Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien avec la loi Pinel et Denormandie ?

Vous cherchez à défiscaliser dans l’ancien ? Il existe aujourd’hui deux dispositifs différents qui permettent la défiscalisation dans l’immobilier ancien : la loi Pinel et la loi Denormandie.
défiscaliser dans l'immobilier ancien

Le plus ancien des dispositifs de défiscalisation est la loi Pinel, entrée en vigueur le 1er janvier 2015 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France, et si vous avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées à l’investissement, au locataire et à la location.

Si la loi Pinel s’adresse avant tout aux investisseurs dans l’immobilier neuf, il peut également s’appliquer à l’acquisition de logements anciens qui font l’objet d’importants travaux de rénovation. Le montant de ces travaux de rénovation doit être au minimum de 25 % du total du coût de l’opération.

En complément du dispositif Pinel, le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019 pour soutenir l’investissement immobilier dans l’ancien dans les quartiers dégradés. Cette loi, votée à la suite de l’effondrement de deux immeubles à Marseille, offre des réductions d’impôts aux investisseurs qui feront des travaux, et remettront en location ces biens dans certaines conditions. L’objectif fondamental de la loi Denormandie est ainsi d’améliorer la qualité du parc immobilier ancien.

Les deux dispositifs proposent des avantages fiscaux similaires qui peuvent aller jusqu’à 21 % du prix du bien immobilier pour une période de location de 12 ans. L’investissement étant plafonné à 300 000 €, la défiscalisation peut donc atteindre 63 000 € au maximum.

Les conditions d’application des deux dispositifs sont toutefois légèrement différentes, même s’il existe de nombreux points communs.

Camif Habitat, spécialiste des travaux de rénovation « clé en main », décrypte pour vous le sujet de la défiscalisation dans l’immobilier ancien !

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Loi Pinel dans l’ancien : les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de cette aide à la rénovation, ou plutôt de ce dispositif de défiscalisation immobilière dans l'ancien :

Conditions liées au logement

  • Il faut acheter un logement ancien et le rénover. Les travaux de réhabilitation peuvent inclure isolation de la toiture ou de la façade, remplacement des ouvertures, installation d’un système de chauffage ou d’un système de production d'eau chaude sanitaire, etc.
  • Le montant des travaux de rénovation doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.
  • Il faut réaliser les travaux avant le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition du logement.
  • Le logement doit se situer dans certaines zones spécifiques éligibles au dispositif Pinel : A, Abis, ou B1. Ces zones correspondent aux endroits où les prix ou les loyers sont les plus élevés. A partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.
  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale.
  • L’investissement immobilier ne doit pas excéder 300 000 euros et 5 500 € par mètre carré.

Conditions liées à la location

  • Le bien immobilier doit être loué comme résidence principale.
  • Le logement doit être loué au plus tard 1 an après la fin des travaux.
  • La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans. Elle peut monter jusqu’à 9 ou 12 ans et les avantages fiscaux seront supérieurs.
  • Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyer règlementaires définis selon la zone et la surface du logement.

Conditions liées au locataire

  • Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces plafonds sont définis en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle se situe le logement.
  • Le locataire peut être un parent ou un enfant à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez avoir la confirmation que votre projet remplie tous les critères pour bénéficier du dispositif. Nos professionnels sont là pour vous accompagner !

défiscalisation immobilière dans l'ancien achat immobilier ancien

Loi Denormandie : connaître les conditions d’éligibilité

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Denormandie s’applique exclusivement à l’investissement dans l’immobilier ancien avec rénovation. Un certain nombre de conditions sont nécessaires pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation.

Conditions liées à l’investissement

  • Il faut acheter un logement ancien et le rénover. Les travaux de réhabilitation peuvent concerner l’isolation de la toiture ou de la façade, le remplacement des ouvertures, l’installation d’un système de chauffage ou d’un système de production d'eau chaude sanitaire, etc.
  • Il peut également s’agir de l’investissement dans un local qui sera transformé en habitation.
  • Le montant des travaux de rénovation doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.
  • La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2022.
  • Il faut réaliser les travaux avant le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition du logement.
  • Le logement doit se situer dans certaines communes spécifiques définies par arrêté :
    o Communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important
    o Communes en zone labellisée Cœur de ville
    o Communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT)
    Vérifiez si votre commune répond à un de ces critères.
  • Pour bénéficier de la défiscalisation, vous devez effectuer l’un des travaux suivants :
    o Amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 %
    o Deux travaux parmi les suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres
    o Création de surface habitable nouvelle
  • Les travaux doivent être effectués par un professionnel certifié RGE.
  • L’investissement immobilier ne doit pas excéder 300 000 euros et 5 500 € par mètre carré.

Conditions liées à la location

  • Le bien immobilier doit être loué comme résidence principale
  • Le logement doit être loué au plus tard 1 an après la fin des travaux.
  • La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans. Elle peut monter jusqu’à 9 ou 12 ans et les avantages fiscaux seront supérieurs.
  • Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyer règlementaires définis selon la zone et la surface du logement.

Conditions liées au locataire

  • Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces plafonds sont définis en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle se situe le logement.
  • Le locataire peut être un parent ou un enfant à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

Prenez contact avec nous pour avoir la confirmation que votre projet remplie tous les critères pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dans l’ancien Denormandie. Nos professionnels sont là pour vous accompagner !

Demandez un chiffrage

Les avantages fiscaux d’un achat immobilier ancien voué à la location

Que ce soit en Pinel ou en Denormandie, le montant de la réduction d’impôt dépend principalement de la durée de l’engagement de location pour laquelle vous opterez. Ainsi, il s’élèvera à :

  • 12% du montant du bien pour un engagement de 6 ans
  • 18% du montant du bien pour un engagement de 9 ans
  • 21% du montant du bien pour un engagement de 12 ans

À savoir : Vous aurez, dans un premier temps, le choix entre une période d’engagement de 6 ou 9 ans. Vous pourrez par la suite prolonger l’engagement de 3 ans supplémentaires pour continuer à bénéficier d’un avantage fiscal.

Répartition de la réduction d’impôt en fonction de la durée de l’engagement de location

Engagement initial de 6 ans

Période initiale de 6 ans1ère prolongation de 3 ans2ème prolongation de 3 ans
Réduction d'impôt 12% 6% 3%
Répartition par an 2% par an 2% par an 1% par an

Engagement initial de 9 ans

Période initiale de 9 ansProlongation de 3 ans
Réduction d'impôt 18% 3%
Répartition par an 2% par an 1% par an

Exemple :

Vous avez acquis un bien ancien situé dans l’une des zones éligibles au prix de 200 000 € et avez réalisé 85 000 € de travaux pour le réhabiliter. Vous bénéficierez, en fonction de votre durée d’engagement de location, d’une réduction d’impôt de :

  • 34 200 € pour un engagement de location pendant 6 ans
  • 51 300 € pour un engagement de location pendant 9 ans
  • 59 850 € pour un engagement de location pendant 12 ans

Vous souhaitez en savoir plus sur les travaux à entreprendre dans votre future acquisition et sur la réduction d’impôt qui en découlera ? Rencontrons-nous lors d’une visite conseils gratuite pour évoquer votre projet plus en détails !

Pourquoi faire appel à un conseiller en défiscalisation ?

Si vous souhaitez alléger le montant de vos impôts via un investissement immobilier, nous vous recommandons fortement de recourir aux services d’un professionnel (un conseiller en défiscalisation ou en gestion de patrimoine, par exemple). La défiscalisation est un sujet complexe qui nécessite une réelle expertise.
Avec une parfaite connaissance des dernières actualités économiques et fiscales, ainsi qu’un solide bagage juridique et financier, ce professionnel de la défiscalisation immobilière saura vous accompagner et vous guider vers la solution de défiscalisation la plus adaptée. Si vous le souhaitez, Camif Habitat peut également vous assister dans ce projet !

Pour vos travaux, Camif Habitat s’occupe de tout !

réhabilitation d'un appartement rénovation d'un appartement ancien

Au-delà du regard que nous pouvons vous apporter sur votre projet de défiscalisation, nous sommes en mesure de vous accompagner tout au long de votre projet, jusqu’à la réception même de vos travaux.
En tant que contractant général, nous nous occupons de tout, ce qui est un réel avantage pour vous, et notamment si vous résidez à distance du bien que vous souhaitez acquérir ! Nous réalisons, en premier lieu, une étude technique permettant de mesurer l’ampleur des travaux à réaliser, de les chiffrer mais également de les matérialiser sous forme de plans, vues 3D, etc. Une fois le projet défini, nous sélectionnons les entreprises, gérons la coordination des différents corps de métier et réalisons le suivi de chantier.

Certifié NF Habitat – RGE depuis 2014, Camif Habitat a été reconnu apte à conduire des projets de rénovations globales, dans l’objectif d’atteindre des performances énergétiques telles que celles demandées par le dispositif Pinel / Denormandie.

Notre plus : Une fois l’étude technique réalisée, nous nous engageons contractuellement sur un prix et un délai de réalisation des travaux. Il n’y a donc aucune mauvaise surprise en cours de chantier, tout est maîtrisé.

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