QUELLE DÉFISCALISATION DES TRAVAUX DANS LE LOCATIF ?

La loi Denormandie et la défiscalisation des travaux

Camif Habitat vous éclaire sur la défiscalisation des travaux lors d’une rénovation d’un bien immobilier locatif.

À la suite à l’effondrement de plusieurs immeubles anciens en plein centre-ville de Marseille, le dispositif Denormandie a été mis en place début 2019. Son objectif est ainsi de favoriser la rénovation de quartiers où l’habitat est en mauvais état, voire insalubre. La loi Denormandie propose donc une réduction d’impôts sur le revenu pour les particuliers qui achètent un logement à rénover dans un quartier ancien et dégradé, afin de le remettre en location après les travaux.

Les dispositifs de défiscalisation des travaux dans l’ancien ne concernent pas que les résidences principales ou les résidences secondaires. Pour booster les travaux de rénovation dans l’ancien et augmenter la capacité locative en France, des mesures gouvernementales ont été prises pour défiscaliser certains travaux dans l’immobilier locatif. Les critères d’éligibilité pour y avoir droit sont nombreux et peuvent sembler très restrictifs. Mais cela vaut la peine de se pencher sur chaque dispositif pour voir si vous pouvez en bénéficier.

Ce dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Le logement doit être dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important. La liste de ces communes est indiquée dans une annexe à l’arrêté du 26 mars 2019. Au total, 222 communes font partie du programme national « Action Cœur de Ville » et peuvent bénéficier des dispositions prévues par la loi Denormandie.

Bon à savoir : les communes qui ont conclu une convention de revitalisation du territoire peuvent également être concernées par le programme Denormandie.

Tous les quartiers des villes éligibles peuvent être concernés depuis la Loi de Finances 2020, et pas uniquement les centres-villes, comme c’était initialement le cas.

Ce logement doit être notamment situé dans certaines communes. Il y a des critères d’éligibilité qui portent sur le logement lui-même, et d’autres sur les conditions de location… et sur le locataire.

La réduction d’impôt concerne les logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration ou tout local transformé en usage d’habitation.

Au-delà de la localisation de votre bien qui doit faire partie des villes éligibles, il faut que :

• Les travaux améliorent la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels).
• Vous réalisiez au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres
• Ou que cela agrandisse la surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Important à savoir : la réduction d’impôt concerne les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2022. Il faut aussi impérativement réaliser les travaux avant le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du logement.

Conditions liées à la location et au locataire

Le bien immobilier doit être loué comme résidence principale par le locataire dont le revenu fiscal ne doit pas dépasser les plafonds règlementaires. Le logement doit être loué avec un engagement de location de 6 ans.

Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyer règlementaires définis selon la zone et la surface du logement.

Bon à savoir : il est possible de louer à un parent ou à un de ses enfants à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

Notez qu’il faut aussi louer le bien rénové dans l’année qui suit sa rénovation, faute de quoi la défiscalisation ne pourra pas être appliquée. Pour en bénéficier, il est bon de savoir que le locataire peut être un membre de la famille des propriétaires uniquement s’il ne fait pas partie de leur foyer fiscal.

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La Loi Pinel et la rénovation dans l’ancien

Si la loi Pinel s’adresse avant tout aux investisseurs dans l’immobilier neuf, il peut également s’appliquer à l’acquisition de logements anciens qui font l’objet d’importants travaux de rénovation. Le montant de ces travaux de rénovation doit être au minimum de 25 % du total du coût de l’opération

Remplaçant et améliorant la précédente Loi Duflot, la Loi Pinel permet une réduction d’impôt, le montant de l’avantage fiscal dépendant de la durée de location, avec un plafond fixé à 63 000 euros :

• 21 % du prix du bien pour une durée de location de 12 ans,
• 18 % du prix du bien pour une durée de location de 9 ans,
• 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans.

Conditions liées à la location pour bénéficier du dispositif Pinel

Le bien immobilier doit être loué comme résidence principale et être loué au plus tard 1 an après la fin des travaux. La durée minimale de l’engagement de la location est de 6 ans. Elle peut monter jusqu’à 9 ou 12 ans : les avantages fiscaux seront alors supérieurs.

Bon à savoir : le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyer règlementaires définis selon la zone et la surface du logement.

Conditions liées au locataire pour la Loi Pinel

Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces plafonds sont définis en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle se situe le logement.

Bon à savoir : le locataire peut être un parent ou un enfant à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez avoir la confirmation que votre projet remplie tous les critères pour bénéficier du dispositif. Nos professionnels Camif Habitat sont là pour vous accompagner !

L’avantage fiscal Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2024 pour les zones de l’Ile-de-France, du Genevois français, de la Côte d’Azur, de métropoles de plus de 250.000 habitants. Rapprochez-vous de nos professionnels Camif Habitat pour connaître le détail des critères d’éligibilité.

Les dépenses déductibles du revenu foncier

Il existe trois catégories de dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers :

• Les dépenses de réparation et d’entretien (ravalement de façade, mise aux normes électriques, etc.),
• Les dépenses d’amélioration (changement de système de chauffage, isolation, etc.),

À noter : les dépenses de (re)construction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles du revenu foncier.

La TVA à taux réduit

Même s’il ne s’agit pas à proprement parler d’une défiscalisation, il est intéressant de savoir que le taux de TVA applicable sur les travaux peut varier. Comme le rappelle le site officiel des Impôts, vous pouvez bénéficier de taux réduits de TVA au lieu du taux normal de 20 % en fonction des travaux réalisés dans votre résidence principale ou secondaire, achevée depuis plus de deux ans,

Exemples de travaux avec un taux de TVA de 10 % :

• Prestations de main d’œuvre ;
• Matières premières et petites fournitures indispensables à la réalisation des travaux immobiliers (ciment, laine de verre, tuiles ou ardoises, carrelage, etc.),
• Équipements de cuisine, de salle de bains et de rangement qui s’incorporent au bâti et s’adaptent à la configuration des locaux, lorsqu’ils font partie d’une installation complète (éléments impossibles à enlever sans détériorer le bâti ou le meuble),
• Portes, fenêtres ou portes fenêtres non éligibles au taux de 5,5 %,
• Travaux de clôture d’un terrain entourant une maison, pose d’un portail, etc.

Exemples de travaux avec un taux de TVA de 5,5 % :

• Acquisition de chaudières à micro-cogénération gaz d’une puissance de production électrique inférieure ou égale à 3 kilovolt-ampères par logement ; de chaudières à condensation ; d’appareils de régulation de chauffage.
• Dépenses d’isolation thermique des parois opaques (murs donnant sur l’extérieur, toitures, plafonds de combles) ; des parois vitrées (fenêtres, portes fenêtres, fenêtres de toit), de volets isolants ou de portes d’entrée donnant sur l’extérieur,
• Pose de chaudières bois, poêles à bois ou à pellets, pompes à chaleur autres que les modèles air/air, etc.

À noter : les panneaux photovoltaïques ne sont pas concernés par le taux de 5,5 %.

Camif Habitat à vos côtés pour la défiscalisation de vos travaux

Pour vous aider à constituer les dossiers de demande d’aide, de crédit d’impôt, de déduction fiscale, vous pouvez compter sur l’expertise de nos professionnels Camif Habitat. Nos experts connaissent les dispositifs, leur évolution et aussi les critères d’éligibilité ou encore la période couverte de ces défiscalisations.

Au-delà du regard que nous pouvons vous apporter sur votre projet de défiscalisation, nous sommes en mesure de vous accompagner tout au long de votre projet, jusqu’à la réception même de vos travaux.

En tant que contractant général, nous nous occupons de tout, ce qui est un réel avantage pour vous, et notamment si vous résidez à distance du bien que vous souhaitez rénover et louer. Nous réalisons, en premier lieu, une étude technique permettant de mesurer l’ampleur des travaux à réaliser, de les chiffrer, mais également de les matérialiser sous forme de plans, vues 3D, etc. Une fois le projet défini, nous sélectionnons les entreprises, gérons la coordination des différents corps de métier et réalisons le suivi de chantier.