Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire lorsque l'on effectue des travaux dans un logement en location ?
Travaux locataire

En tant que locataire, il est facile de se croire dégagé de toute responsabilité quant à l'exécution et/ou au paiement de travaux ; grossière erreur car en réalité, le locataire doit réaliser ou payer certains travaux. Alors quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire lorsque l'on effectue des travaux dans un logement en location ? Locataire ou propriétaire qui fait quoi ?

A l’entrée dans les lieux

Principe de base, le propriétaire doit toujours délivrer un logement décent (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) dont l'état général et les équipements sont en bon état d'usage et de réparation. Le logement décent se définit comme suffisamment éclairé et ventilé, non humide et dont les installations de gaz et d'électricité assurent la sécurité des occupants. Si ce n’est pas le cas (présence par exemple de peinture au plomb ou installation électrique dangereuse…), le propriétaire se doit d'effectuer les travaux avant toute mise en location. En cas de non-respect de ces normes d'habitabilité, le locataire est en droit d'exiger du propriétaire la mise en conformité des lieux et ce, même s'il a signé l'état des lieux.

Pour une raison ou une autre, parfois propriétaire et locataire s'arrangent entre eux. L'occupant fait réaliser les dits travaux et de son côté, le propriétaire s'engage à rembourser ou déduire les frais du ou des loyers à venir. Mais il reste impératif de l'inscrire sur le contrat de bail. C'est ce que l'on appelle une « convention de travaux ». Toutefois, la convention de travaux ne peut normalement pas concerner des travaux de mise aux normes puisque le logement doit être décent à la mise en location.

Pendant la durée de la location

Puisque le locataire vit dans l'appartement ou la maison, c’est à sa charge que reviennent les frais d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif».

Ces travaux, d'un montant généralement peu élevé mais potentiellement nombreux, peuvent être la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées, le remplacement de quelques lames de parquet, la vidange de la fosse septique, le remplacement des interrupteurs… La liste des réparations locatives est disponible sur www.legifrance.gouv.fr  (décret n° 87-712 du 26 août 1987)

Le locataire doit aussi s'acquitter des charges locatives. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit une liste limitative de travaux qui, bien que réalisés par le bailleur, constitueront pour lui une charge récupérable sur le locataire. Ceci est compréhensible puisqu'il s'agit des travaux de maintenance et des menues réparations, effectués principalement dans les parties communes, et qui bénéficient au locataire : ces réparations concernent les ascenseurs, l'eau, le chauffage collectif, les espaces verts, l'hygiène.

Au propriétaire, les charges lourdes

Le propriétaire quant à lui doit prendre à sa charge, pendant le bail, les travaux rendus nécessaires par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure. Il s'agit en général des investissements les plus importants.

En pratique, la notion de vétusté s'appréciera en fonction du délai écoulé entre le commencement du contrat de location et le moment où les travaux deviennent nécessaires ainsi qu'en tenant compte de la durée de vie objective des équipements ou parties du logement ; par exemple, le remasticage des vitres devant intervenir trois semaines après l'entrée dans les lieux incombe logiquement au bailleur.

En fin de bail

Un état des lieux de sortie est établi. Le locataire est alors tenu de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail. Ainsi le bailleur est en droit par exemple de réclamer au locataire la réfection d'un mur qui présente de très nombreux trous de chevilles.

En pratique, le bailleur effectue les travaux et retient, sur justificatifs (devis, factures), tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir le paiement des travaux de réfection.

Cependant, le bailleur ne peut facturer au locataire remise à neuf. Il doit tenir compte de la durée de la location et appliquer un abattement en fonction de la vétusté. Actuellement, il n'existe pas de grille de vétusté officielle. On considère néanmoins que la durée de vie est d'environ dix ans pour les peintures et tapisseries ; sept ans pour les moquettes ; cinq ans pour les éléments d'équipement (par exemple les plaques de cuisson).

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