Quels travaux un propriétaire peut-il réaliser pendant la location du bien immobilier ? Camif Habitat vous éclaire sur les rénovations et entretiens possibles par un propriétaire bailleur dans l’appartement ou la maison mis en location.

Vous êtes sur le point de mettre un bien immobilier en location et vous souhaitez savoir quels travaux sont autorisés quand un locataire habite dedans. Entre entretien ou amélioration, qui fait quoi entre le bailleur et le locataire ?

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

L’argument le plus puissant pour un locataire est celui qui concerne les critères de décence, qui peuvent déclencher dans certains cas l’intervention des autorités municipales.

Avant le début des travaux de rénovation, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux. Cette notification obligatoire lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le propriétaire bailleur peut cependant user de son droit de visite pour visiter son bien avant tout projet de travaux.

De son côté, le locataire doit « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. »

Parfois, propriétaire et locataire s’arrangent entre eux. L’occupant fait réaliser les travaux nécessaires, et de son côté, le propriétaire s’engage à rembourser ou déduire les frais du ou des loyers à venir. Mais il reste impératif de l’inscrire sur le contrat de bail.

C’est ce que l’on appelle une « convention de travaux ». Toutefois, la convention de travaux ne peut pas concerner des travaux de mise aux normes puisque le logement doit être décent à la mise en location.

Pour des travaux d’amélioration ou de rénovation non urgents (comme la modernisation de la cuisine, la pose de nouveaux revêtements de sol, etc.), le propriétaire doit obtenir l’accord du locataire avant de les entreprendre. Le locataire peut donc refuser ces travaux s’ils ne sont pas indispensables à la sécurité ou à la décence du logement.

À côté des travaux « lourds » dans un logement, il faut assurer son entretien au quotidien. Cela incombe au locataire, et cela concerne aussi bien l’intérieur du logement que les parties extérieures.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise l’ensemble des réparations relevant de la prise en charge du locataire. Cela va de l’entretien du jardin privatif (passer la tondeuse, désherbage, etc.) à l’entretien des sols dans la location (vitrification du parquet, changement de moquette s’il y a des tâches, etc.).

Cela comprend aussi l’entretien courant des robinets, des siphons, l’entretien annuel de la chaudière individuelle ou encore le changement d’un interrupteur défectueux. À la fin du bail, quand le locataire quitte les lieux, il faut qu’il rebouche les trous faits dans les murs par exemple, et qu’il laisse le logement dans un bon état lors de l’état des lieux de fin de bail.

Oui, cette liste est définie par la loi, notamment par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Les travaux à la charge du locataire concernent principalement l’entretien courant du logement, les petites réparations, et les menues réparations liées à l’usage normal des équipements. En voici un aperçu :

Entretien des équipements intérieurs

Plomberie : remplacement des joints et colliers, dégorgement des canalisations, entretien des siphons.
Installations électriques : remplacement des interrupteurs, prises de courant, ampoules, fusibles, entretien des installations d’éclairage (hors remplacement complet).
Chauffage et eau chaude : entretien courant des chaudières, chauffe-eau (obligatoire une fois par an pour les chaudières), radiateurs et remplacement des tuyaux flexibles de raccordement.

Entretien des surfaces intérieures

Murs, sols, plafonds : remise en état des peintures, papiers peints, revêtements de sol en cas de dégradations légères (trous, rayures).
Portes et fenêtres : entretien des poignées, gonds, serrures, remplacement des joints d’étanchéité.

Petites réparations

Équipements sanitaires : remplacement des flexibles de douche, entretien des robinetteries, réparation des fuites mineures.
Menuiseries intérieures : remplacement des tablettes de fenêtre, des petites barres, lattes et charnières.
Ventilation : nettoyage régulier des bouches d’aération et VMC, remplacement des filtres.

Entretien des extérieurs

Jardin privatif : entretien courant des allées, tonte de la pelouse, taille des haies, arbres et arbustes.
Terrasse ou balcon : nettoyage régulier des sols, enlèvement des mauvaises herbes.

Petits équipements

Clés : remplacement des clés perdues ou cassées.
Volets et stores : entretien des lames, manivelles, et systèmes de fermeture.

Dans tous les cas, une discussion pour trouver une solution à l’amiable entre le propriétaire et le locataire est un bon moyen de s’entendre sur un entretien à long terme d’un bien immobilier.

Il existe deux cas où les travaux de rénovation énergétiques doivent être pris en charge par un propriétaire, mais ces interventions se font rarement pendant la durée d’une location en cours.

• Travaux de rénovation énergétique obligatoire : depuis la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte (2015) et la loi « Climat et Résilience » (2021), les propriétaires doivent réaliser des travaux d’isolation lors de certains travaux de rénovation plus importants, comme le ravalement de façade ou la réfection de la toiture. Cette obligation est connue sous le nom d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) ou d’isolation thermique des combles.
• Lutte contre les passoires thermiques : depuis le 1er janvier 2023, et dans l’objectif de réaliser des économies d’énergie substantielles, les logements classés F et G (les plus énergivores) sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location. Les propriétaires de ces logements doivent donc réaliser des travaux d’isolation pour améliorer leur classification énergétique et ainsi les remettre en conformité avec les exigences de location.

Lorsqu’un propriétaire ne réalise pas les travaux de rénovation qui lui incombent, plusieurs démarches peuvent être entreprises par le locataire pour faire valoir ses droits.

Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour lui signaler les travaux à effectuer. Soyez précis sur les problèmes rencontrés et mentionnez les articles du Code civil (notamment l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989) qui stipulent les obligations du propriétaire.

Indiquez un délai raisonnable pour la réalisation des travaux, en précisant que vous vous réservez le droit de saisir les autorités compétentes si les travaux ne sont pas réalisés dans ce délai.

Que faire en cas de refus du propriétaire ?

Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance obligeant le propriétaire à réaliser les travaux. Le juge peut également ordonner une diminution de loyer ou autoriser le locataire à effectuer les travaux lui-même et en déduire le coût du loyer.

En cas de danger imminent (insalubrité, risques pour la santé, etc.), vous pouvez informer les services de la mairie ou de la préfecture qui pourront ordonner une inspection du logement et exiger que les travaux soient réalisés d’urgence.

En résumé, il est important de documenter toutes les démarches et de conserver des preuves écrites de vos échanges avec le propriétaire. Si le litige persiste, n’hésitez pas à solliciter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner.

Nos professionnels Camif Habitat connaissent les travaux qui relève du locataire et ceux qui relèvent du propriétaire. Ils peuvent vous accompagner pour optimiser le chantier, et ne pas dépasser les 21 jours d’intervention ! Profitez d’une visite conseils gratuite et sans engagement pour échanger avec les experts Camif Habitat proches de chez vous.