Rénovation d’immeuble : le point sur les travaux en copropriété

Votre copropriété souhaite lancer une rénovation d’immeuble ? Camif Habitat fait le point sur les différents travaux et les obligations légales : ravalement de façade, rénovation de cage d’escalier, surélévation, etc.
travaux maison

Bon à savoir : si vous souhaitez faire des travaux dans vos parties privatives (votre appartement) sans faire de changement de façade ou sans toucher au bâti structurel de l’immeuble (un mur porteur, par exemple), vous pouvez mener vos travaux sans autorisation préalable. Par contre, si vous voulez changer une fenêtre, faire une loggia sur votre terrasse ou casser un mur porteur, un vote préalable par l’Assemblée générale est obligatoire.

Comment sont votés les travaux de rénovation d’un immeuble en copropriété ?

Tout propriétaire a son mot à dire concernant les travaux de rénovation de l’immeuble dont il a acquis une partie (son appartement) en copropriété. Sa voix compte pour le nombre de tantièmes qui lui appartiennent. Par contre, un locataire n’a pas à donner son avis ou accord sur les travaux.

La préparation du dossier technique avant le vote

À moins que vous ne soyez propriétaire de l’ensemble de votre immeuble auquel cas se sera une simple formalité, il va être nécessaire de faire valider votre projet par l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble.

Pour chaque type de travaux envisagé, le Syndic doit présenter en Assemblée générale un dossier précis et documenté qui présente le projet d’aménagement de la cage d’escalier, du ravalement de façade, ou de la construction d’une surélévation. Un architecte Camif Habitat pourra accompagner le Syndic dans cette démarche pour monter le dossier avec tous les éléments techniques, juridiques et financiers indispensables. Un calendrier prévisionnel des travaux devra accompagner l’ensemble de ces éléments. Bien souvent, plusieurs dossiers mettant en concurrence différentes entreprises avec des solutions alternatives sont envoyées à la connaissance des propriétaires en même temps que la convocation à l’Assemblée générale (au minimum 21 jours avant).

Le vote des travaux de copropriété

Le vote du projet par l’Assemblée de copropriété est une étape incontournable à partir du moment où cela affecte les parties communes de l’immeuble. Même si les travaux ne concernent qu’une partie privative de l’immeuble, mais qu’ils affectent l’aspect extérieur de la copropriété, vous devrez obtenir l’assentiment de la copropriété.

Les règles de vote en Assemblée générale de copropriété diffèrent selon la nature des questions mises à l’ordre du jour :

La majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Si la décision a reçu au moins ? des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Par exemple, des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre requiert la majorité absolue tout comme pour l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

 

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Quels travaux sont le plus souvent réalisés dans une copropriété ?

Le ravalement de façade

Le ravalement de façade est proposé environ tous les 10 ans, assurant aussi bien l’étanchéité du bâti que son esthétisme. Si ce projet s’inscrit dans une idée d’amélioration (pose de nouveaux stores ou de nouvelles fenêtres), la majorité absolue est requise en Assemblée générale. C’est aussi le cas si le ravalement est accompagné de travaux d’isolation.

Rénover la cage d’escalier d’un immeuble

Réfection des marches, des rampes, ou encore des peintures… L’usage quotidien de la cage d’escalier demande un entretien régulier et une rénovation de fond au bout de plusieurs années.

S’il s’agit d’une rénovation à l’identique, la majorité simple suffit lors du vote des travaux. Par contre, si la rénovation de la cage d’escalier contribue à son amélioration (isolation des murs, changement du revêtement de sol, etc.), il faudra une majorité absolue. Comme pour les façades, il est conseiller de prévoir de rénover la cage d’escalier d’un immeuble tous les 10 ans.

Faire une surélévation : un ou plusieurs étages supplémentaires à votre immeuble

Les copropriétaires de bon nombre d’immeubles anciens dont les droits à construire sont loin d’être épuisés se lancent désormais dans des projets de surélévation. Votre syndic devra procéder à une consultation pour choisir l’entreprise qui réalisera les études préalables obligatoires, puis les travaux.

Bon à savoir : la copropriété peut décider de vendre le droit de surélever le bâtiment à un promoteur mais elle doit d’abord faire la promotion aux propriétaires du dernier étage.

Pour que la plus-value soit au rendez-vous (soit en vendant les nouveaux appartements, soit en étant rémunéré pour le « droit à surélever »), il faudra trouver le juste équilibre entre un prix compétitif pour les travaux et la qualité des matériaux choisis. Ce type de projet à la fois ambitieux et complexe peut s’étaler sur plusieurs années, entre les premières études d’avant projet et la fin des travaux !

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MaPrimeRénov’ Copropriétés pour alléger la facture de travaux

Le coût de rénovation d’immeuble varie fortement en fonction de la taille de la copropriété, de l’état initial de l’immeuble, des travaux à réaliser et des matériaux choisis.

Toutefois, sachez que depuis le 1er janvier 2021, MaPrimeRénov’ Copropriétés permet d’aider toutes les copropriétés pour leurs travaux de rénovation énergétique. Pour bénéficier de MaPrimeRenov’ Copropriétés, la copropriété doit :

  • avoir au moins 75 % de résidences principales (ou de tantième d’habitation principale) et avoir été construite il y a plus de 15 ans,
  • être immatriculée au registre national des copropriétés,
  • réaliser des travaux permettant une amélioration significative du confort et de la performance énergétique (gain après travaux d’au moins 35 %), par un professionnel qualifié RGE et avec une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).

Vous avez envie de savoir ce qu’il serait possible de faire comme travaux dans votre immeuble ? Profitez d’une visite conseils gratuite et sans engagement pour échanger avec nos professionnels Camif Habitat proches de chez vous !

 

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Changement d'interlocuteur avec beaucoup de perte de temps pour le démarrage du projet. Chargé d'affaires présent et actif à la présentation du projet. Peu présent par la suite. Pas présent à la réception des travaux.

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