COMMENT DÉFISCALISER DANS L’IMMOBILIER ANCIEN AVEC LES LOIS PINEL ET DENORMANDIE ?

Vous cherchez à défiscaliser dans l’ancien ? Il existe aujourd’hui deux dispositifs différents qui permettent la défiscalisation dans l’immobilier ancien : la loi Pinel et la loi Denormandie.
Immobilier ancien

Immobilier ancien : quand passe-t-on du neuf à l’ancien ?

De nombreux dispositifs fiscaux et réglementaires distinguent l’immobilier ancien de l’immobilier neuf. À première vue, les biens immobiliers anciens ont leur histoire et nécessitent avant tout des rénovations. La définition de l’immobilier ancien est cependant différente.

Un logement ancien peut aussi bien être une maison qu’un appartement situé dans un immeuble collectif. Par certains aspects, un logement désigne un bien immobilier construit il y a plus de 5 ans. La notion de « neuf » pour un promoteur immobilier sous-entend essentiellement les biens acquis en VEFA (en état de futur achèvement), donc non construit au moment de la signature de l’achat.

Du point de vue de l’administration fiscale, pour être ancien, le logement doit avoir fait l’objet d’une mutation et ce, quelle que soit la date de sa construction. La « mutation » signifie que le nouveau propriétaire n’est ni le constructeur, ni le premier acheteur du bien immobilier. Le transfert de propriété peut avoir lieu à la suite d’une vente, d’une donation ou encore d’une succession.

La notion d’immobilier ancien est donc bien loin de ce qui est présenté dans les annonces immobilières et de l’image traditionnelle du monument historique ou de l’appartement haussmannien.

Défiscalisation dans l’ancien : la loi Pinel

Le plus ancien des dispositifs de défiscalisation est la loi Pinel, entrée en vigueur le 1er janvier 2015 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France, et si vous avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées à l’investissement, au locataire et à la location.

Si la loi Pinel s’adresse avant tout aux investisseurs dans l’immobilier neuf, il peut également s’appliquer à l’acquisition de logements anciens qui font l’objet d’importants travaux de rénovation. Le montant de ces travaux de rénovation doit être au minimum de 25 % du total du coût de l’opération.

En complément du dispositif Pinel, le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019 pour soutenir l’investissement immobilier dans l’ancien dans les quartiers dégradés. Cette loi, votée à la suite de l’effondrement de deux immeubles à Marseille, offre des réductions d’impôts aux investisseurs qui feront des travaux et remettront en location ces biens dans certaines conditions. L’objectif fondamental de la loi Denormandie est ainsi d’améliorer la qualité du parc immobilier ancien.

Les deux dispositifs proposent des avantages fiscaux similaires qui peuvent aller jusqu’à 21 % du prix du bien immobilier pour une période de location de 12 ans. L’investissement étant plafonné à 300 000 €, la défiscalisation peut donc atteindre 63 000 € au maximum.

Les conditions d’application des deux dispositifs sont toutefois légèrement différentes, même s’il existe de nombreux points communs.

Camif Habitat, spécialiste des travaux de rénovation « clé en main », décrypte pour vous le sujet de la défiscalisation dans l’immobilier ancien !

 

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Loi Pinel dans l’ancien : les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de cette aide à la rénovation, ou plutôt de ce dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien :

Conditions liées au logement

  • Il faut acheter un logement ancien et le rénover. Les travaux de réhabilitation peuvent inclure isolation de la toiture ou de la façade, remplacement des ouvertures, installation d’un système de chauffage ou d’un système de production d’eau chaude sanitaire, etc.
  • Le montant des travaux de rénovation doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.
  • Il faut réaliser les travaux avant le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du logement.
  • Le logement doit se situer dans certaines zones spécifiques éligibles au dispositif Pinel : A, A bis, ou B1. Ces zones correspondent aux endroits où les prix ou les loyers sont les plus élevés. À partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.
  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale.
  • L’investissement immobilier ne doit pas excéder 300 000 euros et 5 500 € par mètre carré.

Conditions liées à la location

  • Le bien immobilier doit être loué comme résidence principale.
  • Le logement doit être loué au plus tard 1 an après la fin des travaux.
  • La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans. Elle peut monter jusqu’à 9 ou 12 ans et les avantages fiscaux seront supérieurs.
  • Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyer règlementaires définis selon la zone et la surface du logement.

Conditions liées au locataire

  • Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces plafonds sont définis en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle se situe le logement.
  • Le locataire peut être un parent ou un enfant à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez avoir la confirmation que votre projet remplie tous les critères pour bénéficier du dispositif. Nos professionnels sont là pour vous accompagner !

Loi Denormandie : connaître les conditions d’éligibilité

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Denormandie s’applique exclusivement à l’investissement dans l’immobilier ancien avec rénovation. Un certain nombre de conditions sont nécessaires pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation.

Conditions liées à l’investissement

  • Il faut acheter un logement ancien et le rénover. Les travaux de réhabilitation peuvent concerner l’isolation de la toiture ou de la façade, le remplacement des ouvertures, l’installation d’un système de chauffage ou d’un système de production d’eau chaude sanitaire, etc.
  • Il peut également s’agir de l’investissement dans un local qui sera transformé en habitation.
  • Le montant des travaux de rénovation doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.
  • La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2022.
  • Il faut réaliser les travaux avant le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du logement.
  • Le logement doit se situer dans certaines communes spécifiques définies par arrêté :
    o Communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important
    o Communes en zone labellisée Cœur de ville
    o Communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
    Vérifiez si votre commune répond à un de ces critères.
  • Pour bénéficier de la défiscalisation, vous devez effectuer l’un des travaux suivants :
    o Amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 %
    o Deux travaux parmi les suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres
    o Création de surface habitable nouvelle
  • Les travaux doivent être effectués par un professionnel certifié RGE.
  • L’investissement immobilier ne doit pas excéder 300 000 euros et 5 500 € par mètre carré.

Conditions liées à la location

  • Le bien immobilier doit être loué comme résidence principale
  • Le logement doit être loué au plus tard 1 an après la fin des travaux.
  • La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans. Elle peut monter jusqu’à 9 ou 12 ans et les avantages fiscaux seront supérieurs.
  • Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyer règlementaires définis selon la zone et la surface du logement.

Conditions liées au locataire

  • Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces plafonds sont définis en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle se situe le logement.
  • Le locataire peut être un parent ou un enfant à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

Prenez contact avec nous pour avoir la confirmation que votre projet remplie tous les critères pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dans l’ancien Denormandie. Nos professionnels sont là pour vous accompagner !

 

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Les avantages fiscaux d’un achat immobilier ancien voué à la location

Que ce soit en Pinel ou en Denormandie, le montant de la réduction d’impôt dépend principalement de la durée de l’engagement de location pour laquelle vous opterez. Ainsi, il s’élèvera à :

  • 12% du montant du bien pour un engagement de 6 ans
  • 18% du montant du bien pour un engagement de 9 ans
  • 21% du montant du bien pour un engagement de 12 ans

À savoir : Vous aurez, dans un premier temps, le choix entre une période d’engagement de 6 ou 9 ans. Vous pourrez par la suite prolonger l’engagement de 3 ans supplémentaires pour continuer à bénéficier d’un avantage fiscal.

Répartition de la réduction d’impôt en fonction de la durée de l’engagement de location

Engagement initial de 6 ans

Période initiale de 6 ans 1re prolongation de 3 ans 2e prolongation de 3 ans
Réduction d’impôt 12 % 6 % 3 %
Répartition par an 2 % par an 2 % par an 1 % par an

Engagement initial de 9 ans

Période initiale de 9 ans Prolongation de 3 ans
Réduction d’impôt 18 % 3 %
Répartition par an 2 % par an 1 % par an

Exemple :

Vous avez acquis un bien ancien situé dans l’une des zones éligibles au prix de 200 000 € et avez réalisé 85 000 € de travaux pour le réhabiliter. Vous bénéficierez, en fonction de votre durée d’engagement de location, d’une réduction d’impôt de :

  • 34 200 € pour un engagement de location pendant 6 ans
  • 51 300 € pour un engagement de location pendant 9 ans
  • 59 850 € pour un engagement de location pendant 12 ans

Vous souhaitez en savoir plus sur les travaux à entreprendre dans votre future acquisition et sur la réduction d’impôt qui en découlera ? Rencontrons-nous lors d’une visite conseils gratuite pour évoquer votre projet plus en détails !

En savoir plus sur les travaux à entreprendre dans votre future acquisition Les autres aides pour payer moins d’impôts

Quelles sont les autres aides pour payer moins d’impôts dans l’ancien ?

La baisse de l’impôt sur le revenu n’est pas le seul moyen d’économiser sur ses dépenses. De nombreux travaux de rénovation dans l’ancien permettent d’abaisser les frais grâce aux aides de l’État. Le gouvernement cherche avant tout à supprimer les passoires thermiques et à offrir, aux propriétaires comme aux locataires, des logements confortables et économes en énergie.

Les aides locales grâce aux exonérations de taxe foncière

Il n’y a pas que l’État qui prélève des impôts, les Régions, Département et communes aussi ! Certains exonèrent, totalement ou partiellement, de taxes foncières, les propriétaires qui réalisent des travaux d’économie d’énergie. Les logements éligibles sont ceux achevés avant le 1er janvier 1989.

Pour avoir droit à une exonération de taxe foncière le contribuable doit être :

  • Propriétaire occupant ou bailleur de votre résidence principale ou usufruitier.
  • Le montant des travaux doit être soit de 10 000 € pour des travaux réalisés l’année précédant la demande, soit de 15 000 € s’ils sont effectués pendant les trois dernières années.

Quelques cas particuliers pour être aussi acquitté de cette taxe :

  • Pour une maison neuve, depuis la réglementation thermique, RT 2009, les constructions neuves doivent posséder la norme BBC. Dans ce cas, vous pouvez prétendre à une exonération de 10 ans à condition que votre résidence ait été financée à hauteur de 50 % par des prêts publics, donc des aides de l’État français.
  • Les personnes âgées de plus de 75 ans bénéficient d’un abattement de cette fiscalité sous condition de plafond de ressources. Le revenu fiscal de référence, qui se trouve sur l’avis d’imposition, ne doit pas dépasser une certaine limite. En 2019, le montant est de 10 988 € pour la première part de quotient familial.

Par ailleurs, les collectivités territoriales et leur groupement peuvent décider d’exonérer partiellement (50 %) ou totalement de taxe foncière pendant cinq ans les logements ayant fait l’objet de travaux d’économies d’énergie. Cela concerne les logements achevés avant le 1er janvier 1989 dans lesquels le propriétaire effectue des dépenses d’équipements ouvrant doit au crédit d’impôt sur le revenu pour la transition énergétique. La durée de l’exonération a cependant été réduite de cinq à trois ans pour les logements qui bénéficient pour la première fois de l’exonération à compter de 2021.

La TVA à taux réduit

Les TVA réduites de 10 % et 5.5 % concernent exclusivement la rénovation des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou de logements situés dans des immeubles collectifs. Il peut s’agir de logements utilisés à titre de résidences principales ou secondaires.

La TVA à 10 % est applicable aux travaux d’amélioration, d’aménagement, d’embellissement, d’entretien, de remise aux normes.

La TVA à 5,5 % s’applique aux travaux réalisés sur les parties habitables des logements existants qui améliorent la performance énergétique et les travaux induits indissociables.

Attention, seuls les travaux et achats de fourniture facturés par une entreprise sont concernés. Les équipements achetés directement par le particulier pour les faire installer par une entreprise sont soumis au taux normal de 20%. Dans ce cas, seule la prestation de pose bénéficie du taux intermédiaire ou réduit.

Les CEE : Certificats d’Économies d’Énergies

Et si ce n’était pas l’État, mais les grandes entreprises qui vous permettaient de vivre plus confortablement ? Certes, il faudra toujours payer vos impôts, mais vous n’avez pas d’argent à avancer avant de pouvoir profiter des dispositifs de défiscalisation.

Le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergies incite les fournisseurs d’énergies (électricité, gaz, GPL, fioul domestique, etc.) à financer les travaux d’amélioration énergétique de l’habitat de leurs clients ou futurs clients. En contrepartie de la preuve de la réalisation des travaux, le particulier perçoit une Prime Énergie pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros, voire l’intégralité des travaux (isolation, remplacement d’une chaudière, VMC, etc.). Ces travaux, si entrepris par des entreprises de confiance, permettent réellement d’améliorer l’habitat à moindre coût.

Pourquoi faire appel à un conseiller en défiscalisation ?

Si vous souhaitez alléger le montant de vos impôts via un investissement immobilier, nous vous recommandons fortement de recourir aux services d’un professionnel (un conseiller en défiscalisation ou en gestion de patrimoine, par exemple). La défiscalisation est un sujet complexe qui nécessite une réelle expertise.
Avec une parfaite connaissance des dernières actualités économiques et fiscales, ainsi qu’un solide bagage juridique et financier, ce professionnel de la défiscalisation immobilière saura vous accompagner et vous guider vers la solution de défiscalisation la plus adaptée. Si vous le souhaitez, Camif Habitat peut également vous assister dans ce projet !

Pour vos travaux, Camif Habitat s’occupe de tout !

Au-delà du regard que nous pouvons vous apporter sur votre projet de défiscalisation, nous sommes en mesure de vous accompagner tout au long de votre projet, jusqu’à la réception même de vos travaux.
En tant que contractant général, nous nous occupons de tout, ce qui est un réel avantage pour vous, et notamment si vous résidez à distance du bien que vous souhaitez acquérir ! Nous réalisons, en premier lieu, une étude technique permettant de mesurer l’ampleur des travaux à réaliser, de les chiffrer, mais également de les matérialiser sous forme de plans, vues 3D, etc. Une fois le projet défini, nous sélectionnons les entreprises, gérons la coordination des différents corps de métier et réalisons le suivi de chantier.

Certifié NF Habitat – RGE depuis 2014, Camif Habitat a été reconnu apte à conduire des projets de rénovations globales, dans l’objectif d’atteindre des performances énergétiques telles que celles demandées par le dispositif Pinel / Denormandie. Le recours à Camif Habitat vous permet également de bénéficier du dispositif MaPrimRénov’. Elle permet de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou l’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif. Cette prime, d’un montant maximal de 20 000 € est accessible à l’ensemble des propriétaires, quel que soit le revenu.

Notre atout : Une fois l’étude technique réalisée, nous nous engageons contractuellement sur un prix et un délai de réalisation des travaux. Il n’y a donc aucune mauvaise surprise en cours de chantier, tout est maîtrisé.

 

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