Rénovation thermique : est-ce vraiment intéressant financièrement ?

Notre dossier sur la rénovation thermique : Est-ce vraiment intéressant financièrement ?
Renovation thermique
Sur le principe que la meilleure énergie est celle que l'on ne consomme pas, beaucoup se sont posé la question de savoir si la rénovation thermique d'une maison, l'installation d'une pompe à chaleur, d'un poêle à bois, etc étaient « rentables ». Et force est de constater que la réponse à cette question n'est pas aussi simple qu'elle n'y paraît ! En effet, si la rénovation énergétique d'une maison, souvent synonyme d'un gros investissement est difficilement amortissable en soi, c'est sans compter la « valeur verte » qu'elle donne à la maison après travaux ! Qu'est-ce que la valeur verte ? Est-elle déterminante (financièrement parlant) pour entreprendre des travaux thermiques d'envergure ? Une étude menée dernièrement par l'association Dinamic qui regroupe les activités de recherche et de développement des bases immobilières des notaires, fait le point !

Sommaire
Valeur verte : c'est quoi ?
Une étude détaillée de mesure d'impact
L'impact de l'étiquette énergie pour les maisons
L'impact de l'étiquette énergie pour les appartements

Valeur verte : c'est quoi ?

La « valeur verte » d’un logement désigne la variation de sa valeur (prix ou loyer), imputable à sa performance environnementale au sens large. Plus simplement dit, la « valeur verte » désigne la plus-value ou la moins-value qu'un propriétaire peut ajouter ou retrancher sur le prix de vente ou de location d'une maison ou d'un appartement en fonction de la lettre indiquée sur son diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour mémoire, le DPE est obligatoire pour toutes ventes (depuis 2006) ou mises en location (depuis 2007). Le diagnostic est réalisé par un expert indépendant. Il renseigne sur la performance énergétique d'un logement, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en terme d'émission de gaz à effet de serre. Pour simplifier la lecteur des résultats obtenus, le DPE est associé à deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :
  • l'étiquette énergie pour connaître la consommation d'énergie primaire ;
  • l'étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.
Le calcul de la consommation énergétique prend en compte un grand nombre de critères parmi lesquels, le type d'isolation utilisé, la région et son climat, le type de chauffage utilisé (électrique, gaz, fuel, pompe à chaleur, etc), le nombre d'occupants, la présence de bâtiments accolés et chauffés, etc.

L'étiquette énergie exprime des consommations moyennes en kWhEP/m2/an.

Si le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative, il peut toutefois constituer un élément du choix du logement ou de négociation du prix. C'est sur ce point justement que l'association Dinamic créée en 2010 par les Notaires de France a basé ses calculs statistiques dont les résultats ont été publiés récemment.

Une étude détaillée de mesure d'impact

Sachant qu'un logement noté G consomme notablement plus qu'un logement noté A, outre l'impact sur la consommation proprement dite, la valeur verte évalue la plus-value et moins-value entre deux biens présentant les mêmes caractéristiques de surfaces et de situation, mais aux performances énergétiques différentes. Les travaux ont été réalisés à partir des données des bases BIEN et PERVAL, constituées par le notariat respectivement pour l’Ile-de-France et la province ; ils portent sur les mutations de logements anciens (au sens fiscal) à titre onéreux de l’année 2014.

Chaque pourcentage présenté se rapporte à un prix moyen constaté pour un bien en disposant d'une étiquette énergie D, la lettre la plus courante des DPE en France.

Globalement précise Dinamic, « comme dans l’étude précédente, sur la période 2012/2013, l’effet des lettres du DPE énergie, exprimé en proportion du prix du bien, est moins souvent significatif en appartements qu’en maisons et plus faible dans les zones de prix élevés. L’écart de valeur constaté en moyenne d’une lettre à l’autre sur la période 2014 est variable selon les lettres et les régions. »

L'impact de l'étiquette énergie pour les maisons

Les chiffres suivants sont donnés en pourcentages par rapport au prix d'une maison identique étiquetée D. Les chiffres Dinamic concernent les transactions enregistrées sur l'année 2014 selon les régions en vigueur au 1er janvier 2016.

Pour exemple, en Bretagne, une maison se négocie 12 % de plus qu'une maison classée D si elle présente une étiquette AB, 7 % de plus si elle est en C, 7 % de moins si elle est en E et 13 % de moins si elle est en FG.
Pour un prix de base de 100 000 € en étiquette D, une maison équivalente sera affichée à 112 000 € avec une étiquette AB, 107 000 € en C, 93 000 € en E et 87 000 € en FG. Dans cet exemple, le différentiel entre une maison énergétiquement très performante et une « passoire énergétique » sera de 25 000 €, soit ¼ du prix !

Les chiffres des autres régions :
  • En Normandie, une maison se négocie 10 % de plus avec une étiquette AB, + 3 % en C, - 3 % en E et - 9 % en FG.
  • En Pays-de-la-Loire, une maison se négocie 8 % de plus avec une étiquette AB, + 6 % en C, - 6 % en E et - 12 % en FG.
  • En Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes, une maison se négocie 9 % de plus avec une étiquette AB, + 5 % en C, - 8 % en E et - 18 % en FG.
  • En Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, une maison se négocie 5 % de plus avec une étiquette AB, + 7 % en C, - 6 % en E et - 15 % en FG.
  • En Provence Alpes-Côtes-d'Azur, une maison se négocie 2 % de plus avec une étiquette en C, - 4 % en E et - 9 % en FG.
  • En Auvergne-Rhône-Alpes, une maison se négocie 5 % de plus avec une étiquette C, - 8 % en FG.
  • En Bourgogne-Franche-Comté, une maison se négocie 5 % de plus avec une étiquette C, - 5 % en E et - 14 % en FG.
  • En Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine, une maison se négocie 6 % de plus avec une étiquette C, - 6 % en E et - 17 % en FG.
  • En Centre-Val-de-Loire, une maison se négocie 7 % de moins avec une étiquette E et - 15 % en FG.
  • En Nord-Pas-de-Calais, une maison se négocie 3 % de plus avec une étiquette C, - 5 % en E et - 12 % en FG.
  • En Ile-de-France, une maison se négocie 5 % de moins si elle présente une étiquette FG.
Globalement analyse Dinamic, « l’impact des étiquettes C et E est à peu près symétrique ; en revanche, la décote liée à une mauvaise étiquette (F-G) semble plus importante que la plus-value due à une bonne étiquette (A-B). »

L'impact de l'étiquette énergie pour les appartements

Les chiffres suivants sont donnés en pourcentages par rapport au prix d'un appartement identique étiqueté D. Les chiffres Dinamic concernent les transactions enregistrées sur l'année 2014 selon les régions en vigueur au 1er janvier 2016.
  • En Bretagne, un appartement se négocie 8 % de moins avec une étiquette FG.
  • En Normandie, un appartement se négocie 2 % de moins avec une étiquette FG.
  • En Pays-de-la-Loire, un appartement se négocie 9 % de moins avec une étiquette FG.
  • En Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes, un appartement se négocie 14 % de plus avec une étiquette AB, + 4 % en C, et - 8 % en FG.
  • En Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, un appartement 13 % de plus avec une étiquette AB, + 7 %  en C, - 5 % en E et - 8 % en FG.
  • En Provence Alpes-Côtes-d'Azur, un appartement se négocie 5 % de moins avec une étiquette FG.
  • En Auvergne-Rhône-Alpes, un appartement se négocie 11 % de plus avec une étiquette AB, + 5 % en C, - 2 % en E et - 7 % en FG.
  • En Bourgogne-Franche-Comté, un appartement se négocie 14 % de plus avec une étiquette AB, + 9 % en C, et - 5 % en FG.
  • En Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine, un appartement se négocie 9 % de moins avec une étiquette FG.
  • En Centre-Val-de-Loire, un appartement se négocie 7 % de moins avec une étiquette E et - 14 % en FG.
  • En Nord-Pas-de-Calais, les différences de prix ne sont pas suffisamment significatives pour être notées.
  • En Ile-de-France, un appartement se négocie à Paris intra-Muros - 3 % avec une étiquette FG, + 10 % en petite couronne avec une étiquette AB, et - 2 % en FG, en grande couronne, + 3 % en C et - 4 % en FG.
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