Comment faire une surélévation d’un appartement ?
Pourquoi surélever un appartement ?
Le manque d’espace pour construire dans les zones à forte densité urbaine oblige à penser autrement l’urbanisme. L’accroissement des villes se fait désormais en hauteur, depuis les toits terrasses ou les constructions « en dent creuse » entre deux autres immeubles.
Deux Lois ont permis d’assouplir la réglementation existante, relançant les chantiers de surélévation dans les grandes agglomérations :
- La loi Boutin de 2009 a supprimé le droit de véto des copropriétaires du dernier étage.
- La loi ALUR de 2014 a également supprimé le COS, ce qui permet à ? d’une copropriété d’être décisionnaire dans la vente d’un toit à surélever.
- Des dérogations à certaines règles d’urbanisme sont accordées lors de la surélévation.
Par ailleurs, les prix au mètre carré flambent dans certaines villes, ce qui rend parfois impensable de vendre son bien actuel pour en acheter un plus grand. Si vous êtes au dernier étage de votre immeuble, une surélévation est possible. De même, si vous êtes propriétaire dans un immeuble en copropriété, la question d’une surélévation peut se poser.
Bon à savoir : dans le cas d’une surélévation de copropriété, les copropriétaires se partageront le prix de la vente des nouveaux appartements réalisée par un promoteur. Cela va aussi réduire les charges car elles seront réparties sur plus de logements.
Quelles sont les contraintes à prendre en compte dans une surélévation d’appartement ?
La surélévation d’appartement implique de fortes contraintes techniques et architecturales. C’est un chantier complexe, à mener obligatoirement par des professionnels du BTP. Cela demande un délai de plusieurs mois de réalisations.
La faisabilité technique
Il faut d’abord avoir toutes les informations techniques et architecturales sur l’immeuble existant et consulter le PLU, Plan local d’urbanisme. Avec l’ensemble des éléments techniques, un maître d’œuvre ou un architecte, spécialisé dans la construction ou la surélévation d’immeuble va évaluer la faisabilité du projet : solidité des fondations actuelles, renfort éventuel des fondations, poids supplémentaires possibles pour le bâtiment, hauteur autorisée, etc. Cette étude de faisabilité coûte entre 3 000 et 5 000 euros.
Le vote en Assemblée Générale de copropriété
Une fois cette phase réalisée, arrive la phase de présentation du projet aux copropriétaires pour approbation. Tout projet de surélévation d’immeuble nécessite l’accord de 2/3 des copropriétaires lors d’une Assemblée Générale. Si l’immeuble se situe dans une zone de Droit de Préemption Urbain (DPU). Dans ce dernier cas, la décision devra être prise à la majorité simple des copropriétaires (50 % + 1 des tantièmes).
Dans le cas d’un particulier qui souhaite surélever son appartement situé au dernier étage (pour le transformer en duplex), il doit racheter « le droit de surélever » aux autres copropriétaires.
Une fois l’accord obtenu, un délai de 2 mois doit être respecté (« délai de contestation ») avant de faire la demande de permis de construire auprès de la commune concernée.
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