Construction de maison : maitre d'oeuvre ou constructeur ?

Chaque année, environ 130 000 maisons individuelles sont construites en France. Vous avez en projet de faire construire votre maison ? Pour cela vous hésitez entre faire appel à un maître d’œuvre ou à un constructeur ? Quelles sont les différences entre ces deux options ? Qui fait quoi et avec quelles garanties ?
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Maître d'oeuvre ou constructeur : quelles différences ?

Un maitre d'oeuvre et un constructeur sont tout deux compétents pour construire votre maison de A à Z. Ceci étant, il existe des différences notables entre les deux formules sur de nombreux points :

Le contrat

Chez le constructeur, le contrat qui vous lie est obligatoirement un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan. Ce type de contrat, extrêmement codifié et réglementé par la loi du 19 décembre 1990, s’apparente à un contrat d’achat. En effet, le constructeur vous vend une maison prête à habiter que vous allez payer à un prix défini par avance. Généralement, le CCMI contractualise sur des maisons aux modèles standardisés. Vous choisissez donc un plan un type de maison. Les plans peuvent être modifiés mais des surcoûts sont facturés. Ensuite, le constructeur fait l'intermédiaire entre les artisans et son client. Le client n'a aucun droit de regard sur le choix des artisans.

Chez le maître d'oeuvre, le contrat qui vous lie est un contrat de maîtrise d’œuvre. Ce type de contrat s'apparente à un contrat de services. Par ce contrat, le maître d’œuvre ne vous vend pas une maison prête à habiter, mais des conseils et un accompagnement pour construire une maison dans les règles de l'art. La construction est réalisée sur-mesure. Le plan est votre plan, pas un plan standardisé. Avec un maître d’œuvre, vous contractez avec chaque artisan qui sera amené à intervenir. Le suivi des travaux est réalisé par le maître d’œuvre, mais c'est vous qui payez directement les artisans. Le maître d’œuvre est indépendant des artisans. Ceci est la règle classique d'une maîtrise d’œuvre.

Chez Camif Habitat, les choses sont un peu différentes. L'offre de maîtrise d’œuvre est protégée par le contrat Camif Habitat. En tant que contractant général, Camif Habitat engage sa responsabilité par contrat et vous assure de mener vos travaux à leurs termes, quels que soient les aléas. Le prix, les délais de réalisation et le bon achèvement des travaux vous sont ainsi garantis contractuellement. Tous nos maîtres d’œuvre sont agréés et régulièrement inspectés pour vous assurer des prestations de construction dans les règles de l'art.

 

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La conception de la maison

Chez le constructeur, la conception de la maison est réalisée en amont le plus souvent par le bureau d'études interne. Les plans sont standardisés. Ils se déclinent en différents modèles types pour limiter les risques et contenir les prix. A chaque modification du plan standard, des avenants sont émis. Et à chaque avenant, le prix est revu à la hausse. Les plans des constructeurs sont ainsi moins flexibles que ceux d'un maître d’œuvre. Quand le terrain est particulier (en pente, étroit, etc), les plans standards pourront vite atteindre leur limite.

Chez le maître d’œuvre, la conception est entièrement personnalisée. Chaque projet est ainsi unique. Le maître d’œuvre vous fait bénéficier de conseils techniques certains, pour un projet 100% original. Les plans proposés sont ainsi en parfaite adéquation avec :

  • vos besoins (nombre de pièces, etc) ;
  • vos aspirations (choix architecturaux, préférences de matériaux…)
  • les éventuelles contraintes techniques du projet (terrain argileux, contraintes urbanistiques liées au PLU ou à une zone protégée par les bâtiments de France…).

Le maître d’œuvre conduit l’ensemble des études nécessaires à la bonne réalisation des travaux (plans de masse, plans de façade…). Il sait également s’entourer de spécialistes pour les études de sol, études thermiques, etc.

Dans tous les cas, le maître d'oeuvre est tenu à une obligation de conseils et une obligation de résultat.

Chez Camif Habitat, la conception de votre construction est sur-mesure. Votre maison correspond ainsi parfaitement à vos attentes et vos envies. Chaque détail est discuté avec vous. Votre maître d’œuvre vous expose les solutions techniques possibles. Vous choisissez ainsi en toutes connaissances de cause. Chaque projet étant unique, vous pouvez paramétrer l'ensemble de vos critères notamment en matière de mode de chauffage, de finitions, de distribution des pièces, de qualité de matériaux, etc.

Constructeur ou maître d'oeuvre Constructeur ou maître d'oeuvre pour construire une maison

Le prix

Chez un constructeur, le prix de vente d'une maison est connu d'avance. Sauf avenant, le prix catalogue est respecté. Par contre, très souvent, le prix communiqué est global. Aucun devis d'artisans n'est communiqué au client. D'où une impression d'opacité dans les tarifs.

Généralement, le prix d'une maison de constructeur est très compétitif pour plusieurs grandes raisons :

  • les modèles sont standardisés : cela limite de fait le temps de conception. Vous choisissez une gamme ou un style et une surface. Les finitions sont aussi à choisir dans une gamme prédéfinie ;
  • les aléas de chantier sont maîtrisés : les maisons étant identiques (mêmes équipements, mêmes types de finition, etc), les procédures de construction sont planifiées au plus juste ;
  • par ailleurs, les volumes de construction sont importants ce qui permet au constructeur d'acheter ses matériaux en grande quantité à prix négociés.
  • les artisans sous-traitants tirent également leurs prix en raison toujours des gros volumes à traiter.

Attention : les CCMI standards excluent souvent les travaux de terrassement. En cas de terrain instable ou en pente, des adaptations seront nécessaires avec des coûts supplémentaires pour y installer un modèle standard de maison. Sachant que les travaux de terrassement sont souvent source d'imprévus, les surcoûts peuvent être importants. Par ailleurs, une fois la maison terminée, le CCMI peut parfaitement faire l'impasse sur l'évacuation et la remise en place des terres autour de la maison, la pose des clôtures ou d'un portail, l'aménagement des accès extérieurs, mais aussi la pose de placards intégrés, la pose d'une cuisine, l'aménagement de la salle de bains, etc. Tous ces travaux seront bien évidemment à rajouter au prix final.

Chez un maître d’œuvre, le prix de revient de la maison est souvent un peu plus cher que chez un constructeur. Mais le travail réalisé est plus personnalisé. A chaque étape de la conception et de la construction, vous avez le choix des matériaux, du style architectural, du standing des finitions, etc. Sachant que c'est vous qui faites les choix des artisans sur devis, chaque poste est clairement chiffré, en toute transparence. C'est sur la base de ce global de devis que sont calculés les honoraires du maître d’œuvre. Selon les cas également, il est possible avec un maître d’œuvre de limiter le niveau de l'offre (hors d'eau / hors d'air, prêt à finir, clés en main). Le contrat de maîtrise d’œuvre est ainsi modulable. Vous pouvez y inclure ou y exclure le terrassement, la pose d'une cuisine, des meubles de salle de bains, des placards intégrés, une clôture, un paysagement des extérieurs, etc.

Chez Camif Habitat, votre maître d’œuvre sait s’appuyer sur des entreprises du bâtiment fiables et sérieuses. A la suite d’une consultation formalisée par un cahier des charges, il sélectionne des artisans locaux indépendants, d’expérience, avec lesquels il a l’habitude de travailler. Chaque prix est négocié au plus juste pour vous garantir un coût global compétitif. Le tarif de votre maître d’œuvre est connu à l'avance.

 

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Le suivi de chantier

Chez un constructeur, le chantier de votre maison est dirigé par un conducteur de travaux délégué par la maison mère. Selon les cas, soit les travaux sont réalisés par des salariés de l'entreprise, soit ils sont sous-traités à des artisans partenaires. De la qualité de ces artisans dépend bien évidemment le rendu final.

Par ailleurs, le chantier est fermé au client. Les corps de métier s'enchaînent pour réduire au maximum les délais de construction. A chaque grande étape, un compte rendu est adressé au client. Il peut ainsi suivre de loin l'avancement des travaux. Sauf cas exceptionnel, la maison est livrée clés en main. Certains constructeurs proposent toutefois des offres en prêt-à-finir laissant à la charge du client le second œuvre et les finitions.

Chez un maître d’œuvre, c'est le professionnel lui-même qui coordonne les travaux. Les artisans qui interviennent sur place sont ceux que le client a choisis sur les conseils du maître d’œuvre. Partie prenante dans la conception du projet, le maître d’œuvre a toutes les cartes en main pour surveiller les artisans. Il dresse ainsi un planning des travaux (mis à jour régulièrement en fonction des éventuels aléas), il organise également les réunions de chantier et réalise les comptes rendus qui en découlent. A tout moment, le client peut venir sur place pour vérifier de visu l'état d'avancement du chantier, dans la limite des contraintes de sécurité bien sûr. Le client final est donc associé tout au long du projet aux éventuels choix et adaptations du projet.

Chez Camif Habitat, le suivi de chantier est pris en charge par votre maître d’œuvre local. En cas de malfaçons ou d'aléas (retard de livraison des matériaux par exemple), le maître d’œuvre réagit immédiatement. Il vous tient au courant régulièrement de l'état d'avancement de votre chantier.

Les garanties et les assurances

Chez un constructeur ou chez un maître d’œuvre, respectivement le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) et le contrat de maîtrise d’œuvre, vous garantissent une livraison à un prix et un délai convenu. Les garanties légales sont incluses : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie de bon fonctionnement (2 ans), garantie décennale (10 ans), mais aussi garantie responsabilité civile en cas de problème sur le chantier. La garantie dommages-ouvrages quant à elle est à prendre en plus et de façon obligatoire.

Chez Camif Habitat, qu'il s'agisse d'une rénovation de maison ancienne, d'une extension de maison ou encore d'une construction de maison, les garanties sont claires. En effet, en incluant l’assurance dommages-ouvrages à son contrat de travaux, Camif Habitat offre des délais de résolution réduits en cas de dommages compromettant la solidité de la construction ou la rendant impropre à sa destination et ce, avant même la recherche de responsabilité.

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Que choisir : constructeur ou maitre d'oeuvre pour construire une maison ?

A la question constructeur ou maitre d'oeuvre il n'existe pas vraiment de « meilleure solution ». En effet, chaque cas est unique et mérite de peser le pour et le contre !

Ceci étant, globalement :

  • L'option d'un constructeur est intéressante quand vous souhaitez construire une maison classique, sur un terrain sans complication. Quand le modèle-type d'un constructeur vous plaît comme il est, la maison que vous obtiendrez sera conforme à la version catalogue. Vous achetez ainsi une maison sur plan sans vous occupez de rien. Tout est géré par le constructeur et ses équipes. Attention toutefois, dès lors que vous souhaitez faire des modifications sur le plan initial, des surcoûts importants peuvent être appliqués. Autrement dit, moins vous demanderez de modifications, plus une maison de constructeur pourra être compétitive face à une maison avec maître d’œuvre.
  • L'option d'un maître d’œuvre est intéressante quand vous souhaitez construire une maison entièrement personnalisée ou que vous disposez d'un terrain atypique (flanc de colline, terrain instable, en longueur, enclavé, etc). Dans les deux cas, vous aurez besoin de plans sur-mesure et d'une construction personnalisée. Pour votre projet, votre maître d’œuvre viendra en appui avec ses conseils d'expert. En fonction de vos envies, il déclinera des plans qui sauront satisfaire tous vos critères. En d'autres termes, une maison de maître d’œuvre est une maison dans laquelle le client s'implique. Cette implication maximum vaut dans le choix des volumes, de la disposition et des équipements de pièces, mais aussi dans le choix des matériaux et des artisans.

Pour la construction de votre maison, Camif Habitat s'engage par contrat :

  • un prix ferme et définitif
  • les délais d’exécution des travaux
  • le respect des normes et des règles de l’art
  • le bon achèvement du chantier, quels que soient les aléas
  • une résolution rapide en cas de litiges liés à des désordres de nature décennale grâce à l’assurance dommages-ouvrage incluse dans le contrat de travaux

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