Paris, comme toutes les grandes capitales, est en pénurie de m2 habitables. Chaque Parisien optimise comme il le peut des espaces de vie de plus en plus réduits. La solution est-elle dans la surélévation des maisons de ville ? On décortique l’expérience parisienne !
Construire en hauteur pour créer de nouvelles habitations
L’idée n’est pas nouvelle ! Jusqu’au début du XXe siècle, Paris, enfermée dans ses enceintes, surélève les maisons pour produire de nouveaux habitats. Un phénomène que finit par s’essouffler pour des raisons sécuritaires et esthétiques. Mais aujourd’hui, avec la pénurie de logements, le principe revient au-devant de la scène. Si on ne peut plus trouver de terres vierges au sol, pourquoi ne pas viser le ciel ?
Les problématiques techniques d’une extension
Bien sûr, avant de se lancer dans un projet de surélévation d’immeuble, il faut s’assurer de la viabilité technique de l’entreprise. Impossible de construire sans l’étude préalable d’un professionnel ! Certains bâtiments se prêtent à la surélévation, d’autres non. Si celle-ci est possible, elle doit respecter des normes de plus en plus strictes en termes d’environnement, d’isolation, etc.
Comment faire pour rehausser une toiture à Paris ?
Il existe plusieurs moyens de rehausser ou de surélever une toiture parisienne. Les toits mansardés étant une grande tradition parisienne, le rehaussement des combles est souvent de rigueur. Cette solution est souvent idéale, car elle n’agrandit que peu l’immeuble, qui ne risque donc pas de dépasser les immeubles voisins en hauteur.
Quels matériaux pour un rehaussement de toiture à Paris ? Peut-on faire une surélévation de toiture ossature bois ?
Il existe deux types de rehaussements de toiture typiquement parisiens : le rehaussement traditionnel, qui permet de modifier surtout la pente de toit, et le rehaussement en ossature bois. Les matériaux les plus usités à Paris sont indéniablement les plaques de zinc, typique de l’architecture Mansart. Ils ont l’avantage d’être légers, mais l’inconvénient d’être mal isolés. L’ossature bois, de plus en plus en vogue, surtout dans les quartiers périphériques, a l’avantage d’être écologique et de réduire la durée des travaux. La complexité du chantier est également moindre.
Comment savoir si une surélévation est possible ?
Pour savoir si une surélévation à Paris est possible, il faut prendre en compte deux éléments :
- Les considérations architecturales
Avant d’espérer une surélévation de maison à Paris, avant de projeter une surélévation de toiture ou un aménagement de combles, l’architecte doit estimer la hauteur des immeubles voisins, puisque le PLU (Plan Local d’Urbanisme) l’exige. Si ces derniers sont plus hauts que le toit de l’habitation qui doit être surélevée, le projet peut s’envisager. Par ailleurs, il faudra regarder le voisinage plus lointain. Paris est une ville historique et les monuments historiques, surtout au cœur de la capitale, plus que nombreux. Si vous vous trouvez dans le périmètre d’une zone historique, il faudra interroger un Architecte des Bâtiments de France.
- Les considérations techniques
À Paris comme ailleurs en France, une surélévation est soumise à la solidité de la structure. Un bureau d’étude peut être mandaté pour réaliser une étude. N’oublions pas que le sous-sol de Paris est truffé de cavités, surtout la partie sud ! Il est dans tous les cas primordial de faire appel à des professionnels.
Les questions de droits pour surélever un immeuble ou une toiture
- L’ordonnance Duflot de 2013 sur la surélévation des toitures
Il existait jusque-là de nombreux freins à la construction de nouveaux logements en surélévation. En août 2013, l’ordonnance Duflot, qui vise à simplifier ce type de projets, est publiée.
L’ordonnance vise à déroger sur certains principes qui ne prenaient pas du tout en compte ces nouvelles constructions. Voici quelques exemples des dérogations possibles :
– Par rapport aux questions d’urbanisme : par exemple, les places de parkings obligatoires lors de la construction de nouveaux logements sont réduits
– Par rapport aux questions de sécurité et d’accessibilité qui concernent à la fois l’isolation, l’aération, l’incendie, etc.
L’objectif n’est pas de diminuer les exigences qualitatives, mais de permettre aux projets de surélévation d’être réalisés lorsqu’ils sont cohérents et adaptés. Aux communes de juger de la pertinence de ces constructions, et à la préfecture pour les questions d’hygiène ou de sécurité.
- Et les copropriétés ?
Si environ 60% des Français plébiscitent la surélévation des toits des grandes villes, ils ne sont pas seuls à décider… Lorsqu’une copropriété régit un immeuble, c’est à l’ensemble des copropriétaires de trancher à la majorité. Mais grande nouveauté, depuis mars 2014, les copropriétaires ne peuvent plus s’opposer à la surélévation. Surtout, les propriétaires du dernier étage existant n’ont plus le droit de poser un véto au projet. Souvent les plus gênés par ces ajouts de m2, ils disposent d’une priorité pour acheter les m2 au-dessus d’eux, ce qui leur permet d’agrandir leur surface habitable.
Malgré les contraintes techniques, juridiques ou administratives, la surélévation de toiture à Paris ou ailleurs demeure une belle perspective d’avenir pour se loger ou s’agrandir.
Surélévation de toiture à Paris : permis de construire ou déclaration préalable ? Quelle autorisation ?
Paris a l’avantage de la simplicité de la question de l’existence ou non d’un Plan Local d’Urbanisme. Toute la capitale, ains que les communes limitrophes, sont réglementées par un PLU. Dans ce cas, un agrandissement est soumis à déclaration préalable de travaux (DP) quand son emprise au sol et sa surface de plancher sont inférieures ou égales à 4O mètres carrés. Au-delà de cette surface, il faut déposer une demande de permis de construire. Sur certains immeubles il peut donc être intéressant de réaliser une surélévation partielle pour éviter des démarches administratives importantes.
Quel délai pour obtenir un permis de construire ou pour faire une déclaration de travaux à Paris ?
Déposer une déclaration de travaux ne fais pas courir de délais. Pour le permis de construire, le délai est en moyenne de 4 mois à Paris, en dehors des secteurs sauvegardés (7e arrondissement et Marais), où la possibilité de surélever une toiture d’une maison ou de rehaussement de toiture d’un immeuble est plus que rare.
Combien coûte une surélévation de maison à Paris ? Quel prix pour rehausser un toit ?
En dehors de certains quartiers extrêmement privilégiés, les habitations parisiennes comptent plus d’immeubles collectifs que de maisons individuelles de plain-pied. Comptez entre 3 500 et 6 500 euros au mètre carré de surface créée pour une surélévation d’immeuble à Paris ou en région parisienne. Ce coût total englobela réalisation des travaux, idéalement après un recours à un architecte. Cet espace de vie supplémentaire va devoir financer également les aménagements intérieurs et veilleur aux déperditions de chaleur, souvent plus important dans une maison sous les toits, même si la hauteur sous plafond n’est pas importante. Une isolation neuve est dans tous les cas exigée avant même toute autorisation de travaux.
Vous avez réussi à obtenir les autorisations et vivez désormais sur les toits de Paris ? N’hésitez pas à déclarer les nouveaux mètres carrés au service des impôts et à prévenir l’assurance qui gère votre contrat multirisques habitation.
