même une surélévation de toiture peut être rentable, et pas seulement pour le propriétaire du dernier étage. Prenons l’exemple d’un projet mené dans le 16e arrondissement. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le coût de cette surélévation culmine autour de 6000 euros par m², alors que le prix de l’immobilier dans ce quartier peut dépasser les 12 000 euros par m². Ainsi, malgré un investissement initial conséquent, la valeur de la surface habitable créée dépasse largement le coût des travaux engendrés.
De plus, depuis la loi du 3 octobre 2013, si le projet respecte la mixité sociale, le législateur a introduit une exception intéressante : un permis de construire pour une surélévation peut être délivré même s’il dépasse les conditions exigées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le coefficient d’occupation des sols. L’objectif est d’aligner les hauteurs des façades pour éviter les dents creuses.
La surélévation d’immeuble : qui paie ?
La surélévation d’immeuble consiste à rajouter un ou plusieurs étages à un immeuble. Cette opération peut être portée financièrement selon les cas :
- par le propriétaire unique d’un immeuble : dans ce cas, les coûts des travaux de surélévation seront à sa charge et sous sa responsabilité ;
- par la copropriété : dans ce cas, soit c’est le syndic de propriété (autrement dit tous les copropriétaires) qui devient maître d’ouvrage et qui assume financièrement les travaux, soit le syndic de copropriété vend son droit à construire à un promoteur tiers qui deviendra alors maître d’ouvrage ;
- par le propriétaire d’un logement en copropriété situé au dernier étage qui souhaite agrandir son logement dans le cadre d’une opération privée : dans ce cas, le propriétaire demandeur est maître d’ouvrage et c’est à lui de financer les travaux de surélévation. Il devra s’acquitter également du coût du droit à construire envers les autres copropriétaires.
Dans le cas classique où c’est le syndic qui est maître d’ouvrage, le coût de la surélévation de la toiture de l’immeuble sera payé par la vente des logements créés.
Il est crucial de déterminer qui prend en charge les frais associés à la surélévation d’un immeuble. Dans le cas d’une copropriété, la décision est généralement prise en assemblée générale et les coûts sont répartis entre les copropriétaires. Si le projet est initié par un copropriétaire du dernier étage, ce dernier pourrait assumer les coûts.
Pour un immeuble en propriété unique, le propriétaire est responsable des coûts. Par ailleurs, lorsqu’un promoteur immobilier entreprend la surélévation, un « droit à surélever » doit être acquitté à l’ensemble des propriétaires.
Il est également important de noter que les frais varient en fonction de la situation géographique de l’immeuble et du type de surélévation envisagé. Si le droit des surélévations a évolué, les responsabilités des copropriétaires restent foncièrement les mêmes.
Comment savoir si on peut surélever un immeuble ?
Pour déterminer si une surélévation est possible, plusieurs facteurs doivent être pris en compte.
Premièrement, il faut vérifier les règles d’urbanisme en vigueur. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune détermine les droits à construire sur chaque parcelle. Il prévoit notamment la hauteur maximale des bâtiments.
Deuxièmement, il faut tenir compte de la situation de l’immeuble. Certains bâtiments peuvent ne pas supporter une surélévation en raison de leur structure ou de leur état, ou du moins limiter l’ampleur de la surélévation. Une étude de faisabilité s’avère donc nécessaire pour évaluer les contraintes techniques, dont l’accès au logement ajouté.
Troisièmement, dans le cas d’une copropriété, l’accord de la majorité des copropriétaires est requis. Il faut aussi prendre en compte les droits de priorité de certains copropriétaires.
NB.: Depuis le vote de la loi ALUR, la décision d’autoriser la construction d’une surélévation peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non). Notons également que les copropriétaires du dernier étage ont un droit de priorité pour acquérir ou construire une surélévation.
Enfin, parmi les démarches administratives incontournables, une demande de permis de construire doit être déposée auprès de la mairie.
Quels sont les arguments qui plaident contre une surélévation d’immeuble ?
Une surélévation d’immeuble crée de nombreuses nuisances, surtout dans une grande ville. Il faut pouvoir faire venir grues, échafaudages, camions de livraison et envisager un doublement du temps de chantier si les conditions d’accès sont mauvaises. Cela créé par ailleurs des nuisances sonores pour les résidents, pendant de longs mois. Un chantier de surélévation dure en moyenne entre 10 et 12 mois, en sachant que le gros œuvre, même en ossature bois, partie générant le plus de nuisances, dure environ 2 mois. Il est en tout cas préférable de passer par des bureaux d’études techniques ou un promoteur spécialiste de la surélévation. L’expertise de Camif Habitat vient à point nommé pour agir en tant que contractant général et défendre les intérêts des propriétaires.
Le coût d’une surélévation immeuble
Le coût d’une surélévation d’immeuble est très variable en fonction de l’immeuble lui-même et du type de surélévation envisagé.
Dans le calcul du coût de la surélévation, il faudra compter :
- les études préalables de structure qui vont déterminer si les fondations et les murs porteurs de l’immeuble sont aptes à supporter le poids d’un nouvel étage ;
- les honoraires de l’architecte qui va concevoir le projet pour obtenir le permis de construire, et suivre le chantier jusqu’à la remise des clés ;
- le coût de la construction en elle-même en ossature-bois ou en parpaings ;
- le coût des aménagements rendus nécessaires par la surélévation comme les travaux sur l’ascenseur, les réseaux de fluides, la cage d’escalier, par exemple ;
- les frais financiers induits (intérêts des emprunts), les taxes, les assurances, etc.
En moyenne, en comptant les frais directs (construction en elle-même) et les coûts indirects (honoraires, frais liés aux choix d’aménagement, frais financiers), une surélévation d’immeuble se situe entre 1 800 € et 4 000 € / m2. Sachant le prix du foncier au m² dans ces villes, le delta financier entre le prix de construction et le prix de vente des logements est confortable.
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