Assurance dommage ouvrage : le tour de la question

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les maîtres d'ouvrage, autrement dit les propriétaires. Le saviez-vous ? 
Assurance dommage ouvrage
Depuis la loi Spinetta de 1978, l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les maîtres d'ouvrage, autrement dit les propriétaires, qui font réaliser des travaux lourds de rénovation chez eux. Or, bien souvent, les particuliers ne savent pas qu'ils sont tenus à cette obligation. Si aucune sanction n'est véritablement associée au non-respect de cette obligation, dans la pratique, l'absence d'assurance dommages-ouvrage peut avoir de fâcheuses répercussions sur les travaux en eux-mêmes, mais aussi et surtout après ! En quoi consiste cette assurance spécifique ? Quelles sont les garanties d'une dommage-ouvrage ? Où la souscrit t-on et à quel prix ? Toutes nos réponses dans ce dossier.


Assurance dommages-ouvrage : qu'est-ce que c'est ?

L'assurance dommages-ouvrage est une assurance spécifique et obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978. Elle doit être souscrite par le maître d'ouvrage (c'est-à-dire le propriétaire) dans le cadre de travaux de construction, d'extension et de rénovation.

Souvent confondue avec l'assurance décennale, l'assurance dommages-ouvrage ne couvre pourtant pas du tout les mêmes risques et reste sous la responsabilité du particulier propriétaire !

Son principal objet est d'offrir une garantie qui permet d'être indemnisé des frais de réparation d’un dommage lié à la construction sans attendre que la justice ne se prononce sur les responsabilités des prestataires.

Dans le détail, l'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations des dommages dont sont présumés responsables pendant 10 ans, architectes, entrepreneurs, constructeurs et techniciens. « Elle couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage notamment, les défauts d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique des murs » explique l'Anil. Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.

Complémentaire à l'assurance décennale, l'assurance dommages-ouvrage prend son effet au terme de la première année suivant la réception des travaux et expire en même temps que la garantie décennale souscrite par l’entreprise.

Pour bien comprendre :
  • L'assurance décennale est prise par l'entreprise maître d'œuvre et/ou les artisans impliqués dans la construction ou la rénovation. Elle couvre pendant dix ans les dommages portant atteinte à la solidité de l’immeuble. Cette assurance de responsabilité est obligatoire pour les acteurs professionnels de la construction. Elle oblige en cas de dommages rencontrés après construction dans un délai de 10 ans, l'entreprise à faire jouer sa responsabilité.
  • L'assurance dommages-ouvrage est prise par le propriétaire, aussi appelé maître d'ouvrage. Elle couvre pendant dix ans les dommages portant atteinte à la solidité de l'immeuble. Cette assurance de « chose » n'assure pas la responsabilité d'un constructeur mais le bien construit. Elle garantit ainsi une réparation rapide aux victimes de défauts ou malfaçons par la mise en œuvre d'une procédure amiable encadrée dans des délais stricts (15, 60, 90 et 135 Jours). Réputée onéreuse, l'assurance dommages-ouvrage est souvent la grande « oubliée » des propriétaires.

Bon à savoir : L’assurance dommages-ouvrage commence à courir à l'issue de la première année suivant la réception des travaux. Cette première année est couverte par l'assurance de parfait achèvement, obligatoire pour les professionnels. Lors de la réception des travaux, le propriétaire doit impérativement faire noter tous les défauts apparents en tant que réserves dans le procès-verbal de réception de chantier. Ces réserves doivent impérativement être écrites. Les paroles s'envolent, les écrits restent !
 

Défaut d'assurance dommages-ouvrage : quelles incidences ?

Si la loi Spinetta confère un caractère obligatoire à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, dans la réalité, l'absence de véritable sanction pour le particulier, fait que cette garantie est peu souscrite. On estime ainsi que pas plus de 10 % des propriétaires engagés dans des travaux y souscrivent ! Les raisons de ce piètre score sont principalement de trois ordres : la méconnaissance de l'obligation, le coût de l'assurance prohibitif, et le peu d'entrain des compagnies d'assurance à accepter d'assurer ce type de risques.

Ceci étant, le particulier a tout intérêt à souscrire à cette assurance obligatoire car en effet, en cas de malfaçons, l'absence de dommages-ouvrage peut avoir de très fâcheuses conséquences !

Dans le détail, lorsque les travaux ne sont pas assurés dommages-ouvrage, le propriétaire peut se retrouver dans une impasse. En effet, dès lors que l'entreprise fautive n'est pas reconnue officiellement responsable par une décision de justice, le particulier ne peut être indemnisé des réparations. Et le laps de temps nécessaire pour établir les responsabilités peut être très long, jusqu'à plusieurs années. Si l'entreprise fautive est liquidée, le propriétaire aura encore plus de mal à se voir indemnisé.
Autre conséquence : Si le propriétaire est amené à vendre son bien pendant la période de la garantie décennale, le notaire est en droit de refuser la vente ou d'appliquer une décote sur le prix du bien si le vendeur ne peut fournir une attestation d'assurance dommages-ouvrage. De même, en amont des travaux, la banque peut refuser un prêt si les travaux ne sont pas assurés dommages-ouvrage. Enfin, si la maison connait des malfaçons et qu'elle n'est pas assurée, elle sera bien plus difficile à vendre !
 

Comment souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Les compagnies d'assurance rechignent souvent à garantir l'assurance dommages-ouvrage pour une raison principale : en cas de problème, la compagnie devra débourser dans les plus brefs délais le prix des réparations, mais elle devra attendre longtemps (parfois des années) avant de récupérer le montant versé, le temps que la responsabilité soit établie par la justice. Sachant cela, et sachant que les compagnies n'ont pas toujours des trésoreries extensibles, trouver un assureur devient compliqué et nombreux sont ceux qui refusent tout simplement ! En pratique, le refus est formel lorsqu'après une demande d’assurance, la compagnie ne donne pas de réponse  passé quarante cinq jours.
Selon la loi, si au moins deux compagnies refusent d'assurer, le propriétaire peut saisir le Bureau central de tarification (11, rue de la Rochefoucault, 75424 Paris Cedex 9) en lui adressant un dossier complet.

A noter
: Le plus souvent, lorsque les travaux sont réalisés par un constructeur de maisons individuelles (CMI), ces derniers ont tendance à proposer d’office une assurance dommages-ouvrage à leurs clients. Ceci s'explique principalement par le fait que les banques ont obligation de réclamer aux constructeurs des garanties sous peine de voir le prêt refusé. Lorsque les travaux sont réalisés sous contrat de maîtrise d'œuvre, le propriétaire doit le plus souvent se débrouiller seul pour souscrire une assurance dommages-ouvrage, à moins, comme c'est le cas chez Camif-Habitat, qu'une assurance soit proposée d'office à tarifs préférentiels.

Pour souscrire une assurance dommages ouvrages, l’assuré doit fournir les attestations d’assurance de chacune des entreprises avec lesquels il a traité, puis déclarer les réceptions des travaux et remettre, dans le mois de leur prononcer, le ou les procès-verbaux et le relevé des observations ou réserves non levées du contrôleur technique; Un dossier technique comportant au moins les plans et descriptifs de l’ensemble des travaux effectivement réalisés est également a adresser dans le délai maximal d’un mois à compter de leur achèvement.
 

Assurance dommages-ouvrage : Quels coûts ?

L'assurance dommages-ouvrage coûte chère puisqu'elle coûte en trésorerie aux compagnies d’assurance. La prime est calculée selon un système de pourcentage sur le montant des travaux (6 à 7 % à titre individuel, 1 % et 3 % pour les assurances CMI et Maîtrise d'œuvre). Le calcul prend également en compte la situation de la maison, le prix de l'immobilier localement, la superficie habitable...
Lorsque les travaux sont d'un faible montant, la prime est souvent calculée sur la base d'un forfait minimum qui tourne autour de 3 000 euros.

La prime est payable en une fois, au début des travaux. Généralement, la cotisation appelée résulte de l’estimation prévisionnelle du coût total de la construction. Cette cotisation provisoire est complétée le cas échéant, à l'issue des travaux, d'une surprime dont le montant dépend du coût total effectif de construction. Cette cotisation d'ajustement est payable à la déclaration de fin de travaux, et au plus tard dans les deux mois suivant cette déclaration.

 

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