Travaux : entre propriétaire et locataire, qui fait quoi ?

Propriétaires ou locataires ? Lorsqu’il y a nécessité d’engager des travaux, pas toujours facile de savoir à qui incombe leur réalisation. Heureusement, la loi détermine de façon assez précise les modalités de répartition. On y distingue usuellement, les travaux d’entretien, de mise aux normes ou d’amélioration de l’habitat.
Travaux locataire propriétaire

Les travaux d'entretien

Au cours d’un bail, tout propriétaire est tenu d'entretenir les locaux qu’il loue afin qu'ils soient en état de servir à un usage normal d'habitation.
De façon simplifiée, retenez que toute rénovation ou réparation d’importance comme changement de chaudière, de chauffe-eau, réfection de la toiture, ravalement de façade,... est à la charge du propriétaire.
Il incombe au locataire la charge de l'entretien courant du logement et des équipements ainsi que de l'ensemble des réparations locatives (réparation de fenêtres, remplacement de vitres,...).
Malheureusement, si le locataire n'effectue pas ces réparations, le propriétaire ne le saura que lors de l'état des lieux de sortie et pourra alors imposer au locataire sortant d'accomplir les travaux. A défaut, il sera en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Toutefois, si ces réparations sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction voire un cas de force majeure, c’est bien au propriétaire de s’en charger.

La mise aux normes

En principe, un propriétaire ne peut pas mettre en location un bien ne répondant pas aux normes minimales d'habitabilité et de confort d'un logement décent.

Par décret, la loi impose une surface habitable minimum de 9 mètres carrés et un bon état général du bien immobilier, qui doit être confortable et offrir un niveau minimum d'équipements en bon état (toit, murs, menuiseries canalisations, système de chauffage, de ventilation, réseau électrique...).  

Si le logement ne respecte pas ces normes, le locataire peut, à tout moment du bail, exiger la réalisation des travaux à son propriétaire,  qui ne peut pas lui en imposer la charge ou lui proposer une réduction de loyer en contrepartie de son financement.

Les travaux d'amélioration

Ces travaux incombent nécessairement au propriétaire. Ils se caractérisent soit par une qualité supérieure aux prestations existantes, soit permettent de diminuer les dépenses d'entretien ou d'exploitation, soit encore apportent un équipement nouveau ou sécurisent davantage le logement. Il faut les distinguer des travaux constituant un rattrapage d’un défaut d'entretien ou de grosses réparations.

En principe, ces travaux d'amélioration ne permettent pas au propriétaire d'augmenter le loyer jusqu'au prochain renouvellement du bail, sauf si le bail le précise. Inversement, une réduction temporaire de loyer est possible si les travaux durent plus de vingt-et-un jours.

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