Comment trouver une ferme à rénover ? Comment trouver une maison en ruine ?
De nombreux sites internet, et surtout les sites entre particuliers, proposent de nombreux biens en ruine ou à retaper. Il vous reste donc à délimiter votre zone de recherche, la proximité avec une ville qui vous plaît, ou au contraire, l’éloignement de tout village.
Ainsi, que vous cherchiez une maison à retaper à Bordeaux, dans le bassin d’Arcachon ou dans toute la Gironde, en Corse, dans le Gard, en Hérault, à Marseille, à Montpellier, à Nîmes, à Nice, à Antibes, dans le Nord, à Rouen ou dans toute la Normandie, ou même en Ile-de-France, vous pourrez comparer les offres de vente en ligne.
Votre rêve : une maison ancienne à retaper pour pas cher…
Vous trouverez facilement des articles de presse sur les prix de l’immobilier, grande ville par grande ville, ou région par région. Vous pouvez donc estimer ce que vous coûtera la maison à retaper dans la destination souhaitée. Selon sa situation ou son état, vous pourrez vous orienter sur le bas de la fourchette indiquée par les enquêtes. Méfiance cependant avec les prix encore plus bas, qui peuvent cacher des défauts importants, surtout dans la localisation des biens. Quelques exemples :
Une maison à retaper à Marseille
Une excellente trouvaille si la maison ancienne est à proximité des calanques ou à une distance de la gare TGV rapidement desservie par les transports en commun, mais un investissement questionnable dans les quartiers nord, même avec une vue mer lointaine.
Un bien à restaurer à Bordeaux ou à Arcachon en Gironde
Depuis l’arrivée du TGV à Bordeaux, toute la Gironde a vu les prix de l’immobilier flamber, même à grande distance de la baie d’Arcachon. Il existe cependant encore des maisons en centre-ville, qui ne possèdent qu’un rez-de-chaussée, qui peuvent être vendues à un prix raisonnable, à cause, justement, de l’absence d’étage et de surface. Il faudra de plus choisir entre un jardin et un garage à l’arrière de la bâtisse. Par ailleurs, sur l’embouchure, les vues sur l’eau sont magnifiques, mais attention aux immenses bateaux de croisière qui littéralement poussent l’eau à déborder sur les terrains à proximité.
Un logement à retaper à Rouen ou en Normandie
La Normandie est depuis longtemps la cible de nombreux habitants d’Île-de-France qui cherchent une charmante maison à retaper à proximité de la capitale. Il reste donc peu d’opportunité de trouver des ventes à petit prix, en particulier à proximité des plages. Les acheteurs cherchent en particulier les maisons à colombages ; les habitations récentes en parpaings seront plus accessibles. Côté Rouen, vous pouvez investir dans les locations aux nombreux étudiants, en retapant un studio, tout simplement.
Comment acheter un bien à rénover ?
Les étapes d’un achat immobilier d’une maison à retaper ne diffèrent pas d’autres achats de maisons ou d’appartements. Avant de signer la promesse de vente, prenez cependant le temps ! Même si le prix d’achat est plus bas, il n’y a aucune raison de se précipiter avec de savoir précisément ce qui vous attend. Il est donc conseillé :
- de vous faire accompagner par un maître d’oeuvre ou un architecte spécialisé en rénovation, comme les équipes de Camif Habitat. Ils sauront détecter s’il faut rechercher de l’amiante ou du plomb, et pourront vérifier l’absence de nuisibles comme la mérule ou les insectes à larves xylophages ;
- de bien lire les différents diagnostics et de vous assurer qu’ils sont au complet. Les exigences en électricité ou quant à l’assainissement ont beaucoup évolué ces dernières années. Et êtes-vous certain de ne pas être en zone inondable ou sur un site géorisques ? La lecture attentive du DPE et des autres diagnostics immobiliers va vous mettre sur la piste.
- de poser des questions au professionnel qui vous accompagne pour estimer la faisabilité des travaux de rénovation et du projet qui vous tient à coeur. Il n’est pas toujours possible de créer de grandes ouvertures, de casser une cloison, de creuser une cave voûtée, etc. ;
- d’établir un budget prévisionnel en étant le plus pessimiste possible sur le montant et la durée des travaux. Il peut y avoir des mauvaises surprises comme un parquet, qui, une fois démonté, révèle des vides… Il faut en particulier faire attention à toute trace d’humidité, surtout si elle vient du sol, qui peut indiquer des remontées d’eau par capillarité.
Une fois, deux fois, dix fois vous ferez le tour du futur propriétaire pour regarder la jolie maison ou l’appartement par tous les temps, sous toutes les lumières, lors d’un mercredi matin calme ou d’un samedi soir festif, pour ne pas avoir de mauvaises surprises quant aux nuisances sonores créées par le voisinage. Vous vérifierez aussi que « 5 min à pieds » est une indication juste.
Grange à vendre : les points d’attention
Les questions posées précédemment valent bien entendu pour les granges à retaper., dont le grenier aménageable l’est vraiment, et facilement. Elles ont beaucoup de succès, car beaucoup de charme grâce à leurs volumes. Ce charme ne doit pas faire oublier la réalité d’une grange : elle dépend, ou a dépendu, d’un établissement agricole. Cet historique peut avoir plusieurs inconvénients : la ferme existe toujours à proximité, et vous aurez des tracteurs, des animaux d’élevage ou des odeurs très campagnardes comme voisins : tout le contraire d’un quartier calme ! La ferme peut aussi avoir été abandonnée et/ou rasée, ou l’ensemble se situer loin de toute habitation. Au premier abord, vous profitez d’un calme parfait, mais après réflexion, vous voilà bien isolé de tout service public (et loin de toute gare SNCF) et à grande distance des commerces et écoles.
Un achat de bien avec travaux est-il rentable ?
Certes, la maison spacieuse ou l’appartement avec travaux ne sera pas seulement moins cher mais même le prix demandé sera plus facilement négociable. SI le bien a seulement raté un ou deux décennies et est « dans son jus », l’achat est rentable et vous pouvez même garder des éléments qui ajouteront du charme à la restauration. En revanche, si les anciens propriétaires n’ont jamais investis dans une rénovation par manque de moyens, depuis plusieurs dizaines d’années, méfiance ! Il n’est pas impossible que l’offre de vente ait été provoquée par la découverte d’une défaut majeur, ou fasse suite à un projet immobilier qui dévalorise le quartier.
Exemple d’un petite maison à retaper près de Toulouse
: un projet à considérer dans le temps
Si vous avez trouvé la maison ancienne à retaper à Toulouse dans le Sud-Ouest, à un prix très attractif, vous pouvez envisager d’entamer les travaux de restauration par étapes, et réaliser une grande partie des rénovations en famille ou entre amis. Vous pouvez même espérer une plus-value avec une possible arrivée du TGV. Mais la vie recèle parfois des surprises qui obligent à voir un projet immobilier dans une autre lumière. Si vous devez brusquement revendre votre « petite maison à retaper », et négocier avec des acheteurs qui veulent faire une affaire. Dans cette configuration peu souhaitable, il vaut mieux avoir prévu un calendrier de travaux particulier. Une maisonnette avec jardin, ou un appartement à proximité des écoles, trouvera plus facilement preneur qu’un bien atypique. Prenez alors en compte, dans votre calendrier de travaux, ce qui est le plus important aux yeux de potentiels acheteurs : la présence de rangements, d’une salle de bien récente, d’une cuisine indépendante, d’un grand séjour, d’une belle luminosité, d’un quartier calme, etc.
Retaper une maison : bien planifier les travaux et le budget
Tout d’abord, qu’il s’agisse de rénover une maison ancienne, transformer une grange en habitation ou de réhabiliter une longère, faites la liste des travaux indispensables pour rendre la maison à retaper habitable. Réfection de la toiture, assainissement des murs, réfection des sols : ces interventions exigent de libérer la maison pendant quelques semaines, à moins de pouvoir vous retrancher dans une ou deux pièces.
Quelques conseils pour cette planification des travaux de rénovation :
- Prévoyez du temps ! En particulier pour réussir toutes les démarches administratives, qu’il s’agisse de déposer une demande de permis de construire pour changer les ouvertures et installer un double vitrage, ou pour déposer un dossier de demande d’aide auprès de MaPrimeRénov’.
- Une fois ces délais pris en compte, assurez-vous que les professionnels qui doivent intervenir sont disponibles au moment du démarrage du chantier, et surtout dans les semaines suivantes.
- Vous devrez être personnellement sur le chantier le plus souvent possible, même en dehors des réunions de chantier prévues, pour vous assurer que vos instructions ont été correctement suivies et implémentées.
Retaper sa maison en faisant appel à des professionnels ?
Vous n’avez pas d’obligation de faire appel à un architecte pour retaper une maison. Certains travaux demandent cependant un vrai savoir-faire : la réfection de la toiture, l’installation d’un chauffage solaire ou même les travaux d’électricité. Une installation électrique sous-dimensionnée n’est pas seulement inconfortable lorsque l’eau chaude vient à manquer, elle présente aussi des risques d’incendie.
Les maîtres d’oeuvre ou architectes de Camif Habitat sauront vous conseiller dès la naissance de votre projet et savent sélectionner et encadrer tous les corps de métier. Ils pourront aussi vous délivrer de nombreuses informations sur les risques.
Le recours à des professionnels vous permettra aussi de vous sécuriser du côté des assurances. Seul, vous risquez des blessures qui ne sont que rarement couvertes par vos assurances. Responsabilité civile professionnelle, garantie décennale… Un professionnel est obligatoirement couvert.
Pensez à l’avenir quand il s’agit de retaper une maison…
Cette maison que vous avez décidé de retaper aujourd’hui, vous allez peut-être la revendre, mais ce n’est pas une raison pour ne pas profiter des innovations en matière d’écologie. Il existe de nombreuses aides à la rénovation pour installer une isolation de qualité et un chauffage à la fois efficace et peu polluant. Pensez aussi au bois, un matériau durable et recyclable, et aux peintures et autres revêtements qui n’émettent pas de composés chimiques volatiles.
