Amenagement sous sol : des mètres carrés à récupérer

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Quand la place manque dans la maison, tous les mètres carrés sont précieux ! Et si le grenier a des atouts pour y installer une chambre d'appoint ou un bureau, le sous-sol est également un espace de choix pour aménager des pièces de vie supplémentaires. Humidité, lumière, hauteur sous plafond, insonorisation, accès.... les contraintes d'aménagement d'un sous sol sont nombreuses, mais rien n'est impossible !

Face à la flambée des prix de l'immobilier et à la difficulté d’acquérir un nouveau bien, l’optimisation des espaces disponibles est une vraie alternative ; De nombreux copropriétaires rachètent des parties communes pour les aménager : local sur le palier, combles, et même caves. Les appartements en rez-de-chaussée, autrefois peu recherchés, deviennent alors des duplex en sous-sol, biens atypiques de plus en plus à la mode.

Aménagement sous sol : que dit la loi ?

La conversion d'un sous-sol en local d'habitation est très règlementée en France. Le code de la santé interdit purement et simplement de vivre dans les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation. Il est donc formellement interdit de vendre ou de mettre en location une cave telle quelle, sans aucun lien avec un rez-de-chaussée, la salubrité des locaux et la qualité de l'air sont ici en question.

En aménagement maison comme dans la très grande majorité des cas, le sous-sol n'est pas considéré, en termes d'urbanisme, comme une partie du logement, il n'est donc pas soumis à la loi Carrez et n'est pas comptabilisé dans la surface totale du logement, sauf s'il est semi-enterré et que, lorsque l'on se tient dans la pièce, le regard peut se porter sur l'extérieur.

Comme pour l’aménagement de combles ou l’aménagement d’un garage ou d'une dépendance en surface habitable, l'aménagement d'un sous-sol est soumis à quelques formalités préalables.
Le Code de la construction et de l'habitation précise les modalités d'aménagement de tout local destiné à être habité. Il indique notamment que les logements doivent être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau, bénéficier d'un renouvellement d'air, protéger les habitants contre les incendies, etc. Enfin, les pièces principales doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l'extérieur.

Quelles démarches obligatoires pour aménager un sous-sol ?

Première étape dans la création d’un duplex en sous-sol : demander une autorisation de travaux auprès de votre mairie. Les chances de réussite dépendent beaucoup de votre commune.

Si l'aménagement concerne une surface supérieure à 20 m² de SHON (surface hors œuvre nette), les travaux devront être validés par l'obtention d'un permis de construire.

Pour mémoire : Les surfaces disposant de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond ne sont pas considérées comme de la SHON.
Dès lors que la superficie totale de la construction en intégrant le sous-sol dépasse 170 m², le recours aux services d'un architecte est obligatoire.

Pour les immeubles en copropriété, tout aménagement doit aussi obtenir l'accord préalable du syndic et l'autorisation des autres propriétaires pour réaliser les travaux, en particulier s'ils touchent à la structure, la façade ou le plancher.

Pour que la surface aménagée devienne habitable au sens de la loi, le local doit changer de destination via une demande en mairie. Ce changement de destination permet de valoriser les travaux : les mètres carrés dégagés et déclarés s'ajouteront à ceux de la maison en cas de vente. En contrepartie bien sûr, l'augmentation de la surface habitable globale fera grimper le montant réclamé dans le cadre de la taxe d'habitation.

Aménager un sous sol, un projet spécifique

L'aménagement d'un sous-sol, semi-enterré ou enterré comporte toute une série de contraintes techniques qu'il est important de bien évaluer avant de se lancer.
D'un point de vue purement technique, pour peu que la cave soit viabilisée, il est possible d'y installer n'importe quel type de pièces : salle de jeux, pièce à vivre, espace nuit et même salle d'eau, si les évacuations le permettent. Cependant, trois problèmes majeurs se posent pour viabiliser un sous-sol : l'humidité l’aération et la luminosité.

L'humidité

Sous-sol et cave ont souvent pour principal désagrément d'être humides. Les raisons de cette humidité sont multiples, mais généralement, les infiltrations proviennent du sol laissé à nu (terre battue) ou grossièrement bétonné. A chaque pluie, l'eau remonte par capillarité dans le sous-sol et stagne là faute d'aération suffisante. Pour réduire les remontées humides, la première des choses est de procéder au drainage du terrain alentours des murs de fondation. Une fois l'eau ruisselante éloignée, une isolation des sols est à prévoir avec notamment l'installation d'un film d'étanchéité en polyéthylène au sol. Les infiltrations peuvent aussi venir de remontée par capillarité dans les murs de soutènement. Dans ce cas, l'ensemble des murs devra être traité de façon spécifique par des professionnels.

L'accès

Selon le type de sous-sol, l'accès ne pourra s'imaginer que par l'intérieur (sous-sol enterré) ou par l'intérieur et l'extérieur (sous-sol semi-enterré). Dans les deux cas, une étude préalable de la circulation est nécessaire. Cette étude prendra en compte le type de pièces que vous souhaitez aménager et leur utilisation. S'il s'agit par exemple de créer une chambre d'ado dans l'esprit studio indépendant, un accès vers l'extérieur pourra suffire. S'il s'agit de créer un bureau ou une chambre d'enfant, un accès devra obligatoirement être pensé en intérieur. Cet accès est le plus souvent réglé par l'ajout d'un escalier débouchant à l'étage supérieur. L'implantation de cet escalier doit tenir compte de l'aménagement futur du sous-sol mais aussi bien évidemment de la conformation des lieux en haut de l'escalier (création d'un palier, porte supplémentaire dans le hall d'entrée, etc.). Pour une circulation pratique au quotidien, l'escalier choisi doit être large et pas trop raide.

Aménagement de sous sol et lumière

Très souvent, les sous-sols semi-enterrés ne comportent pas ou peu de fenêtres donnant vers l'extérieur. Ces fenêtres sont de plus généralement très petites et très peu fonctionnelles, et le souci c'est que tous les murs qui pourraient accueillir une fenêtre supplémentaire sont par nature porteurs ! Ceci complique évidemment grandement les choses. Et à moins de s'atteler à de gros travaux (création d'un puit de lumière par exemple), la lumière naturelle devient un vrai casse-tête et reste difficilement accessible.

Pour apporter un maximum de lumière naturelle dans le sous-sol, multipliez les surfaces vitrées, quitte à créer un sol en briques de verre. A défaut, l'éclairage doit être consciencieusement choisi.

Autre solution efficace pour combiner aération et luminosité naturelle : ouvrir le rez-de-chaussée sur le sous-sol, en créant un vide sur le séjour. Cela crée une ambiance particulière et un beau volume, mais vous perdrez de la surface de plancher.

L'isolation

Une pièce agréable à vivre se doit d'être isolée convenablement d'un point de vue thermique mais aussi phonique. Ceci est d'autant plus vrai pour un sous-sol aménagé car en effet, autant des combles peuvent être réchauffés naturellement par la chaleur montante, autant dans le sous-sol, le froid stagne naturellement. Les phénomènes de pont thermique sont également la règle car en effet, lors de la construction d'origine, le soin apporté à l'isolation des sous-sols (espaces techniques) est loin d'être le même que celui apporté aux espaces de vie. Ceci étant, lorsque le sous-sol est enterré, l'isolation naturelle de la terre limite les coûts d'isolation thermique.
Attention : Avant toute application d'une isolation, les problèmes d'humidité doivent être traités !
Les fenêtres étant rares voire inexistantes, un système d'aération spécifique et adapté doit être installé pour limiter les phénomènes d'humidité (formation de moisissures, papiers peints décollés, etc).

L'insonorisation

L’isolation phonique d'un amenagement de sous-sol est souvent à renforcer au niveau du plafond. En effet, très souvent, le plancher de l'étage qui n'avait jusqu'alors pas été forcément insonorisé au mieux peut laisser passer des bruits de pas. L'ajout d'une couche devient alors nécessaire dès lors que le sous-sol est habité.

La hauteur sous plafond

En aménagement de sous-sol, cette hauteur est souvent réduite. Si le plancher est brut de terre battue, il est quelque fois possible de recreuser le sol pour gagner en hauteur sous plafond.
L'accès aux réseaux (électricité, eau, chauffage) mais aussi au système d'évacuation aux eaux usées peut être inexistant. Les raccordements doivent alors être recréés dans le cas de l'aménagement d'un WC, d'une salle d'eau ou d'une cuisine. Le chauffage peut être réalisé par un convecteur d'appoint lorsque la pièce créée n'est que d'usage occasionnel ou lorsque la tuyauterie du chauffage central est trop compliquée à raccorder.

Quel coût pour l'aménagement d'un sous-sol ?

Le coût de la création d'un pièce en sous-sol dépend surtout de l'état de ces sous-sols, et des travaux qui en découlent : protection des murs et des sols contre l'humidité, élimination du salpêtre le cas échéant, accès à l'eau et au réseau électrique, installation d'une fosse de relevage des eaux pour l'évacuation des salles de bains, excavation, percement de l'escalier et des ouvertures, modification du plancher du rez-de-chaussée, etc. ..

Le coût de l'aménagement d'un sous-sol est très variable en fonction de l'état de l'existant, de son degré de finition originel, mais aussi de l'utilisation qui sera faite des pièces créées et par ricochet du degré de confort souhaité. Les plus gros postes financiers pour l'aménagement d'un sous-sol sont :

  • le traitement de l'humidité (drainage, traitement des infiltrations, etc) ;
  • le traitement des ponts thermiques ;
  • l'isolation thermique et phonique ;
  • la création ou la réfection des sols (dalle béton isolée + carrelage, ou moquette, plancher bois ou revêtement PVC) ;
  • l'installation d'un système de ventilation efficace ;
  • l'installation d'un escalier pour l'accès par l'intérieur ;
  • le raccordement aux réseaux (plomberie, électricité, chauffage, etc).

Pour chacun de ces postes, les écarts de prix peuvent être significatifs. De multiples devis devront être réalisés. Selon l'état de l'existant, le suivi du chantier peut devenir compliqué (gestion de différents corps de métiers).

Un investissement qui reste néanmoins intéressant si l'on souhaite simplement agrandir sa maison - mais à oublier si l'on investit pour revendre car les pièces en sous sol sont plus difficiles à vendre de par leur originalité, et les parties en sous-sol valent 30 à 40% moins que les autres surfaces.

Un chantier technique réservé aux professionnels

Vous l’aurez compris, aménager un sous-sol ne s’improvise pas. Les contraintes techniques et règlementaires sont suffisamment importantes pour ne pas prendre le chantier à la légère. Optez pour une solution sécurité, optez pour Camif Habitat. De la conception à la réalisation, en passant par la sélection des artisans et le suivi de chantier, on s’occupe de tout !

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