QUELLE EST LA DÉFINITION D’UN CONTRACTANT GÉNÉRAL EN BÂTIMENT ?

Définition : qu’est-ce qu’un contractant général ?

Un contractant général en bâtiment est une entreprise ou une personne physique qui propose à son client (nommé « maître d’ouvrage » dans le contrat) une offre clé en main pour la construction, l’aménagement, l’extension ou la rénovation d’une maison, d’un appartement ou d’un local professionnel.

L’offre d’un contractant général est complète. Elle comprend :

• la conception du projet ;
• la réalisation des travaux dans les règles de l’art ;
• les garanties associées au contrat (parfait achèvement, bon fonctionnement et garantie décennale).

Une offre de contractant général est toujours à prix ferme et définitif, et à délais convenus. Dès que le contrat est signé, le contractant général s’occupe de toutes les étapes de votre chantier, des aspects administratifs, d’assurance, de choix des matériaux et des entreprises, etc. C’est pour le client un gain de temps et une baisse significative de son niveau de stress durant les travaux !

Contractant général ou entreprise générale du bâtiment : quelle différence ?

Attention ! Ne confondez pas un « contractant général » avec une « entreprise générale du bâtiment ». Cette dernière est en fait une société du BTP qui propose différents profils de professionnels pour assurer une large palette d’intervention sur un chantier : plombier, carreleur, plaquiste, peintre, etc. Elle peut aussi faire appel à des sous-traitants pour leur déléguer une partie du chantier ou faire appel à des experts ponctuellement (architecte, bureau d’études techniques, etc.).

En résumé :

• Le contractant général coordonne et orchestre les travaux ; l’entreprise générale réalise les travaux selon un planning transmis par le maître d’œuvre.
• Le contractant général est tenu d’endosser la responsabilité globale du projet alors que la responsabilité d’une entreprise générale se limite aux travaux réalisés avec une obligation de moyens et non une obligation de résultats.

Contractant général ou maître d’œuvre : des missions proches mais une responsabilité différente

Un contractant général assure la mission de maître d’œuvre… mais l’inverse n’est pas vrai. En effet, le contractant général comme le maître d’œuvre assure la bonne exécution des travaux jusqu’à l’achèvement des travaux. Tous les deux sont rémunérés par des honoraires correspondant à un pourcentage du coût total des travaux.

Toutefois, la responsabilité du maître d’œuvre est limitée :

• Le maître d’œuvre ne gère pas les contrats et factures des entreprises sélectionnées pour le chantier alors que le contractant général règle les factures directement aux entreprises. En cas de malfaçon, de retard ou de défaillance d’une entreprise, la responsabilité du maître d’oeuvre n’est pas engagée contrairement à celle du contractant général.
• Contrairement à un contractant général, le maitre d’œuvre ne peut pas garantir un délai ni même s’engager contractuellement sur un prix de projet ferme et définitif.

Contractant général dans le bâtiment : une obligation de résultat

Une offre de contractant général est obligatoirement associée à une obligation de résultat. En effet, et contrairement à un maître d’œuvre « classique », un contractant général est décisionnaire en matière de choix des entreprises intervenantes sur un chantier. À ce titre, c’est lui qui est responsable en cas de défaillances des entreprises retenues. Les obligations du contractant général changent bien évidemment la donne pour le client !

En cas d’aléas sur le chantier ou de malfaçons, le contractant général est tenu de réagir en conséquence puisque par contrat, il est garant d’une prestation réalisée dans les règles de l’art. Ainsi, et quel que soit le problème sur le chantier en cours, le contractant général est responsable du bon achèvement des travaux dans les délais convenus par contrat. De même, si une entreprise est défaillante et qu’une autre est appelée à la remplacer, le prix convenu par contrat reste ferme et définitif.

En clair, le contractant général est l’interlocuteur unique (juridiquement parlant). Il est par conséquent le seul responsable du chantier dans sa globalité et est tenu à une obligation de résultat.

Contractant général : des garanties après travaux

Sachant que le contractant général est responsable de votre chantier de la conception à la réalisation, il engage sa responsabilité non plus seulement pendant la durée du chantier mais aussi après. C’est ainsi sur lui que repose :

• La garantie de parfait achèvement : avec cette garantie de parfait achèvement, si des problèmes surviennent dans l’année qui suit la réception des travaux, le contractant général prend en charge les travaux qui s’imposent. Ainsi, durant les 12 mois qui suivent la réception des travaux (date du PV final), vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement. Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux.
  
• La garantie de bon fonctionnement : avec cette garantie de bon fonctionnement, si des équipements dits dissociables de la construction (portes, fenêtres, tuyauterie, volets, ballon d’eau chaude, etc.)… tout ce qui n’est pas lié au gros œuvre) laissent apparaître un défaut, les réparations sont couvertes pendant deux ans. Appelée garantie biennale, elle impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux. 
  
• La garantie décennale : avec cette garantie décennale, le contractant général est garant, pendant 10 ans, des problèmes qui pourraient compromettre la solidité de la maison ou de tous les défauts des équipements liés cette fois-ci au gros œuvre. Les dommages concernés sont ceux qui compromettent la solidité du bien (murs, charpentes, etc.) et les éléments d’équipements indissociables touchant à la structure même de la construction ou qui rendent le logement impropre à sa destination (isolation, étanchéité, etc.). Le dommage peut résulter d’un défaut de conformité ou d’un vice de sol. Les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la loi. Le délai démarre lors de la signature de la réception des travaux.

Malfaçon après les travaux : que faire sans contractant général ?

Vous pouvez signaler les malfaçons ou défauts, et ce quelle que soit leur importance et leur nature, à l’entreprise concernée par le biais :

• de réserves mentionnées au procès-verbal de réception pour les désordres apparents,
• d’une notification écrite postérieure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception dans les autres cas de figure.

Le délai pour effectuer les réparations doit être fixé d’un commun accord entre l’entreprise et vous-même. Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Bon à savoir : dans un chantier de construction, en tant que propriétaire du bien, le maître d’ouvrage a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début du chantier. Cette assurance permet d’obtenir en principe, en cas de sinistre, le paiement rapide des travaux de réparations qui relèvent de la garantie décennale sans avoir à attendre qu’un tribunal ait déterminé les responsabilités de chacun. Cela ne couvre pas les sinistres survenant pendant les travaux qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur et le non-achèvement des travaux dans les délais prévus, couvert par d’autres garanties.

Contractant général : un interlocuteur unique

Un contractant général est par définition un chef d’orchestre qui prend en charge :

• la conception du projet ;
• les autorisations administratives ;
• le choix des fournisseurs et des artisans ;
• les certifications, garanties et assurances décennales ;
• l’organisation et la réalisation des travaux ;
• la livraison du chantier et le service après-vente.

En cas de problème ou de question de la part de son client le maître d’ouvrage, il est le seul interlocuteur valable. Financièrement, il est également votre interlocuteur unique : c’est lui qui émet toutes les factures !

La plus-value du contractant général pour la réalisation de vos travaux

Vous l’aurez compris, le contractant général s’occupe de tout votre chantier de A à Z. N’étant pas entrepreneur du BTP, le contractant général travaille pour vos intérêts dans le souci du respect des délais, des solutions techniques choisis et des matériaux. Il est le garant du bon déroulement d’un chantier d’aménagement, d’agrandissement, de rénovation ou de construction. Alors qu’une entreprise du BTP va être experte sur la réalisation des travaux, le contractant général est en capacité de vous accompagner sur tous les aspects d’un chantier : démarches administratives, choix architecturaux et techniques, sélection des entreprises, négociation des prix, suivi de chantier, garantie des malfaçons, etc. Sa vision globale du chantier fait que rien ne peut lui échapper !

Autre avantage à confier votre chantier à un contractant général  : une fois le contrat signé, c’est à lui de gérer tous les aléas et aucun coût supplémentaire ne peut être demandé au client tant que le périmètre des travaux reste identique. Autrement dit : si un matériau manque et qu’il est remplacé par un plus coûteux, c’est à la charge du contractant général. De même, en cas de malfaçons, c’est lui qui va gérer le litige en votre nom et faire jouer ses assurances obligatoires.

En faisant le choix d’un contractant général, vous lancez vos travaux dans un cadre sécurisé et contractuellement défini : tout est prévu lors de la signature, sans surcoût ultérieur possible.

Quand faut-il faire appel à un contractant général ?

Dès que votre projet de travaux dépasse un simple rafraîchissement de revêtement (sols, murs, plafonds) ou fait intervenir plusieurs entreprises, il est judicieux de contractualiser avec un contractant général :

• Agrandissement d’une résidence principale ou secondaire,
• Création d’une suite parentale,
• Aménagement d’une nouvelle cuisine ou salle de bains,
• Réfection complète d’un niveau,
• Construction d’une véranda,
• Réhabilitation d’une grange,
• Aménagement de combles,
• Redistribution des volumes intérieurs (cloisons à abattre, modifications du circuit électrique, pose d’une verrière intérieure, etc.), etc.

Bon à savoir : selon la LOI n° 90-1129 du 19 décembre 1990, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)  est obligatoire pour le projet de construction d’une maison individuelle . Seul un promoteur / constructeur de maisons individuelles peut signer un tel contrat avec un client. Cela n’entre pas dans les compétences d’un contractant général.

Nos professionnels Camif Habitat vous épaulent à chaque étape de votre chantier et sont garants pour tous les travaux réalisés chez vous (résidence principale comme résidence secondaire), aussi bien dans la gestion des retards de livraison de matériaux que de réparation d’une malfaçon détectée en cours de chantier. C’est à chaque contractant général d’être un bon gestionnaire pour que les matériaux soient livrés à temps en fonction du calendrier d’intervention de chaque corps de métier : maçon, plaquiste, vérandaliste, plombier, etc. 

La garantie décennale d’un contractant général vous donne aussi l’assurance d’être couvert après les travaux achevés sur des malfaçons qui apparaitraient avec le temps, dans les 10 ans suivant votre chantier, que vous restiez propriétaire ou que la maison soit rachetée, par exemple.

L’offre contractant général Camif Habitat

Comment choisir votre contractant général ? Faites établir différents devis et assurez-vous que les offres proposées sont complètes : mention des assurances, label RG exigé auprès des entreprises, recours à un architecte, démarches administratives, coût total, délai ferme, une date de début de travaux. Demandez toujours des exemples de chantiers déjà réalisés par le contractant dans une zone proche de chez vous. Cela vous permet de voir des rénovations ou agrandissements terminés par le contractant général avec des artisans proches de chez vous.

Pour votre rénovation, votre extension ou votre aménagement, l’offre contractant général Camif Habitat vous assure des travaux sereins de la première rencontre à la fin du délai de la garantie décennale, soit durant 10 ans après l’achèvement des travaux.

Dans le détail, tout commence par la visite avant travaux. Celle-ci permet d’évaluer de façon claire et objective les travaux à effectuer du point de vue technique, architectural et budgétaire en fonction de vos besoins et de vos envies. Vient ensuite l’heure de la proposition. Le contrat vient concrétiser l’engagement de Camif Habitat en définissant les conditions juridiques, techniques et financières.

Ce contrat garantit :

• la livraison au prix convenu ;
• le respect des délais d’exécution des travaux ;
• la conduite à terme des travaux ;
• le préfinancement des réparations en cas de dommages de nature décennale (l’assurance dommages-ouvrage étant incluse au contrat de travaux Camif Habitat) ;

Dès lors que le contrat est signé, les travaux peuvent débuter. Le maître d’œuvre ou l’architecte agréé planifie le chantier, transmet les consignes de réalisation aux artisans et entreprises locales agréés et sélectionnés. Il coordonne leur travail jusqu’à la réception des travaux, valide la conformité des prestations et vous informe régulièrement de l’avancement des travaux.

Après travaux, Camif Habitat assure les garanties du contrat jusqu’à leur achèvement.

Comment se déroule un chantier avec un contractant général ?

La phase préparatoire du chantier avec un contractant général

Faire appel à Camif Habitat en tant que contractant général, c’est vous assurer un chantier dans les meilleures conditions possibles avec une phase préparatoire durant laquelle il recueille votre besoin et prend en compte les paramètres techniques et architecturales. Il vous fait alors une proposition détaillée sur les travaux de rénovation, le plan d’un agrandissement ou l’aménagement d’un local professionnel.

Cette phase préparatoire à tout chantier comprend :

• Consultation du PLU si votre chantier comporte une modification extérieure du bâti,
• Réalisation des démarches administratives nécessaires (déclaration préalable de travaux, permis de construire, recours à un architecte des Bâtiments de France, etc.),
• Montage d’un dossier d’aides pour des travaux de rénovation énergétique,
• Conception des plans et simulations en 2D / 3D de votre projet,
• Sélection des matériaux et des solutions techniques les plus adaptées.

La consultation des entreprises

Une fois le projet défini et validé par vos soins, le contractant général prend en charge la recherche et la sélection des entreprises du BTP ou artisans qui interviendront sur votre chantier de rénovation, d’agrandissement ou d’aménagement. Il négocie avec chacun le devis et les délais. Il va contractualiser avec chacun et paiera chaque facture émise. Vous n’aurez ainsi qu’une seule facture à payer : celle du contractant général ce qui facilite le suivi comptable de votre côté.

En contractualisant de façon détaillé la prestation à venir, le contractant général vous garantit :

• Un prix gelé dès la signature du contrat. Vous avez donc une vue d’ensemble de toutes les dépenses, même quand la liste des travaux à effectuer est longue et complexe et que les intervenants sont nombreux.
• La certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) exigée. Ce gage de qualité vous permet d’accéder à la majorité des aides à la rénovation publiques ou privées en fonction des travaux menés.

La maîtrise d’œuvre et la coordination des travaux

Planifier, ajuster les plannings en temps réel, bien enchaîner les interventions des différentes entreprises mobilisées sur votre chantier demande un savoir-faire et une organisation sans faille. Camif Habitat met à votre disposition un maître d’œuvre pour la coordination complète des travaux. C’est lui qui fait face au retard de livraison de matériaux ou à des intempéries pour organiser au mieux les travaux en limitant les temps d’attente.

Bon à savoir : Hors cas de force majeure ou d’intempéries, tous les modèles de contrats prévoient une indemnisation en cas de retards de livraison. Le maître d’œuvre met tout en place pour que le délai fixé par contrat soit tenu.

La fin de chantier avec un contractant général

Quand les travaux s’achèvent, arrive le moment de la réception finale des travaux. À cette dernière étape, Camif Habitat vous accompagne et émet des réserves si nécessaire.

À garder en tête : le contractant général prend la responsabilité des travaux réalisés par des entreprises tierces, mais aussi de sa propre prestation en tant que maître d’œuvre (suivi des travaux). Tout recours sera ainsi de sa responsabilité ! À cet égard, le procès-verbal de réception des travaux est le document de référence pour votre fin de chantier.

Rédaction du procès verbal de fin de chantier

Il peut être rédigé sans réserve (tout est livré dans les conditions convenues) ou avec réserves (malfaçons, défaut de conformité, non-respect d’éléments indiqués sur le devis…). Dans le cas d’un procès-verbal avec réserves, c’est au maître d’œuvre d’enclencher les travaux supplémentaires indispensables à rectifier les erreurs rencontrées… sans surcoût pour le maître d’ouvrage.

Vous souhaitez en savoir plus sur notre offre de contractant général en bâtiment ? Contactez-nous pour un projet mené de A à Z par Camif Habitat !