Amenagement sous sol

Vous manquez de place ? Focus sur l’aménagement de sous-sol avec Camif Habitat. Règlementation, points à ne pas négliger… on vous dit tout !
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L’aménagement d’un sous-sol vient peu à l’esprit des propriétaires. Pourtant, quand la place manque dans la maison, tous les mètres carrés sont précieux ! Et si le grenier a des atouts pour y installer une chambre d'appoint ou un bureau, le sous-sol est également un espace de choix pour aménager des pièces de vie supplémentaires. Humidité, lumière, hauteur sous plafond, insonorisation, accès.... les contraintes d'aménagement d'un sous-sol sont nombreuses, mais rien n'est impossible !

Face à la flambée des prix de l'immobilier et à la difficulté d’acquérir un nouveau bien plus grand, l’optimisation des espaces disponibles est une vraie alternative. De nombreux copropriétaires rachètent des parties communes pour les aménager : local sur le palier, combles, et même caves. Les appartements en rez-de-chaussée, autrefois peu recherchés, deviennent alors des duplex en sous-sol, biens immobiliers atypiques de plus en plus à la mode.

Aménagement d’un sous-sol : que dit la loi ?

La conversion d'un sous-sol en local d'habitation (appelé « souplex ») est très règlementée en France. Le Code de la santé interdit purement et simplement de vivre dans les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. »

Il est donc formellement interdit de vendre ou de mettre en location une cave telle quelle, sans aucun lien avec un rez-de-chaussée, la salubrité des locaux et la qualité de l'air sont ici en question.

Dans le cadre de l’aménagement de votre maison comme dans la très grande majorité des cas, le sous-sol n'est pas considéré, en termes d'urbanisme, comme une partie du logement, il n'est donc pas soumis à la loi Carrez et n'est pas comptabilisé dans la surface totale du logement, sauf s'il est semi-enterré et que, lorsque l'on se tient dans la pièce, le regard peut se porter sur l'extérieur.

Comme pour l’aménagement de combles ou l’aménagement d’un garage ou d'une dépendance en surface habitable, l'aménagement d'un sous-sol est soumis à quelques formalités préalables.
Le Code de la construction et de l'habitation précise les modalités d'aménagement de tout local destiné à être habité. Il indique notamment que les logements doivent :

  • être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau,
  • bénéficier d'un renouvellement d'air,
  • protéger les habitants contre les incendies,
  • Les pièces principales doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l'extérieur.

 

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Quelles démarches obligatoires pour aménager un sous-sol ?

Pour que la surface aménagée devienne habitable au sens de la loi, le local doit changer de destination via une demande en mairie. Ce changement de destination permet de valoriser les travaux : les mètres carrés dégagés et déclarés s'ajouteront à ceux de la maison en cas de vente. En contrepartie bien sûr, l'augmentation de la surface habitable globale fera grimper le montant dû dans le cadre de la taxe d'habitation.

Pour la création d'un duplex en sous-sol, demandez une autorisation de travaux auprès de votre mairie. La possibilité d’obtenir l’autorisation pour cela dépend du contenu du PLU, Plan local d’urbanisme, de votre commune.

Si l'aménagement concerne une surface supérieure à 20 m², les travaux devront être validés par l'obtention d'un permis de construire. Cette surface est élargie à 40 m2 dans le cas de l’existence d’un PLU dans votre commune. En dessous de 20 m2 (hors PLU) ou 40 m2 (avec un PLU), vous devrez faire une demande préalable de travaux. Une condition obligatoire : avoir obtenu au préalable le changement de destination de votre sous-sol.

Pour mémoire : Les surfaces disposant de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond ne sont pas considérées comme surfaces habitables.

Bon à savoir : dès lors que la superficie totale de la construction en intégrant le sous-sol dépasse 150 m², le recours aux services d'un architecte est obligatoire. Et même sans la contrainte administrative, l’expertise d’un architecte sera un atout dans la réussite de votre projet d’aménagement de sous-sol. Il connait tous les corps de métier, les aménagements possibles et les matériaux les plus adaptés à chaque configuration de maison.

Pour les immeubles en copropriété, tout aménagement doit aussi obtenir l'accord préalable du syndic et l'autorisation des autres propriétaires pour réaliser les travaux, en particulier s'ils touchent à la structure, la façade ou le plancher.

Quelle pièce pour un sous-sol aménagé ?

Tout est possible pourvu que les contraintes techniques soient prises en charge par des professionnels qualifiés. Le risque est de négliger les contraintes d’humidité ou de ventilation et de voir votre aménagement rapidement dégradé.

Il est possible de rendre le sous-sol habitable pour un usage ponctuel :

  • Buanderie,
  • Lieu de stockage,
  • Cave à vin,
  • Atelier (bricolage, peinture, musique, etc.),
  • Salle de jeux,
  • Hamman / balnéothérapie,
  • Salle de sport, de danse, de musculation,
  • Home cinéma, etc.

Vous pouvez aussi avoir besoin d’une ou plusieurs pièces supplémentaires, avec un usage quotidien :

  • Chambre,
  • Studio,
  • Suite parentale,
  • Bureau, etc.

Aménager un sous-sol, un projet spécifique

L'aménagement d'un sous-sol, semi-enterré ou enterré comporte toute une série de contraintes techniques qu'il est important de bien évaluer avant de se lancer.
D'un point de vue purement technique, pour peu que la cave soit viabilisée, il est possible d'y installer n'importe quel type de pièces : salle de jeux, pièce à vivre, espace nuit et même salle d'eau, si les évacuations le permettent. Cependant, plusieurs questions majeures se posent pour viabiliser un sous-sol : l'humidité l’aération, la luminosité et le raccordement aux différentes installations de la maison (eau, électricité, chauffage).

Limiter l’humidité d’un sous-sol

Sous-sol et cave ont souvent pour principal désagrément d'être humides. Les raisons de cette humidité sont multiples, mais généralement, les infiltrations proviennent du sol laissé à nu (terre battue) ou grossièrement bétonné. À chaque pluie, l'eau remonte par capillarité dans le sous-sol et stagne là faute d'aération suffisante.

Pour réduire les remontées humides, la première des choses est de procéder au drainage du terrain alentours des murs de fondation. Une fois l'eau ruisselante éloignée, une isolation des sols est à prévoir avec notamment l'installation d'un film d'étanchéité en polyéthylène au sol.

Les infiltrations peuvent aussi venir de remontée par capillarité dans les murs de soutènement. Dans ce cas, l'ensemble des murs devra être traité de façon spécifique par des professionnels.

À noter : vous veillerez à faire assainir les murs et le sol au préalable pour un environnement de chantier parfaitement sain.

L'accès à votre sous-sol, un enjeu essentiel dans la transformation en pièce à vivre

Selon le type de sous-sol, l'accès ne pourra s'imaginer que par l'intérieur (sous-sol enterré) ou par l'intérieur et l'extérieur (sous-sol semi-enterré). Dans les deux cas, une étude préalable de la circulation est nécessaire. Cette étude prendra en compte le type de pièces que vous souhaitez aménager et leur utilisation.

S'il s'agit par exemple de créer une chambre d'ado dans l'esprit studio indépendant, un accès vers l'extérieur pourra suffire.

Si vous envisagez de créer un bureau ou une chambre d'enfant, un accès devra obligatoirement être pensé en intérieur. Cet accès est le plus souvent réglé par l'ajout d'un escalier débouchant à l'étage supérieur. N’oubliez pas d’y installer un luminaire pour éclairer vos marches !

L'implantation de cet escalier doit tenir compte de l'aménagement futur du sous-sol, mais aussi bien évidemment de la conformation des lieux en haut de l'escalier (création d'un palier, porte supplémentaire dans le hall d'entrée, etc.). Pour une circulation pratique au quotidien, l'escalier choisi doit être large et pas trop raide.

Astuce : la réalisation préalable de plans en 3D permet de vous projeter dans les deux niveaux avec pour chaque plan, les impacts sur l'aménagement actuel. Vous choisissez ainsi plus facilement et avez en tête l'ensemble du rendu final avant même de lancer les travaux.

Aménagement de sous-sol et lumière : comment faire ?

Très souvent, les sous-sols semi-enterrés ne comportent pas ou peu de fenêtres donnant vers l'extérieur. Ces fenêtres sont de plus généralement très petites et très peu fonctionnelles. Et le souci, c'est que tous les murs qui pourraient accueillir une fenêtre supplémentaire sont par nature porteurs ! Ceci complique évidemment grandement les choses. Et à moins de s'atteler à de gros travaux (création d'un puits de lumière par exemple), la lumière naturelle devient un vrai casse-tête et reste difficilement accessible.

Pour apporter un maximum de lumière naturelle dans le sous-sol, multipliez les surfaces vitrées, quitte à créer un sol en briques de verre. Vous pouvez aussi envisager la création d’un puits de lumière pour capter la lumière depuis l'étage supérieur.

À défaut, l'éclairage doit être consciencieusement choisi. C’est l’aménagement final et vos usages du sous-sol qui doivent guider vos choix : intensité, type de lumière, orientation des spots. Faites confiance à un décorateur d’intérieur Camif Habitat pour vous faire part de ses astuces en matière d’aménagement et de luminosité dans des pièces sombres !

Autre solution efficace pour combiner aération et luminosité naturelle : ouvrir le rez-de-chaussée sur le sous-sol, en créant un vide sur le séjour. Cela crée une ambiance particulière et un beau volume, mais vous perdrez de la surface de plancher. Ce chantier d’ouverture de votre bâti existant nécessite plusieurs semaines supplémentaires de travaux et des études de faisabilité par un bureau d’études au préalable.

L'isolation de votre sous-sol habité

Une pièce agréable à vivre doit être isolée convenablement d'un point de vue thermique, mais aussi phonique. Ceci est d'autant plus vrai pour un sous-sol aménagé, car en effet, autant des combles peuvent être réchauffés naturellement par la chaleur montante, autant dans le sous-sol, le froid stagne naturellement.

Les phénomènes de pont thermique sont également la règle, car en effet, lors de la construction d'origine, le soin apporté à l'isolation des sous-sols (espaces techniques) est loin d'être le même que celui apporté aux espaces de vie. Ceci étant, lorsque le sous-sol est enterré, l'isolation naturelle de la terre limite les coûts d'isolation thermique.

Attention : Avant toute application d'une isolation, les problèmes d'humidité doivent être traités !

Les fenêtres étant rares, voire inexistantes, un système d'aération spécifique et adapté doit être installé pour limiter les phénomènes d'humidité (formation de moisissures, papiers peints décollés, etc.).

À noter : poser un isolant au sol est indispensable, mais va rogner quelques centimètres de hauteur sous plafond. Pensez-y lorsque vous faites vos projections d’aménagement. Il en est de même pour les murs qui vont s’épaissir avec l’isolant, et donc faire perdre quelques centimètres de largeur/longueur à votre sous-sol. Ne négligez pas non plus l’isolation du plafond de votre cave !

L'insonorisation du sous-sol

L'isolation phonique d'un aménagement de sous-sol est souvent à renforcer au niveau du plafond. En effet, très souvent, le plancher de l'étage qui n'avait jusqu'alors pas été forcément insonorisé au mieux peut laisser passer des bruits de pas. L'ajout d'une couche devient alors nécessaire dès lors que le sous-sol est habité.

À noter : si vous envisagez de créer une salle de répétition de musique ou de bricolage dans votre sous-sol, la question de l'insonorisation devra être au cœur de votre projet. Assurez une bonne acoustique pour vos séances musicales… et songez au calme du reste de la maison si vous bricolez !

Le raccordement à l'eau et à l’électricité

Votre sous-sol deviendra habitable et pratique si vous y installez l'électricité, le chauffage pour l’hiver et si vous prévoyez un raccordement à l’eau (arrivée et évacuation). Chacun de ces points techniques est à confier à des professionnels pour prendre en compte la spécificité d’une installation en sous-sol, notamment pour le circuit d’eau qui demande des pentes spécifiques. Pour le chauffage, un radiateur d’appoint est la solution la moins onéreuse. Mais quel que soit votre choix (chauffage indépendant ou raccordement au système existant), mettez également en place une VMC efficace.

Quelle hauteur sous plafond dans un sous-sol habitable ?

En aménagement de sous-sol, cette hauteur est souvent réduite. Si le plancher est brut de terre battue, il est toutefois possible de décaisser le sol pour gagner en hauteur sous plafond.

Avec moins d'1,80 m sous plafond, il est difficile d’envisager un usage quotidien pour une chambre ou un bureau. Bien isolé et ventilé, avec simplement l’électricité, vôtre sous-sol peut devenir une pièce de rangement pour stocker vos affaires en fonction des saisons, ou y conserver vos archives personnelles ou professionnelles.

Entre 1,80 m et 2,20 m, vous pouvez concevoir une cave à vin, un atelier de bricolage, un Home Cinéma ou une salle de jeux pour les enfants. Là encore la hauteur sous plafond, si elle est plus généreuse, est encore un peu basse pour une pièce ' classique '. Réservez alors le sous-sol pour un usage ponctuel.

Au-delà de 2,20 m, vous pouvez imaginer de créer dans votre sous-sol : une chambre supplémentaire, une suite parentale ou un studio pour votre ado, un bureau pour télétravailler, etc.

L'accès aux réseaux (électricité, eau, chauffage) mais aussi au système d'évacuation aux eaux usées peut être inexistant. Les raccordements doivent alors être recréés dans le cas de l'aménagement d'un WC, d'une salle d'eau ou d'une cuisine. Le chauffage peut être réalisé par un convecteur d'appoint lorsque la pièce créée n'est que d'usage occasionnel ou lorsque la tuyauterie du chauffage central est trop compliquée à raccorder.

Quel coût pour l'aménagement d'un sous-sol ?

Le coût de la création d'un sous-sol habitable dépend surtout de l'état de ces sous-sols et des travaux qui en découlent. Il va varier en fonction de l'état de l'existant, de son degré de finition originel, mais aussi de l'utilisation qui sera faite des pièces créées et par ricochet du degré de confort souhaité :

  • protection des murs et des sols contre l'humidité,
  • élimination du salpêtre le cas échéant,
  • accès à l'eau et au réseau électrique,
  • installation d'une fosse de relevage des eaux pour l'évacuation des salles de bains,
  • excavation,
  • percement de l'escalier et des ouvertures,
  • modification du plancher du rez-de-chaussée,
  • création ou la réfection des sols (dalle béton isolée + carrelage, ou moquette, plancher bois ou revêtement PVC),
  • installation d'un système de ventilation efficace ;
  • choix des matériaux et du niveau d'aménagement intérieur souhaité, etc.

Pour chacun de ces postes, les écarts de prix peuvent être significatifs. De multiples devis devront être réalisés. Selon l'état de l'existant, le suivi du chantier peut devenir compliqué (gestion de différents corps de métiers).

C'est un investissement qui reste néanmoins intéressant si vous souhaitez simplement agrandir votre maison - mais à oublier si l'on investit pour revendre. En effet, les pièces en sous-sol sont plus difficiles à vendre de par leur singularité sous le rez-de-chaussée et les parties en sous-sol valent 30 à 40 % moins que les autres surfaces.

Aménager un sous-sol, un chantier technique à mener par des professionnels

Vous l’aurez compris, aménager un sous-sol ne s’improvise pas. Les contraintes techniques et règlementaires sont suffisamment importantes pour ne pas prendre le chantier à la légère. Pour une solution sécurité avec un point fait étape par étape, optez pour notre solution « clé en main » Camif Habitat. De la conception à la réalisation, en passant par la sélection des artisans et le suivi de chantier, nos professionnels Camif Habitat s’occupent de tout !

Plans, démarches administratives, sélection des artisans et entreprises du BTP, négociation des devis, suivi de chantier … notre solution « clés en main » garantit le prix et le délai de réalisation de façon contractuelle.

Vous avez des questions sur la façon d’organiser les travaux en sous-sol ? Prenez contact dès à présent avec nos professionnels locaux pour une visite conseil gratuite. Ce rendez-vous gratuit sera l’occasion d’échanger sur votre projet, à votre domicile. C’est sans engagement, profitez-en !

Bon à savoir : Camif Habitat vous fait également profiter de sa certification NF Habitat - RGE qui vous donne accès aux différentes aides à la rénovation de la part de l’Etat et la garantie de travaux réalisés dans le respect des plus récentes réglementations environnementales.

 

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