Quels travaux un propriétaire peut-il réaliser pendant la location du bien immobilier ?

Quels travaux un propriétaire peut-il réaliser durant la location du bien immobilier ? Camif Habitat vous éclaire sur les rénovations et les entretiens possibles par un propriétaire bailleur dans l’appartement ou la maison mise en location.

Vous avez mis un bien immobilier en location et vous souhaitez savoir quels travaux sont autorisés quand un locataire habite dedans. Si l’entretien revient au locataire, les travaux d’ampleur sont à la charge du propriétaire.

Bon à savoir : La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est la référence pour de bons rapports locatifs. Elle règlemente les échanges et obligations des propriétaires bailleurs et des locataires.

Quelle obligation d’entretien et de réparation du propriétaire bailleur ?

Le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation du logement qu’il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

• Tous les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d’un digicode, …)
• Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, …)
• Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, …)
• Les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent
• L’entretien des toitures et des façades végétalisées.

Quelle définition d’un logement décent ?

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s’agit d’un des critères de décence du logement. Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³.

Parmi les autres critères définissant un logement décent, vous avez les points suivants :

• Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
• Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
• Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
• Le logement doit proposer une installation en eau potable, d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure au logement, un réseau électrique aux normes, etc.
• Le logement doit être exempt de tous animaux nuisibles (rats, puces de lit, etc.).

La convention de travaux

Il s’agit d’un accord écrit, passé entre le locataire et le bailleur en vue de mener les « gros » travaux par le locataire directement, avec à la clé une réduction de loyer pour le locataire. Le propriétaire s’engage à rembourser ou déduire les frais du ou des loyers à venir. Mais il reste impératif de l’inscrire sur le contrat de bail. C’est ce que l’on appelle une « convention de travaux ».

Informer le locataire des travaux à venir

Avant le début des travaux, le propriétaire a l’obligation d’informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…) et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès…).

Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l’accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n’est pas obligé de permettre l’accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Indemniser si les travaux durent plus de 21 jours

La loi indique que si ces réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la superficie de la location dont il aura été privé.

Bon à savoir : un locataire ne peut pas s’opposer à la réalisation des travaux. En cas de refus d’accès à son logement, il devra des dommages et intérêts au propriétaire en cas de recours au Tribunal. Amélioration énergétique, remise aux normes, maintenir le logement en bon état : le locataire ne peut pas s’y opposer.

À noter : pour éviter tout conflit locataire/propriétaire, l’idéal est d’avoir des échanges réguliers sur l’état de l’habitation, et de prévenir avec suffisamment d’avance le locataire en cas de travaux à venir. Chacun peut ainsi s’organiser au mieux.

Les réparations locatives : de quoi parle-t-on ?

La Loi précise que le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliqués. »

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