Le secteur du logement est un grand consommateur d’énergies fossiles. Ces énergies sont notamment responsables de la production de particules fines et des gaz à effet de serre, eux-mêmes responsables du réchauffement climatique. Dans le cadre des accords du Grenelle de l’environnement, l’Etat français a souhaité éradiquer ou du moins réduire les émissions de gaz à effet de serre, via la rénovation énergétique des logements par exemple. Dans ce contexte, il mis en place une politique d’évaluation et de contrôle de la performance énergétique des bâtiments, c’est le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE a avant tout un but d’information. Il n’implique aucune obligation de travaux d’amélioration énergétique.

Le contenu et les modalités d’établissement du DPE sont réglementés. Ce type de diagnostic est réalisé obligatoirement par un professionnel indépendant satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance.

Pour faciliter la lecteur des résultats du DPE, deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) ont été créées. La première étiquette renseigne sur la consommation énergétique du bâtiment exprimée en énergie primaire kWhep /m2 /an, la surface considérée est la surface habitable en logement ou la surface utile en tertiaire. La seconde étiquette renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kgeq CO2 /m2 /an.

Sauf cas particuliers, un DPE est valable 10 ans. Il faut compter 30 à 60 minutes pour la réalisation d’un diagnostic énergétique selon la grandeur et la complexité des locaux à diagnostiquer. La personne qui établit son diagnostic engage sa responsabilité.

Sauf exception, la réalisation d’un DPE est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment (résidentiel ou non) depuis le 1er novembre 2006, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation depuis le 1er juillet 2007, ainsi que pour les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007. Trois types de DPE sont régulièrement réalisés en France : le DPE construction, le DPE location, et le DPE vente.

Le DPE construction : Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour les bâtiments neufs et les parties nouvelles de bâtiment depuis le 30 juin 2007. Le DPE construction est demandé par le maître d’ouvrage. Il est réalisé par un professionnel indépendant du maître d’ouvrage et du maître d’œuvre, et dont les compétences sont certifiées.  Depuis le 1er janvier 2013, et l’entrée en vigueur de la Réglementation Thermique 2012 (RT2012), les critères du DPE ont évolué. La RT 2012 constitue désormais la référence dans la construction neuve en matière de consommation énergétique. Pour les extensions de bâtiments, en fonction de la superficie construite, le bâtiment peut être soumis à une législation moins contraignante (lire à ce sujet notre article RT 2012 : Nouvelle donne en 2015 pour les « petites » extensions / surélévations).

Le diagnostic de performance énergétique est remis au propriétaire au plus tard à la réception de l’immeuble.

Le DPE Location :  Depuis le 1er juillet 2007, sauf exception (voir le décret n°2006-1147) un diagnostic de performance énergétique doit être établi en cas de location d’un logement qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un logement situé dans un immeuble collectif.  Cette obligation s’applique à la location aussi bien d’un logement vide que d’un logement meublé et ne s’applique pas lors de la reconduction tacite du bail ou de la cession de bail.

Le DPE location est demandé par le propriétaire et réalisé à ses frais par un professionnel indépendant et agréé. Le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Le DPE vente : Depuis le 1er septembre 2006, sauf exception (voir le décret n° 2006-1147) un diagnostic de performance énergétique doit être établi à l’occasion de la vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Cette obligation tient quel que soit l’usage du bâtiment (résidentiel ou non).

Le DPE vente est établi aux frais du vendeur par un professionnel indépendant. Le vendeur doit obligatoirement tenir à la disposition de tout candidat acquéreur le document de synthèse du DPE dès la mise en vente du bien.

Le DPE doit être annexé à l’avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

A noter :  A compter du 1er janvier 2011, toutes annonces immobilières de location ou de vente d’un bien immobilier doivent afficher les résultats obtenus au DPE. Cette mesure vise à améliorer l’information des acquéreurs et loueurs de biens immobiliers sur leurs impacts environnementaux et économiques, de sorte que la performance énergétique du bien devienne un des éléments constitutifs du choix. En cas d’absence d’affichage de la performance énergétique dans l’annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent :

• au plan civil, le dol (article 1116 du code civil) peut résulter de la dissimulation d’un fait qui, s’il avait été connu, aurait conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre ; la sanction est la nullité de l’acte ou la réduction du prix ;
• au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (art L 121-1 du code de la consommation) peut être relevé par les services des fraudes et faire l’objet des sanctions de l’article L 213-1 du même code : 2 ans de prison, 37 500 euros d’amende.

Le DPE décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Pour chaque logement, un calcul est réalisé soit sur la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit sur la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement (méthode 3CL dite Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements).

La consommation finale, reprise dans le cadre de l’étiquette énergie, n’est qu’indicative. Elle peut varier fortement selon les conditions d’usage et la température demandée dans le logement.

Outre l’évaluation de la consommation énergétique, le DPE comprend également des recommandations qui ont pour but d’informer l’acquéreur, le bailleur ou le locataire, des mesures les plus adéquates pour économiser de l’énergie. Ces recommandations sont essentiellement des conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, mais aussi, le cas échéant de recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d’obliger à la réalisation de travaux.

Bon à savoir : Si le DPE suit la même méthodologie que ce soit dans le cas d’une vente ou d’une location d’un bien ancien, il est toutefois important de noter que le DPE location n’est pas valable pour une vente alors qu’au contraire, le DPE vente peut être utilisé dans le cas d’une location.

L’unité utilisée pour situer le logement dans l’échelle des performance de A (logement économe) à G (logement énergivore ) est le Kwh d’énergie primaire exprimé par an et par m² de surface habitable.

L’énergie primaire est celle qui est mobilisée pour extraire, distribuer, stocker, produire et rendre disponible l’énergie utilisable par l’occupant en bout de course. Cette dernière dénommée énergie finale est celle qui est consommée et facturée dans le logement (gaz, électricité, fioul domestique). Par convention (arrêté du 15 septembre 2006) le coefficient de conversion entre énergie primaire et énergie finale est de 2.58 pour l’électricité et de 1 pour toutes les autres énergies. Pour l’électricité, cette différence (1.58 fois la quantité utilisable) est perdue (production, cheminement, transformation) avant le compteur du particulier. Pour les autres énergies (énergie fossiles) ces pertes sont négligées. En clair un logement qui utilise l’électricité comme source d’énergie principale pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire aura une consommation d’énergie primaire 2.58 fois supérieure au même logement chauffé par exemple au gaz. Sa position dans l’étiquetage énergétique du DPE s’en trouve déclassé !

L’étiquette climat qui retient l’émission de CO2 est directement tirée de la consommation d’énergie finale. Toujours par convention (arrêté du 15 septembre 2006) pour le chauffage d’un bâtiment à usage d’habitation, le coefficient de conversion de l’émission de CO2 en kg/an/m² pour un KW d’énergie finale (estimée) est de :

0.30 pour le fioul domestique 0.234 pour le gaz 0.013 pour le bois 0.18 pour l’électrique 0 pour l’électricité d’origine renouvelable utilisée dans le bâtiment

Appréhendée du point de vue de l’émission des gaz à effet de serre, l’électricité se retrouve en bonne position. Normal si l’on considère que 88 % de cette énergie est produite par le nucléaire non émetteur de CO2… Il est donc important de ne pas s’arrêter à l’étiquette énergétique pour choisir son logement mais de bien prendre connaissance de la consommation d’énergie finale qui est un prévisionnel calculé (ou sur relevé) des consommations d’énergie et des coûts associés en fonction du prix moyen des énergies.

Le tarif d’un diagnostic de performance énergétique est fixé librement par le diagnostiqueur. Il n’existe aucune règle ni seuil visant à encadrer les tarifs de la profession. De ce fait, pour un même logement, les tarifs peuvent fluctuer énormément d’un diagnostiqueur à l’autre : de 90 € à plus de 160 €. Selon les entreprises, les tarifs s’appuient sur la superficie à examiner (ils seront plus chers pour une grande maison qu’un petit appartement), ou sont forfaitisés.

Bon à savoir : Sachant que dans le cadre d’une vente, plusieurs diagnostics divers sont régulièrement à faire réaliser (amiante, plomb, gaz, électrique, DPE, état des risques naturels et technologiques, assainissement), il est fortement conseillé de faire réaliser l’ensemble des diagnostics obligatoires par une seule et même entreprise. Dans ce cas, le principe du forfait est majoritairement retenu (pack vendeur par exemple). Les mêmes regroupements de diagnostics peuvent également être faits pour la mise en location d’un bien (DPE, loi Carrez, plomb, état des risques naturels et technologiques).