Aménagement d’un toit terrasse sur un immeuble
Camif Habitat vous dit sur l’aménagement d’un toit terrasse sur un immeuble : règlement de copropriété, les textes de Loi, les solutions d’aménagement, l’accompagnement Camif Habitat, etc.
L’architecte Le Corbusier a été le précurseur en matière de création de toit terrasse pour les habitations individuelles. Pour les immeubles, il faut attendre le début des années 2000 pour voir fleurir des terrasses sur leurs toits, notamment en haut de building impressionnants en Asie, aux Emirats Arabes Unis ou encore à New York. Le rooftop est de plus en plus tendance aussi bien pour des activités festives (restaurants, soirées privatisées, bars en plein air…) que pour un usage réservé uniquement aux copropriétaires (terrasse privée). Aménager l’extérieur d’une maison ou d’un immeuble permet d’investir chaque mètre carré d’une propriété. Mais que dit la Loi en France pour investir ce dernier étage atypique d’un immeuble ?
Que peut-on aménager sur un toit terrasse d’un bâtiment de plusieurs étages ?
De nombreuses solutions d’aménagement sont possibles, mais les plus courantes restent :
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Toit terrasse : l’accord incontournable de la copropriété
Avant même de consulter l’Assemblée de la copropriété, rendez-vous au service Urbanisme de votre Mairie pour prendre connaissance du PLU, Plan local d’urbanisme et des règlements en matière de construction sur la commune. Certaines villes interdisant l’aménagement de toit-terrasse ou de surélévation, il faut donc vous assurer que ce n’est pas le cas pour le lieu d’implantation de votre immeuble.
Si la ville autorise le toit terrasse, il va falloir alors constituer un dossier solide pour le soumettre au vote de la copropriété. Vous devrez préciser si l’usage final du toit terrasse bénéficie à l’ensemble des copropriétaires ou s’il est réservé, par exemple, aux copropriétaires du dernier étage aménagé. Vous devrez aussi fournir un calendrier prévisionnel, des esquisses de plans et une estimation du budget pour en discuter en toute connaissance avant le vote de l’Assemblée générale des copropriétaires.
À noter : si le toit terrasse devient une partie commune à la jouissance privative d’un ou de plusieurs des copropriétaires, ce sera à ce ou ces propriétaires d’assurer entièrement les coûts d’entretien de la terrasse (dont l’isolation et l’étanchéité). Cela peut être une opportunité pour tous les autres copropriétaires de voir baisser leurs charges sur ce poste du toit !
L’autorisation préalable de la copropriété est obligatoirement exigée pour tous les travaux réalisés par un copropriétaire :
- si ces travaux ont un impact sur les parties communes de l’immeuble,
- ou si, même effectués sur le lot privatif du copropriétaire, ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple, modification de la couleur des volets, remplacement des fenêtres).
L’autorisation s’obtient par un vote de l’assemblée générale.
Quelles lois régissent l’aménagement d’un toit terrasse en immeuble ?
Une terrasse en surplomb engendre un vis-à-vis nouveau qu’il faut prendre en considération lors de sa création. Il faut notamment respecter des normes concernant la vue relevant du code civil (et non du code de l’urbanisme). Les vues sont des ouvertures pourvues de portes ou de fenêtres laissant passer la lumière et permettant de voir la propriété voisine. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, d’un escalier d’accès, ou d’une terrasse, sous réserve que celle-ci soit attenante au bâtiment et accessible depuis celui-ci. Le code civil fait une distinction entre les vues droites et les vues obliques :
- Vues droites : La vue droite est celle de l’axe d’ouverture. Elle permet de voir la propriété voisine directement. Selon l’article 678 du code civil, une distance minimale de 1,90 m est à respecter entre la façade où l’ouverture est pratiquée et la limite de la propriété voisine.
- Vues obliques : La vue oblique est celle permettant de voir la propriété voisine de façon indirecte et incommode. Selon l’article 679 du code civil, une distance minimale de 0,60 m est à respecter entre la façade où l’ouverture est pratiquée et la limite de la propriété voisine.
À ces distances minimales s’ajoutent depuis 2007, un nouveau texte concernant les vues et les troubles anormaux de voisinage. Ce texte s’appuie sur une décision de la Cour de Cassation (Cass.civ. 3°, 7 février 2007). Faites appel à un cabinet d’avocat spécialisé pour faire le point sur votre projet !
Par ailleurs, le corps des Architectes des Bâtiments de France ‘ABF) veille à la conservation du patrimoine et au respect de la qualité de l’habitat aux abords des monuments historiques. À Paris comme dans de nombreuses villes françaises, vous devrez les solliciter au préalable pour voir si votre projet est possible en fonction de sa situation géographique, l’aménagement envisagé, etc. Sans accord des Bâtiments de France, vous n’aurez pas le droit d’intervenir sur votre toiture d’immeuble.
Comment aménager votre toit-terrasse d’immeuble ?
Une fois tous les accords obtenus, vous allez devoir choisir une entreprise spécialisée dans l’aménagement de rooftop. Pour cela, faites appel à l’expertise Camif Habitat qui saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de ce chantier technique : études de faisabilité avec un bureau d’études Structure, dépôt du permis de construire, réalisation des plans, choix des matériaux d’étanchéité et d’isolation du toit-terrasse puis revêtement du sol, respect des normes de sécurité en fonction de l’aménagement choisi, respect d’une légère pente (1 à 1,5 % pour l’évacuation des eaux de pluie), etc.
