Surélévation immeuble : plus facile depuis la loi ALUR | Camif Habitat

Avec l'entrée en vigueur de la loi ALUR, les projets de surélévation d'immeubles trouvent un cadre légal plus souple. Tour d'horizon.
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Depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), le droit de l'urbanisme concernant la surélévation d'immeubles est assoupli. Les projets se multiplient du coup. Explications.

Dans les grandes villes, le foncier coûte de plus en plus cher. Et face à la pénurie de logements, le législateur a décidé d'assouplir les règles d'urbanisme concernant la surélévation d'immeubles. L’objectif est ainsi d’optimiser chaque mètre carré dans les zones urbaines déjà denses, et de créer de nouvelles opportunités de logement au cœur des villes. Pour les copropriétaires, cela peut aussi valoriser leur bien actuel, avec une prise en charge par le promoteur du ravalement complet de la façade, de la modernisation des ascenseurs, etc.

À noter : à Paris, le coût d’une surélévation d’immeuble oscille entre 2 000 € et 4 500 € le m² soit 3 à 4 fois moins cher que le prix du foncier dans la capitale.

Quand la surélévation d’immeuble est-elle envisagée ?

Il existe trois grands cas de figure où le projet de surélever un bâtiment survient.

Un promoteur peut solliciter une copropriété dont la hauteur n’atteint pas la limite maximale autorisée par le PLU, plan local d’urbanisme. Le projet peut alors être de construire un ou plusieurs étages supplémentaires. Ce projet peut aussi être déclenché directement par l’Assemblée générale des copropriétaires. L’intérêt dans les deux cas est d’avoir plus de tantièmes et donc de diminuer un peu les charges de chacun. Quand un promoteur sollicite une copropriété, « un droit à surélever » doit être acquitté à l’ensemble des propriétaires de l’immeuble.

Enfin, troisième cas de figure : la construction d’un étage supplémentaire par le propriétaire du dernier étage qui souhaite agrandir son appartement.

Avant de se lancer dans un projet de surélévation, certains points doivent être particulièrement étudiés :

  • Consulter le PLU (Plan local d’urbanisme) et tout document lié à l’urbanisme sur ce quartier / cette rue, prendre connaissance du règlement de la copropriété avant de solliciter une Assemblée des copropriétaires.
  • Mener des études préalables du sol, des fondations, de la structure de l’immeuble pour définir le projet possible sans conséquence néfaste sur l’existant. Cela demande plusieurs mois et l’intervention obligatoire d’un architecte.
  • Évaluer les modifications structurelles à prévoir en termes d’électricité, de chauffage, d’arrivée/évacuation d’eau, d’ascenseur, etc.).
  • Obtenir l’accord de la copropriété en se basant sur un dossier complet avec plan, visualisation 3D, chiffrages, etc.

 

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Surélévation d’immeuble : un assouplissement pour de nouveaux logements

Les copropriétaires de bon nombre d'immeubles anciens dont les droits à construire sont loin d'être épuisés se lancent désormais dans des projets de surélévation. Que change la loi ALUR ? Essentiellement, la loi ALUR a modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Ainsi, avant la loi ALUR, la surélévation d’un immeuble en copropriété ne pouvait être votée qu’à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Il suffisait d'un copropriétaire contre le projet, et tout était bloqué.

Depuis la loi ALUR, la règle de principe est que le vote de la surélévation d’un immeuble se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. « La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

La Loi Alur prévoit les dispositions suivantes :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26. »

« Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »

« Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l'occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

Par ailleurs, la Loi Boutin du 25 mars 2009 reste en vigueur. Elle stipule que si la copropriété est située en zone de DPU la majorité de l’art. 25 suffit (51 %).

Le projet de surélévation d’immeuble peut être proposé au vote de l’assemblée générale par des copropriétaires, ou uniquement par les copropriétaires du dernier étage.

Selon les cas, la surélévation de l’immeuble peut viser à ajouter des parties privatives et/ou des parties communes en modifiant la toiture et en créant de nouvelles constructions dans le prolongement de la façade de l’immeuble. Un ou plusieurs étages peuvent être ajoutés selon la conformation de l'existant.

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Surélever un immeuble : les copropriétaires du dernier étage ont la priorité

Avant la loi ALUR, il était nécessaire d’avoir l’accord unanime des copropriétaires du dernier étage pour pouvoir réaliser une surélévation. Depuis la loi ALUR, la majorité n'est plus requise. En compensation de cette perte de privilège, les copropriétaires du dernier étage disposent désormais d’un droit de priorité d'achat lors de la vente des logements créés par la surélévation de leur immeuble en copropriété.

Dans ce cadre, et préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic est dans l'obligation de notifier à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre. La notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Cette priorité s’applique également à la cession du droit à surélever. La copropriété peut décider de vendre le droit de surélever le bâtiment à un promoteur. Dans ce cas, depuis la loi ALUR cette décision peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non). « Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l'occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

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Qui peut demander une surélévation d'immeuble ?

L'initiative d'un projet de surélévation d'immeuble peut être portée par différentes catégories d'acteurs :

  • par le propriétaire unique d'un immeuble entier. Dans ce cas, il est seul décisionnaire puisqu'il est seul propriétaire. Les travaux de surélévation seront à sa charge et sous sa responsabilité ;
  • par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble en copropriété. Dans ce cas, le syndic de propriété peut soit décider de prendre en charge les travaux de surélévation, il devient ainsi maître d'ouvrage, soit il peut décider de vendre son droit à construire à un promoteur tiers qui deviendra alors maître d'ouvrage ;
  • par le propriétaire d'un logement en copropriété situé au dernier étage qui souhaite agrandir son logement dans le cadre d'une opération privée. Dans ce cas, le propriétaire demandeur sera maître d'ouvrage des travaux de surélévation copropriété. Il supportera seul la responsabilité du déroulement des travaux.

Les étapes d'un chantier surélévation d'immeuble

La phase d’avant-projet est cruciale pour le bon déroulement du chantier à venir. Il faut ainsi prendre connaissance de toutes les règlementations d’urbanisme et de construction pour imaginer un projet conforme à la législation en vigueur. Du point de vue technique, le futur constructeur doit évaluer précisément l’état actuel de l’immeuble, les conséquences de l’ajout d’un ou plusieurs étages sur les parties communes, les installations de la copropriété. L’objectif de cette phase préparatoire est de définir précisément le projet d’agrandissement de l’immeuble en hauteur. Il faut ensuite convaincre les copropriétaires (vote obligatoire en Assemblée générale) du bien-fondé de cette surélévation et du bénéfice pour chacun.

Débute alors la phase de concertation avec tous les copropriétaires pour valider l’ampleur de la surélévation (un ou plusieurs niveaux à créer), et faire les choix d’aménagement.

La réalisation des études techniques (carottage, fondations, etc.) va conforter le constructeur dans ses choix architecturaux, de matériaux, etc. pour que le bâtiment actuel ne pâtisse pas des travaux. C’est alors que les plans sont établis par un architecte. Dans cette phase de conception, il faut notamment prévoir un ravalement de façade, un ajustement au niveau de la toiture, un prolongement du système d’ascenseur, etc. Ne pas oublier ces postes permet de ne pas avoir de mauvaises surprises au niveau du coût du chantier !

Pour un chantier d’une telle ampleur et à la technicité complexe, il faut impérativement confier la maîtrise d’œuvre à une entreprise spécialisée. C’est elle qui va aussi monter le dossier de permis de construire puis planifier les travaux.

Il faudra ensuite de longs mois de travaux pour achever le gros œuvre et le second œuvre, période durant laquelle les copropriétaires devront vivre avec l’inconfort sonore et parfois visuelle (pose d’échafaudage…) des travaux.

Bon à savoir : dans le cadre d’une surélévation, un promoteur peut se positionner pour « acheter le droit de surélever » aux copropriétaires. Il devient alors maître d’ouvrage et prend l’entière responsabilité des travaux et de leur financement.

Vous êtes copropriétaire d'un immeuble susceptible d'être surélevé ? Vous souhaitez en savoir plus sur vos droits à construire et le coût de la surélévation de votre immeuble ? Pour toutes vos questions, nos experts Camif-Habitat sont là pour vous apporter des réponses claires et chiffrées.

Quelle entreprise pour surélever un immeuble ?

Votre syndic devra procéder à une consultation pour choisir l’entreprise qui réalisera les travaux. Pour que la plus-value soit au rendez-vous (soit en vendant les nouveaux appartements, soit en étant rémunéré pour le « droit à surélever »), il faudra trouver le juste équilibre entre un prix compétitif pour les travaux et la qualité des matériaux choisis.

Parmi vos critères de choix, le prix sera important, mais pas forcément décisif : pensez sur le long terme et comparez les prestations proposées par chaque entreprise qui répond à la consultation. L’une pourra inclure le ravalement de façade ou un changement général des fenêtres (plus isolantes qu’actuellement) et pas une autre. Certaines proposeront une ossature métallique, d’autres une ossature en bois. Prenez le temps de comparer chaque option proposée.

En matière de surélévation, les entreprises doivent pouvoir vous présenter de solides références et des garanties d’assurance. Demandez-leur combien de fois leur garantie décennale a été activée sur leurs projets ce qui vous donnera un indicateur sur leurs réalisations passées.

Enfin, qui dit surélévation, dit travaux avec les habitants dans l’immeuble ! Sur ce point des nuisances causées par le chantier, demandez les solutions mises en place (techniques ou au niveau de l’organisation du chantier) pour limiter les désagréments durant les travaux.

Vous souhaitez avancer dans votre projet d’agrandissement d’immeuble en hauteur ? Contactez un architecte Camif Habitat proche de chez vous pour discuter de ce projet de surélévation !

 

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