Quelle obligation du propriétaire pour des travaux dans un bien locatif ?

Quels travaux un propriétaire peut-il réaliser pendant la location du bien immobilier ? Camif Habitat vous éclaire sur les rénovations et entretiens possibles par un propriétaire bailleur dans l’appartement ou la maison mis en location.
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Quels travaux un propriétaire peut-il réaliser pendant la location du bien immobilier ? Camif Habitat vous éclaire sur les rénovations et entretiens possibles par un propriétaire bailleur dans l’appartement ou la maison mis en location.

Vous êtes sur le point de mettre un bien immobilier en location et vous souhaitez savoir quels travaux sont autorisés quand un locataire habite dedans. Entre entretien ou amélioration, qui fait quoi entre le bailleur et le locataire ?

Quelle obligation d’entretien et de réparation du propriétaire bailleur ?

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes ainsi dans l’obligation :

  • De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.
  • D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.
  • D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
  • De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

 

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Quelles démarches auprès du locataire avant de lancer les travaux ?

Avant le début des travaux de rénovation, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux. Cette notification obligatoire lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Bon à savoir : La Loi précise que « les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. »

De son côté, le locataire doit « permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. »

Parfois, propriétaire et locataire s'arrangent entre eux. L'occupant fait réaliser les travaux nécessaires, et de son côté, le propriétaire s'engage à rembourser ou déduire les frais du ou des loyers à venir. Mais il reste impératif de l'inscrire sur le contrat de bail. C'est ce que l'on appelle une « convention de travaux ». Toutefois, la convention de travaux ne peut pas concerner des travaux de mise aux normes puisque le logement doit être décent à la mise en location.

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Les réparations locatives : de quoi parle-t-on ?

À côté des travaux « lourds » dans un logement, il faut assurer son entretien au quotidien. Cela incombe au locataire, et cela concerne aussi bien l’intérieur du logement que les parties extérieures.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise l’ensemble des réparations relevant de la prise en charge du locataire. Cela va de l’entretien du jardin privatif (passer la tondeuse, désherbage, etc.) à l’entretien des sols dans la location (vitrification du parquet, changement de moquette s’il y a des tâches, etc.). Cela comprend aussi l’entretien courant des robinets, des siphons, l’entretien annuel de la chaudière individuelle ou encore le changement d’un interrupteur défectueux. À la fin du bail, quand le locataire quitte les lieux, il faut qu’il rebouche les trous faits dans les murs par exemple, et qu’il laisse le logement dans un bon état lors de l’état des lieux de fin de bail.

À retenir : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

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