Comment rénover un bâtiment classé monument historique ?

Vous êtes propriétaire d’un moulin, d’un vieux lavoir, d’une chapelle, d’un château ou d’une belle demeure d’antan ? Tous ces bâtiments, s’ils sont inscrits ou classés aux monuments historiques justifient d’un statut à part qui oblige leurs propriétaires à respecter des règles strictes en cas de travaux.

Par ricochet, tous les bâtiments situés dans le champ de visibilité d’un immeuble protégé au titre des monuments historiques sont également soumis à des restrictions particulières. Dans ce dossier en deux volets, nous verrons dans un premier temps ce qu’est un monument historique, quelles sont les obligations des propriétaires. Dans un second volet, nous déroulerons étape par étape, la vie d’un chantier de rénovation sur un monument historique et quelles sont les subventions allouées pour la rénovation de ce type de bâtiment.

Qu’est-ce qu’un bâtiment classé ou inscrit aux monuments historiques ?

Un monument historique est un immeuble (ou un objet mobilier) présentant un intérêt historique, artistique, architectural, technique ou scientifique, auquel l’État accorde un statut juridique particulier.
La législation française comporte deux niveaux de protection des immeubles au titre des monuments historiques :

• Le classement, qui concerne des immeubles « dont la conservation présente du point de vue de l’histoire ou de l’art un intérêt public ».
• L’inscription au titre des monuments historiques pour les immeubles qui « présentent un intérêt d’histoire ou d’art suffisant pour en rendre désirable la préservation. »

Le classement ou l’inscription d’un immeuble au titre des monuments historiques investit le propriétaire d’un responsabilité vis-à-vis de sa conservation.

A ce titre, le classement constitue une servitude de droit public officialisée soit par un arrêté ministériel, soit par un décret du conseil d’État. L’inscription au titre des monuments historiques quant à elle fait l’objet d’un arrêté du préfet de région.

En contrepartie de cette servitude, les propriétaires bénéficient d’aides financières spécifiques octroyées par la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) et les collectivités. Le bâtiment peut aussi recueillir des dons d’entreprises via une action de mécénat.

Les travaux autorisés sur un immeuble classé ou inscrit sont exécutés sous le contrôle de l’administration.

Quelles sont les obligations en cas de rénovation d’un bâtiment classé ?

Le classement d’un immeuble aux monuments historiques implique pour toute action d’entretien ou de rénovation une rénovation « à l’identique ». Aucune modification ne peut être entreprise sans accord préalable du ministre chargé de la Culture. Chaque projet de rénovation, aussi minime soit-il, doit donc faire l’objet d’une demande particulière.

Bon à savoir : Les travaux sur un immeuble classé au titre des monuments historiques ne sont pas soumis dans le cas général à permis de construire, mais à une autorisation administrative particulière, accordée par le préfet de région.

Ainsi, avant d’entreprendre des travaux sur un bâtiment classé, une déclaration doit être déposée auprès de la conservation régionale des monuments historiques (CRMH).

Les travaux pour restaurer une maison soumis à autorisation sont notamment :

Quelles sont les obligations en cas de rénovation d’un bâtiment inscrit ?

La rénovation d’un bâtiment inscrit est globalement moins contraignante que dans le cas d’un bâtiment classé. Selon la nature des travaux envisagés (réparation, modification, démolition ou rénovation), le propriétaire devra en passer classiquement par une demande de permis de construire, une demande de permis de démolir, une demande de permis d’aménager ou un simple déclaration préalable au titre du code de l’urbanisme.

Si la procédure de demande en mairie est strictement identique à un bâtiment non inscrit, la décision accordant le permis ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable doit intervenir pour un immeuble inscrit, après l’accord du préfet de région,
Pour les travaux ne nécessitant pas d’autorisation (permis ou déclaration préalable), le maître d’ouvrage est toutefois tenu d’avertir l’administration 4 mois à l’avance. L’administration ne peut s’opposer à ces travaux qu’en engageant une procédure de classement.

Qu’est-ce que le périmètre de protection aux abords d’un monument historique ?

Lorsqu’un immeuble (non classé et non inscrit) est adossé ou situé dans le champ de visibilité d’un immeuble protégé au titre des monuments historiques, son propriétaire ne peut envisager des travaux de rénovation sans respecter là aussi des démarches particulières.

Sont notamment concernées par ces restrictions de « covisibilité » les constructions adossées à un immeuble classé, les constructions visibles d’un monument classé ou inscrit, ainsi que les constructions s’incluant dans un point de vue où les deux bâtiments sont visibles conjointement. Le périmètre de protection couvre un rayon de 500 mètres à compter de la base de l’élément protégé.

Pour les travaux nécessitant l’obtention d’un permis ou d’une autorisation sur un immeuble adossé ou situé dans le champ de visibilité, la demande est instruite par la mairie après l’accord de l’architecte des bâtiments de France.

Pour les travaux qui ne sont pas soumis à un permis ou à la déclaration préalable, une autorisation du préfet de département doit être obtenue au titre du code du patrimoine. Elle est rendue après avis de l’Architecte des bâtiments de France. La demande doit être adressée en 3 exemplaires à la mairie.

Vous êtes propriétaire d’un bâtiment inscrit ou classé aux monuments historiques ? Nous vous proposons de dérouler étape par étape, la vie de votre futur chantier de rénovation. Nous aborderons aussi la question des subventions allouées pour la rénovation de ce type de bâtiment.

Comment savoir si ma maison est dans un périmètre monument historique ?

Pour savoir si votre maison est dans un périmètre de monument historique, plusieurs ressources sont à votre disposition. Tout d’abord, vous pouvez consulter le site du Ministère de la Culture et de la Communication qui propose une base de données en ligne appelée Mérimée, recensant tous les immeubles protégés sur le territoire français. En indiquant l’adresse de votre bien, vous pourrez savoir si celui-ci est classé ou inscrit au titre des monuments historiques.

Autre solution, se rendre à sa mairie ou consulter son site internet. En effet, les mairies ont accès à des informations concernant les périmètres de protection des monuments historiques qui peuvent concerner votre bien immobilier.

Enfin, vous pouvez vous adresser à la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) de votre région. Elle pourra vous fournir des informations précises sur le statut de votre maison et sur les éventuelles contraintes liées à un périmètre de protection.

Les étapes d’une rénovation d’un bâtiment inscrit

Les étapes d’une rénovation d’un bâtiment classé. La rénovation d’un bâtiment classé est soumise à des obligations législatives, architecturales et financières. 7 grandes étapes sont à respecter :

Définition d’un programme de travaux

Le projet de programme de travaux est défini par le maître d’ouvrage, autrement dit le propriétaire du bâtiment. Ce document formalise les objectifs et les besoins. Il est bâti avec le soutien de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) qui met à la disposition du maître d’ouvrage l’état des connaissances sur le monument ainsi que les contraintes réglementaires, architecturales et techniques.

Le projet pour être recevable par les autorités doit comprendre un diagnostic de l’opération. Ce diagnostic doit prendre en compte l’état général du monument, mais aussi les urgences sanitaires si besoin, les contraintes liées à son utilisation (notamment quand il s’agit d’ouvrir au public). Selon les cas, le diagnostic peut être compléter par des études spécifiques (analyses du bâti par exemple) afin de permettre un chiffrage financier au plus près de la réalité. Le document est accompagné d’un prévisionnel de financement.

Choix d’un maître d’œuvre

Depuis la publication du décret n° 2009-749 du 22 juin 2009 relatif à la maitrise d’œuvre sur les immeubles classés au titre des monuments historiques, les propriétaires privés d’un bâtiment classé n’ont plus obligation d’en passer par un architecte des bâtiments de France. Ils peuvent opter désormais pour un architecte (titulaire du diplôme d’architecte en chef, ou d’architecte du patrimoine, ou de tout diplôme européen équivalent) dans le respect des critères définis par le Code du patrimoine.

Attention : Le propriétaire doit solliciter les observations et recommandations du préfet de région sur son choix d’architecte. En l’absence de validation de l’administration, l’autorisation de travaux ne pourra être accordée.

Montage du dossier financier

Le propriétaire en tant que maitre d’ouvrage est responsable du financement des travaux. Pour faire baisser la note finale, il peut faire appel aux aides de l’Etat, des collectivités, et selon les cas, à un coup de pouce de fondations ou d’entreprises privées. L’ensemble de ces sources de financement est listé pour boucler le budget global du projet. Un échéancier de paiement est mis en place. Selon les besoins, ce plan de financement peut être réparti sur plusieurs années selon un plan de tranches fonctionnelles.

Quelles sont les autorisations nécessaires pour réaliser des travaux sur un monument historique ?

Lorsque le projet de programme de travaux est complet (formulaire et dossier technique), au stade de l’avant-projet définitif, il est transmis au Préfet de région qui fait part de ses observations et recommandations (Code du patrimoine article R621-22 relatif au contrôle scientifique et technique). Ce document constitue la demande d’autorisation de travaux. En retour, la DRAC communique au propriétaire un numéro d’enregistrement de la demande et la date avant laquelle la décision lui sera notifiée. Cette date est définitive si le dossier transmis est complet.

Attention : L’approbation du projet de programme par l’administration ne constitue pas l’autorisation définitive.

Le préfet de région a un délai de six mois pour prendre une décision d’autorisation ou de refus de la demande. Ce délai peut être porté à 12 mois si le ministre de la culture et de la communication (direction générale des patrimoines) décide de se prononcer lui-même.
Si aucune réponse n’est reçue à l’issue du délai fixé, l’autorisation est réputée accordée.

Choix des entreprises

Contrairement à une idée reçue, le choix d’une entreprise est laissé à la libre discrétion du propriétaire. Ceci étant, pour s’éviter des problèmes, les artisans sélectionnés doivent prouver qu’ils maîtrisent les techniques de rénovation de bâtis anciens. Pour certains travaux pointus, le recours à des artisans spécialisés est incontournable (réfection de vitraux, taille de pierre, etc). Le maître d’œuvre choisi par le propriétaire a une mission de conseil lors du choix des entreprises. Les services de la DRAC peuvent également être sollicités pour avis.

Déroulement des travaux

Le suivi de chantier donne lieu à des réunions périodiques programmées à l’avance. Elles se tiennent en présence du maître d’ouvrage, du maître d’œuvre, des entreprises prestataires et de la DRAC. Le maître d’œuvre établit à chaque tranche de travaux des certificats d’avancement qui serviront au maître d’ouvrage de demander le versement de la subvention octroyée.

Réception des travaux

En fin de travaux, le maître d’œuvre établit le dossier d’ouvrages exécutés (DOE). C’est sur la base de ce dossier que la DRAC rédige le certificat de conformité des travaux au projet autorisé autorisant le versement du solde des subventions publiques.

Quelles sont les aides octroyées pour rénover un bâtiment classé ou inscrit ?

Pour aider au financement de rénovation et entretien des immeubles classés ou inscrits, l’Etat peut accorder une aide. Cette subvention n’a pas de caractère obligatoire et peut être attribuée en fonction de plusieurs facteurs : disponibilités budgétaires de l’État l’année considérée, urgence sanitaire de l’opération, capacités contributives du porteur du projet, participations éventuelles des autres collectivités, ouverture ou présentation au public.

Le taux de subvention est variable en fonction de ces critères, et du niveau de protection du bien protégé. De manière générale, l’aide est plafonnée par la loi à 40 % du montant des travaux hors taxes et est attribuée sous forme de subvention décidée par le préfet de région sur proposition de la direction régionale des affaires culturelles.

Outre les aides d’Etat, certaines collectivités locales peuvent, dans le cadre d’une politique particulière, attribuer également des aides. Le montant de ces aides dépend de la volonté locale des élus.

Depuis la loi du 1er août 2003 sur le mécénat, les entreprises peuvent aider les particuliers à la conservation des monuments historiques. L’entreprise sollicitée peut déduire cette aide de son imposition. Des associations et des fondations octroient également des aides dont le montant dépend du projet.

Enfin, les propriétaires privés peuvent bénéficier d’un dispositif défiscalisant sur la part des travaux restant à leur charge. Cet avantage fiscal est octroyé à condition de conserver la propriété pendant au moins 15 ans à partir de son acquisition. La déduction de l’impôt sur le revenu est de 100 % lorsque le monument est ouvert à la visite, ou lorsque les travaux sont subventionnés par l’État.

Si les travaux ne sont pas subventionnés par l’État, la déduction s’élève à 50 %.