Tout d’abord, vérifiez les règles d’urbanisme, en consultant le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ; n’oubliez pas les réglementations spécifiques concernant les zones protégées ou les zones historiques, où tous les travaux sont soumis à l’autorisation d’un architecte des bâtiments de France.

Ensuite, faites appel à un ingénieur en structures pour évaluer la capacité de la maison existante à supporter un étage supplémentaire et vous remettre une étude de faisabilité. Cela inclut l’analyse des fondations, des murs porteurs, et des matériaux de construction.

Le projet de surélévation est souvent plus accessible lorsque la maison de ville d’origine est une maison de plain-pied.

Pensez également à prévenir votre assureur des modifications entreprises : votre contrat multirisques habitation s’adaptera à la nouvelle surface.

Il faudra également vérifier la possibilité d’intégrer des accès (escalier ou ascenseur) et d’agrandir les réseaux d’électricité et d’eau chaude. Souvent, il faut agrandir ou dédoubler le tableau électrique, installer un second chauffe-eau, repenser l’évacuation des eaux usées, etc.

N’oubliez pas les démarches administratives. Il y a de fortes chances que la rehausse de la maison de ville modifie l’aspect de la façade, et dans ce cas, il faut impérativement déposer une demande de permis de construire. Dans tous les cas, n’hésitez pas à poser la question au service de l’urbanisme à la mairie.

De plus, puisque vous vivez en ville, pensez à vos voisins. Si votre bien immobilier fait partie d’une copropriété, il faut obtenir l’agrément de cette dernière avant toute surélévation. Les voisins ne doivent pas être pénalisés par une emprise sur la vue ou l’ensoleillement.

La décision de surélever un bâtiment en copropriété doit généralement être votée en assemblée générale des copropriétaires. Selon la nature des travaux, la majorité requise peut varier : la surélévation modifiant les parties communes (toiture, façades, etc.) requiert généralement une majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue ou des deux tiers, selon les cas).

Puisque la question du poids se pose, vous devrez opter pour l’un des matériaux dont la légèreté et le style sont actuellement les plus appréciés en ville : le bois et le zinc.

• La surélévation en bois, avec un bardage extérieur vertical ou horizontal, a l’avantage de s’adapter à tous les styles de maisons, anciennes comme contemporaines. Vous avez de plus le choix de la couleur pour donner un air naturel ou du pep’s à la maison de ville. Le rehaussement en bois, en plus d’être léger, peut aussi être doté d’une surélévation à toit plat, ce qui permet de gagner un maximum d’espace habitable. Bon à savoir : il faut bien distinguer l’ossature du bardage final, qui lui s’apparente aux finitions extérieures.
• La surélévation en zinc crée une rupture architecturale, à moins de se fondre dans un paysage urbain typiquement parisien.
• La surélévation de maison à toit plat est souvent plus facile en ville où les PLU sont plus ouverts à cette modernité architecturale.

Dans les faubourgs des grandes villes, souvent marquées par des activités artisanales, le tissu immobilier manque de densité. Les petites maisons existantes peuvent souvent être agrandies par une surélévation, si le PLU le permet. Selon l’architecture d’origine, et la taille du terrain, il est possible de combler une dent creuse par une extension de maison ou opter pour une surélévation de toiture.

Quelle surélévation pour une toiture de maison de ville ?

Dans la cas d’une surélévation de toiture,  il est possible soit d’ajouter un étage sur l’ensemble du bâti pour doubler la surface habitable, soit de procéder à une surélévation partielle en créant un étage sur une partie seulement de la maison de ville existante. Généralement, cette deuxième option vient s’inscrire au-dessus d’une dépendance pour s’aligner avec la maison à étage.

La surélévation de toiture totale implique une modification en profondeur de l’aspect de la maison et de son architecture. Elle a l’avantage de permettre de récupérer un maximum de volume habitable puisqu’elle double la surface de plancher. Plusieurs pièces peuvent alors être aménagées. Les petites maisons, ne comptant généralement pas plus de 60m2, peuvent alors atteindre entre 90 et 120 m2. Dans tous les cas, la création d’un escalier devient obligatoire pour accéder à l’étage. Pendant la durée des travaux, la maison est généralement inhabitable.

Compte tenu des matériaux simples avec lesquels les maisons de ville des faubourgs sont souvent construites, la plupart des propriétaires optent pour des surélévations en ossature bois. Ces travaux ne nécessitent pas forcement l’intervention des charpentiers, car les éléments en bois sont préconstruits en atelier puis assemblés sur place.

La surélévation de toiture partielle au-dessus d’une dépendance ou d’un garage ne change pas fondamentalement l’architecture de la maison. Elle permet de créer un espace supplémentaire plus réduit, sans forcément avoir besoin de créer un escalier puisqu’il est possible dans ce cas de percer une ouverture entre l’étage existant et l’étage à créer. Pendant la durée des travaux, le reste de la maison n’est pas touché, et reste donc habitable.

La surélévation par rehaussement de pente de toit implique un changement de pente et modifie l’inclinaison du toit pour gagner de la hauteur sous plafond et rendre les combles aménageables. Cette méthode implique souvent de changer la charpente et de rehausser les murs extérieurs. Elle peut transformer des combles non habitables en espace de vie utilisable et augmente ainsi la surface habitable.

La surélévation avec ajout de lucarnes consiste à ajouter des lucarnes (des fenêtres en saillie sur la pente du toit) pour gagner de la hauteur et de la lumière dans les combles existants. La faisabilité dépend du type de maison.

Avant même d’envisager tout projet de surélévation en ville, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre localité. Certaines communes, en particulier dans les environs des grandes villes, possèdent déjà un habitat très dense qui interdit tout agrandissement, même en hauteur. Il faut aussi vérifier s’il n’y a pas de problème de mitoyenneté (vue directe sur les pièces des voisins).

A partir du moment où il faut déposer un permis de construire, vous devez fournir en même temps un plan 2D et une élévation 3D aux services de la mairie. C’est donc le bon moment pour réfléchir au futur plan de votre extension de maison.

A moins de remplir une dent creuse, vous devrez surtout déterminer l’emplacement de l’escalier, qui doit être le plus facilement accessible et confortable possible. C’est également l’un des postes de coût les plus importants, et il faut penser à l’avenir quand un escalier peut représenter un obstacle pour les aînés. La surélévation de la maison de ville permet par ailleurs de rajeunir l’équipement en salles de bain : plus de douches, moins de bains !

Le plan réalisé va permettre aux autorités d’estimer certaines nuisances, comme l’accès à la voie publique de vos voisins, ou les coûts à prélever par le service des impôts pour l’autorisation de monter un échafaudage pour permettre la construction d’un étage supplémentaire.

Dans les villes très denses, le chantier va aussi empiéter sur la voie publique ; là encore, des coûts sont à prévoir. Néanmoins, malgré les contraintes, la solution de la surélévation des maisons de ville est de mieux en mieux accueillie par les pouvoirs publics, puisqu’elle évite de grignoter des espaces verts.

Tout dépend bien sûr de la localisation et des matériaux employés. Autour des grandes villes, le prix des matériaux et de la main d’œuvre sont plus élevés qu’en région rurale.

En France, le coût de la surélévation d’une maison de ville peut varier entre 1 500 et 3 000 euros par mètre carré, tout compris (travaux de gros œuvre, second œuvre et finitions).

Exemples :

• Pour une surélévation de 30 m² : 45 000 à 90 000 euros.
• Pour une surélévation de 50 m² : 75 000 à 150 000 euros.

Ces estimations incluent les coûts de conception, les études techniques, la construction, les finitions intérieures, et les divers frais administratifs. Pour une estimation plus précise, il est recommandé de consulter des professionnels du bâtiment (architectes, ingénieurs, entreprises de construction comme Camif Habitat) et de demander plusieurs devis détaillés.

Vous pouvez profiter de la surélévation de la maison pour améliorer l’efficacité énergétique des combles et du toit, et remplacer les fenêtres par du double vitrage pour gagner en isolation thermique et acoustique. Vous ferez ainsi également des économies d’énergie. N’hésitez pas à déposer un dossier auprès de MaPrimeRénov’. Avec un toit surélevé, vous pouvez même envisager d’installer des panneaux solaires.

Envie de faire des économies sur ce budget ? Prenez les aménagements intérieurs à votre charge : il existe des parquets clipsables qui en facilitent l’installation et nombreux sont celles et ceux qui manient un rouleau de peinture. Seules l’électricité et la plomberie nécessitent généralement l’intervention de professionnels.