Transformer une grange en habitation : quelles formalités ?

La transformation d'une grange en habitation est-elle soumise à des formalités spécifiques ? Réponse dans notre dossier.
Transformer grange en habitation

Transformer une grange en habitation : le changement de destination

Vous aimez le cachet de l'ancien ? Vous souhaitez procéder à une rénovation de grange ? Sachez qu'avant d'acheter un bâtiment de ce type, il est primordial d'en connaître un peu plus sur son histoire et ses caractéristiques urbanistiques ! En effet, qu'il s'agisse d'une grange, d'un ancien restaurant, d'un entrepôt commercial ou encore d'une boutique, chaque construction est associée à un usage précis qui peut être changé (ou non), selon la stratégie urbanistique de la commune d'implantation.

Clairement, l’administration distingue neuf types différents d’usages de locaux : habitation, hôtel, bureaux ou services, industrie, commerce ou artisanat, équipement collectif, entrepôt commercial, usage agricole, stationnement.

Lorsqu'un bâtiment comme une grange est à usage agricole, il est considéré par l'administration comme non habitable. Pour transformer ce bâtiment agricole en surface habitable, il vous faut donc le faire changer de destination.

Attention : Ce changement administratif et fiscal est primordial pour obtenir le permis de construire désormais obligatoire en cas de travaux lors d'un changement de destination d'un local.

Selon les cas, l'autorisation requise peut être acceptée ou refusée par la mairie.

•    Le cas d'une grange isolée

Lorsqu'une grange est construite sur une parcelle de terrain agricole sans habitation autour, le bâtiment peut tomber sous le coup d'une interdiction de changement de destination. En effet, les zonages des PLU et des POS peuvent délimiter des zones non constructibles sur lesquelles une grange pourtant dument construite ne pourra pas obtenir de certificat d'urbanisme positif. Ce point est très important pour la suite du projet. En effet, sans changement de destination, pas de permis de construire donc pas d'habitation officielle !

•    Le cas d'une grange isolée mais à proximité d'une habitation

Dans le cas où la grange est située non loin d'une habitation, le plus souvent le changement de destination est possible, mais là encore, la mairie peut décider par arrêté municipal, qu'un tel changement de destination n'est pas autorisé. De plus, lorsque la construction de la grange est récente, elle peut avoir été réalisée sur dérogation par un exploitant agricole et associée à ce titre à un usage exclusivement agricole.

•    Le cas d'une grange accolée à une habitation

Dans le cas où la grange à rénover est accolée à une habitation, elle s'inscrit dans le prolongement de celle-ci (comme un garage) et peut donc être aménagée a priori sans embûche. Ceci étant, chaque commune étant maître des caractéristiques urbanistiques de son territoire, mieux vaut se renseigner avant d'engager des frais auprès de la mairie que la grange accolée est bien inscrite à usage d'habitation.

Notre conseil : En matière d'urbanisme, l'évidence d'une forte similitude avec un cas voisin n'est finalement jamais aussi évident que ça ! D'une commune à l'autre et d'une zone à l'autre, les autorisations peuvent être soumises à des règles très différentes. Pour avoir l'assurance qu'une grange puisse obtenir le fameux sésame du changement de destination, il est indispensable en premier lieu de se rendre en mairie pour obtenir un certificat d'urbanisme.

Si la grange pour laquelle vous avez craqué n'apporte a priori pas toutes les garanties de pouvoir changer de destination, faîtes ajouter à votre compromis de vente une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire assorti d'un délai suffisant pour pouvoir vous désengager avant qu'il ne soit trop tard.

Bon à savoir : Il existe deux types de certificats d'urbanisme :
  • Le certificat d'urbanisme d'information : Il renseigne sur le droit de l'urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes, droit de préemption...) et les taxes et participations d'urbanisme (raccordement à l'égout, voirie et réseaux, etc)
  • Le certificat d'urbanisme opérationnel : Il reprend les informations données par le certificat d'information et indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d'un projet de construction. Il donne également l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain.

Permis de construire ou autorisation de travaux pour transformer ma grange ?

Théoriquement, le permis de construire ou le permis d'aménager n'est pas obligatoire dans le cadre d'un changement de destination d'un local. En pratique toutefois, dès lors que des travaux sont entrepris à l'intérieur de la grange (création de cloisons, installation de sanitaires, etc), et à l'extérieur (modification de façade, création d'ouverture, etc) une autorisation préalable sera nécessaire pour faire ces travaux. Autrement dit, et sauf à ne rien rénover du tout ce qui est peu probable, il vous faudra en passer par une demande de permis de construire si la surface créée est supérieure à 20 M2 ou une autorisation de travaux si la surface créée est inférieure à 20 M2.

Bon à savoir : Lorsque la grange n'est pas raccordée aux réseaux d'eau et d'électricité, la mairie peut bloquer un permis de construire dès lors que les réseaux sont trop éloignés. Concernant plus spécifiquement l'assainissement, la mairie ne peut apposer de véto en raison de l'éloignement des installations de collecte, mais dans ce cas, le projet de réhabilitation doit comporter un système d'assainissement individuel aux normes.

Recours à un architecte ?

Sachant que la rénovation d'une grange implique souvent la création de grands volumes habitables (surface au sol + surface à l'étage), la question de savoir s'il faut prendre un architecte pour transformer une grange en habitation se doit d'être posée. Et sur ce point, la règle est la même pour un bâtiment agricole que pour n’importe quel autre bâtiment : dès lors que l'emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 170 m² le recours à un architecte est obligatoire.

Bon à savoir : Depuis le 1er mars 2012, une nouvelle unité de calcul des surfaces de constructions est entrée en vigueur : la surface de plancher (SDP). Cette surface se substitue aux anciennes surface hors œuvre brute (SHOB) et surface hors œuvre nette (SHON).

Pour obtenir la surface de plancher d'une construction , il convient de mesurer les surfaces de chaque niveau à la fois closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des façades, puis de déduire les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, les vides et trémies (ouvertures prévues) des escaliers et ascenseurs, les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m, les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation. De même, les toitures-terrasses, loggias ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface de plancher d'une construction.

Dans le cas d'une grange accolée à une maison, la surface de plancher déterminant si la construction fait ou non plus de 170 m2 inclut la surface de plancher de la grange ET la surface de plancher de la maison accolée.

Permis de construire et RT 2012 ?

Dans le cas d'une rénovation d'une grange existante, le permis de construire n'est pas soumis aux obligations de la RT 2012, par contre, la rénovation doit respecter les dispositions de ce que l'on appelle la « RT existant élément par élément » depuis 2007, c'est-à-dire qu'en cas de remplacement d'une fenêtre, celle-ci doit afficher les performances exigées par la RT 2012. Même chose pour l'isolation, la ventilation, etc.

Si la grange à rénover fait l'objet d'une extension, ou d'une modification de son volume par le biais d'une rehausse de toit par exemple, la RT 2012 ne concerne que les travaux d'agrandissement de plus de 150 m² ou de plus de 30 % de la surface initiale. Pour les extensions de moins de 150 m² ou de moins de 30 % de la surface existante, elles ne sont soumises qu’à certaines dispositions de la RT 2012 comme notamment les exigences concernant le besoin bioclimatique, l’isolation des parois opaques donnant sur l’extérieur, la présence de protections solaires, etc.
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