Comprendre la notion de déficit foncier
Si vous êtes propriétaire d’un logement, que vous proposez ce logement à la location nue (non meublée) à une personne qui en fait sa résidence, et si vous avez opté ou relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Lorsque les loyers versés par le locataire sont inférieurs aux montants des frais et charges relatifs aux logements, le résultat « net » foncier est négatif. On parle alors de « déficit foncier ».
Les travaux déductibles des revenus fonciers
Dans tous les cas, ils concernent :
- les frais de gestion et d’administration du bien immobilier : la rémunération d’un concierge, les frais liés au recours à une agence immobilière, les factures du ou des syndics de copropriété, etc.,
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- les primes d’assurance,
- les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.
Les travaux de réparation et les opérations courantes d’entretien
Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Quelques exemples :
- le ravalement de façade,
- le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisations,
- la remise en état de la toiture,
- la réfection d’une installation électrique déjà existante
Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).
Les travaux d’amélioration
Il s’agit des travaux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble.
Quelques exemples :
- L’installation d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision,
- Le raccordement au réseau d’assainissement,
- Les travaux d’aération des pièces d’eau,
- L’installation d’un nouveau système de chauffage central,
- L’installation de matériaux ou d’équipements isolants tels que laine de verre, double vitrage, etc.
Les dépenses d’amélioration réalisées dans un local à usage professionnel ou commercial ne sont pas déductibles à l’exception de celles destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.
Enfin, les travaux réalisés dans les parties communes d’un immeuble en copropriété peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs.
Les dépenses de (re)construction et d’agrandissement
À savoir : Les travaux de construction, de reconstruction ou les travaux d’agrandissement ne sont jamais déductibles des loyers encaissés : la non-déductibilité est la règle pour tous travaux « susceptibles d’entraîner directement une augmentation de la valeur de l’immeuble ».
Les travaux extérieurs sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, certains travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent se situer à l’extérieur.
Quelques exemples de travaux déductibles des revenus :
- La réfection d’un balcon
- La création d’une terrasse d’un appartement de plain-pied
- La réparation d’une gouttière d’un appartement sous les toits
- La pose de panneaux photovoltaïques branchés sur le système d’eau chaude du locataire.
En revanche, vous ne pouvez pas déduire la création d’une piscine ou d’une véranda, puisque ces deux éléments améliorent la valeur du bien immobilier.
Comment déclarer des travaux dans un appartement en location ?
En principe, seules les dépenses et charges afférentes à un logement déjà en location sont déductibles des revenus locatifs. Et pour déduire ces frais, il est nécessaire d’opter pour le régime d’imposition réel, ce choix étant appliqué obligatoirement pour une durée de 3 ans, plutôt que le régime du microfoncier, qui procure un abattement de 30 %. Cette enveloppe permet de simplifier la déclaration et est destinée à couvrir l’ensemble des charges du bien sans avoir à fournir de factures. Le régime d’imposition réel s’applique par ailleurs automatiquement lorsque le revenu des loyers dépasse les 15 000 euros par an.
Toutefois, sachez que l’administration fiscale vous permet de déduire les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration réalisées dans votre appartement avant qu’il ne soit loué. Vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 – sur la déclaration en ligne, il suffit de cocher ce numéro et les rubriques correspondantes s’afficheront automatiquement. Il faut ensuite expliquer votre intention de mettre en location ce logement une fois les travaux terminés. Si vous déclarez en ligne, un cadre « Informations » permet d’exprimer cette intention. Il faut mettre en location le bien immobilier dès la fin des travaux ou du moins prouver que tout à été entrepris pour trouver un locataire au plus vite.
Quelles sont les charges déductibles en micro-foncier ?
Tant que vous êtes au régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. À la place, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs. Il est donc utile d’estimer le montant des charges réelles et de calculer l’avantage du régime micro-foncier par rappel au régime du réel, sans oublier que la déclaration fiscale en régime micro-foncier est bien plus rapide et simple.
Les travaux réalisés soi-même sont-ils déductibles des impôts ?
Puisque vous prenez sur votre temps personnel, vous ne pouvez estimer un coût horaire pour les travaux que vous avez entrepris. En revanche, vous pouvez déduire l’ensemble des matériaux achetés (peinture, placo, carrelage, colle, etc.) et, si ces travaux ont nécessité de l’outillage particulier, et qu’ils figurent sur la même facture, les outils.
Les travaux réalisés dans des locaux commerciaux sont-ils déductibles ?
Dans les locaux commerciaux, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles, sauf s’ils sont destinés à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés.
Que devient le déficit foncier en cas de vente ?
L’ensemble des détails relatifs à la définition et au fonctionnement de la règle des 3 ans peut être consulté au sein de l’article 156-I-3 du Code général des impôts.
On y lit notamment qu’il existe un principe applicable aux 3 années qui précèdent la revente d’un bien immobilier. Selon cette fameuse règle des 3 ans, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le montant des revenus fonciers tant que ces trois années ne sont pas révolues.
En d’autres termes, si une vente a lieu avant que le délai de 3 ans n’ait été atteint, ou encore si la location nue est arrêtée, le déficit foncier sera automatiquement réintégré au montant des revenus globaux. Conséquence directe : une augmentation de l’imposition.
À découvrir : Loi Denormandie et Loi Pinel
La défiscalisation des travaux dans les logements anciens avec la Loi Denormandie
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si vous réalisez un investissement locatif à la suite de l’achat d’un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation, représentant au moins 25 % du coût total de l’acquisition. À noter : la réduction d’impôt concerne les opérations immobilières réalisées jusqu’à 31 décembre 2022. Pour bénéficier de la Loi Denormandie, il faut faire les travaux avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement.
La défiscalisation des travaux dans les logements neufs avec la Loi Pinel
La défiscalisation de la Loi Pinel implique de plafonner les loyers du logement locatif rénové. Sous certaines conditions, il est possible de cumuler les avantages du dispositif Pinel avec ceux du déficit foncier. C’est ce que l’on appelle le Pinel optimisé au déficit foncier. Le montant de l’avantage fiscal dépendant de la durée de location, avec un plafond fixé à 63 000 euros :
· 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans,
· 18 % du prix du bien pour une durée de location de 9 ans,
· 21 % du prix du bien pour une durée de location de 12 ans.
Un cas particulier : les Monuments historiques
La loi Monuments historiques a pour but de favoriser l’entretien et la rénovation des biens immobiliers qui sont classés Monuments historiques. Toutes les charges liées à la restauration et l’entretien de ces biens sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent par conséquent créer un déficit foncier.
Quels travaux peut-on déduire des impôts en 2023 et 2024 ? Et peut-on déduire désormais la taxe foncière des revenus fonciers ?
Le gouvernement n’a pas voté de nouvelle loi sur l’immobilier, ni sur les impôts fonciers. Les réglementations précédentes demeurent donc valables. La taxe foncière, pour rappel, ne peut être déduite que dans le cadre d’un régime d’imposition au réel. Sa déduction doit donc s’intégrer dans une réflexion générale sur l’investissement dans les travaux dans les biens immobiliers en location.
