Extension : à quoi doit-on penser avant de se lancer ?

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Vous souhaitez faire construire une extension ? Vous avez économisé pour cela et vous imaginez déjà les pièces supplémentaires, leur emplacement, leur agencement et leur aménagement ? Vous pensez avoir tout prévu ? En êtes vous bien sûr ? Entre votre projet idéal et la réalité il y a souvent un monde qui peut au mieux faire monter la note, au pire réduire à néant tous vos espoirs d’extension ! Pour vous éviter les mauvaises surprises, attention donc de ne rien oublier !

Pour vous aider, nous vous proposons ici une check-list des points à vérifier avant de vous lancer.

Bien connaitre les contraintes de l’existant

Dans la très grande majorité des cas, une extension prend soit appui sur l’existant pour s’inscrire dans la continuité, soit s’encastre dans l’existant dans le cas d’une surélévation par exemple. Autant dire que les caractéristiques de l’existant doivent être parfaitement connues et maitrisées avant d’aller plus loin. Si vous devez abattre un mur, mieux vaut savoir s’il est porteur, mais aussi où passent les tuyaux de chauffage, d’arrivée d’eau, d’évacuation des eaux usées, de VMC. De la même manière mieux vaut savoir à l’avance où passent les fils électriques ! Dans le cas d’une surélévation, l’existant devra être examiné avec plus d’attention. En effet, une extension verticale demande d’être sûr que l’existant pourra supporter une surcharge. Si les fondations ne sont pas assez profondes, la résistance de la structure pourra être mise à mal par le surpoids d’un étage supplémentaire.

Bien connaître l’existant ne se limite pas seulement au bâti. Les extérieurs immédiats méritent également une attention toute particulière surtout si c’est justement là que vous envisagez de créer votre extension. Ainsi, dans certains cas, le sol peut réserver des surprises : un ancien puits creusé ou une ancienne fosse septique qu’il faudra remblayer, une canalisation du tout à l’égout, une dalle béton, etc. En cas de terrain en pente aussi, mieux vaut savoir à l’avance où s’écoule les eaux pluviales pour éviter de se retrouver à terme avec les pieds dans l’eau si le drainage n’a pas été bien pris en compte.

Bien connaître ses droits à construire

Depuis le 1er Mars 2012 les surfaces qui régissent les autorisations d’urbanisme ont été modifiées. Les SHON et SHOB ont été supprimées et remplacées par deux surfaces différentes : la Surface de Plancher (COS) et l’Emprise au Sol (CES).

Ces deux surfaces sont à connaître pour toute opération d’extension puisqu’en effet, elles ont un impact direct sur le droit à construire.

Le COS ou Coefficient d’Occupation des Sols est un pourcentage constructible maximum applicable à chaque terrain. Il prend pour base la surface totale du terrain et la surface de plancher de la construction existante. L’on obtient cette surface de plancher en mesurant les surfaces de chaque niveau (à la fois closes et couvertes) à partir du nu intérieur des façades, surface à laquelle l’on déduit les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, les cages d’escalier, et les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m. Les caves, celliers, parkings et combles non aménagées n’entrent pas dans le calcul de la surface de plancher finale. En pratique, sur un terrain de 600 m2, si votre COS est de 0,20, la surface construite totale ne doit pas dépasser 600×0,20 = 120 m2. Si vous disposez déjà d’une maison de 80 m2 de surface de plancher sur ce terrain, votre extension ne pourra dépasser 120 – 80 = 40 m2.

Le CES ou Coefficient d’Emprise au Sol est lui aussi un pourcentage constructible maximum applicable à chaque terrain. Il prend pour base la surface totale du terrain et la surface d’emprise au sol de la construction existante. L’on obtient cette surface d’emprise au sol en mesurant la surface au sol occupée par la construction (rez-de-chaussée seulement) en y incluant l’épaisseur les murs. S’ajoutent à cette surface les éléments d’architecture en saillie de l’ouvrage comme les avancées en façade (auvent sur une entrée par exemple), les loggias, coursives et balcons. NB : Une construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol. En effet, seuls les éléments aériens d’une construction sont constitutifs d’emprise au sol. En pratique, sur un terrain de 600 m2, si votre CES est de 0,15, la surface construite totale ne doit pas dépasser 600×0,15 = 90 m2. Si vous disposez d’une maison à étage de 60 m2 de surface d’emprise au sol sur ce terrain, votre extension ne pourra dépasser 90 – 60 = 30 m2.

Le droit à construire final doit tenir compte de ces deux coefficients. Pour connaître le COS et CES de votre terrain, vous devez vous rendre en mairie pour demander un certificat d’urbanisme (CU).

Attention : Le projet de loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) actuellement en discussion va modifier certaines règles d’urbanisme. Une réforme de la procédure de demande de permis de construire est également en préparation.

Bien connaître les contraintes urbanistiques

Outre le droit à construire, chaque projet d’extension doit satisfaire aux règles d’urbanisme spécifiques à chaque commune et parfois chaque quartier. Généralement, les règles d’urbanisme en vigueur imposent que l’extension reste « dans le style » des constructions avoisinantes (maisons basses alignées dans certains villages, toits en tuiles, constructions en briques, etc). L’idée est bien souvent de fondre la nouvelle construction dans le paysage. Une extension trop « moderne » peut ainsi ne pas être acceptée dans un quartier pavillonnaire classique. De même, dans un quartier aux maisons basses, une surélévation sera vue d’un mauvais œil. Certains quartiers sont soumis de plus à des contraintes particulières liées à la proximité d’un bâtiment historique par exemple. «Lorsqu’un immeuble est situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé au titre des monuments historiques ou inscrit, il ne peut faire l’objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d’aucune construction nouvelle, d’aucune démolition, d’aucun déboisement, d’aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect, sans une autorisation préalable.» art. L. 621-31 du code de l’Urbanisme. L’autorisation préalable en question est donnée par l’architecte des Bâtiments de France.

Plus globalement, selon la surface à construire, il vous faudra déposer une demande préalable de travaux pour les extensions de moins de 20 m2, ou un permis de construire pour les extensions de plus de 20 m2. Lorsque l’ensemble construit dépasse 170 m2 de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire.

Bien anticiper l’articulation globale

Autant que possible, l’extension à construire doit trouver tout naturellement sa place visuellement vue de l’extérieur, mais aussi s’inscrire dans le prolongement du bâti existant de façon naturelle. L’articulation entre l’extension et l’existant doit ainsi être bien réfléchie. Elle doit offrir un plan de circulation facile à vivre au quotidien sans multiplier les couloirs qui sont autant de place perdue. Il est également important d’anticiper la luminosité naturelle de l’ensemble. L’idée est que l’extension à construire ne bouche pas la vue de l’existant, et qu’elle n’apporte pas trop d’ombre !