Les contraintes qui pèsent sur une opération de transformation d’une maison en appartements sont de plusieurs ordres : administratives, juridiques, fiscales et techniques !

En effet, une maison classique de plain-pied ou à étage, est conçue à l’origine pour répondre aux besoins d’une seule famille. Parfois, des aménagements peuvent avoir été faits pour créer un studio indépendant en sous-sol pour un ado par exemple, mais on est souvent loin des critères d’un appartement classique à la location. Pourquoi ? Parce que dans ce cas, le chauffage par exemple, et plus globalement la gestion des flux (électricité, eau, gaz) n’ont que rarement été séparés. De même, les accès au logement ne sont pas forcément formalisés. Un ado peut aussi se satisfaire d’une surface habitable restreinte… En clair, le studio n’est pas louable en l’état à une personne extérieure !

Les contraintes légales de la transformation de maison en appartements

Quand vous souhaitez mettre à la location une maison divisée en appartements, ladite maison doit répondre à des critères légaux précis. Ainsi, la maison ne doit pas faire l’objet d’un arrêté de péril. Lorsque la maison est très ancienne ou mal entretenue, elle ne doit pas représenter un danger pour ses habitants.

Autres impératifs : les logements en division doivent présenter des équipements suffisants. Ces équipements sont notamment l’accès à la fourniture d’électricité, l’évacuation des eaux, l’alimentation en eau potable avec des compteurs séparés.

Par ailleurs, pour être loué, un logement doit obligatoirement présenter une surface minimum de 9m2 avec une hauteur de plafond de 2,20 m. Il est cependant possible de passer en dessous de cette norme si le logement possède un volume d’au moins 20 m3.

Attention également aux emplacements de stationnement : dans certaines communes, le PLU oblige chaque logement à disposer d’emplacements réservés. Si vous décidez de créer plus appartements dans votre maison, la note peut vite grimper !

Dans tous les cas, avant de vous lancer dans une transformation de maison, il est plus que recommandé de prendre contact en amont auprès du service urbanisme de votre mairie pour être assuré que cela est possible.

Les contraintes juridiques de la division de logements

La transformation d’une maison en appartements nécessite de créer une copropriété. Cela implique une définition précise des espaces qui relèvent des parties privatives et des parties communes. Pour plus de simplicité, le mieux est de faire rédiger le règlement intérieur de copropriété à un notaire qui s’occupera de répartir les espaces correspondants.

Les contraintes fiscales de la division de maison

D’un point de vue fiscal aussi, le fait de créer plusieurs logements là où précédemment il n’y en avait qu’un implique une déclaration afin que le Trésor Public puisse établir autant de taxe d’habitation et de taxe foncière que vous créez de logements. Les modifications doivent être adressées à l’administration dans les 90 jours selon l’article 1406 du Code Général des Impôts.

Les contraintes techniques de la division de logements

Si vous souhaitez mettre à la location des appartements distincts les uns des autres dans une maison individuelle, il est donc nécessaire en premier lieu de travailler les accès et la circulation interne de chaque appartement, la gestion des flux, puis la disposition des pièces d’eau (salle de bains, toilettes et cuisine).

Pourquoi commencer par les pièces d’eau ? Parce que ce sont toujours ces catégories de pièces qui nécessitent le plus de raccordements (eau froide et chaude, écoulements). Les autres pièces quant à elles sont plutôt soumises à des contraintes d’aménagement et de luminosité.

Attention : si la transformation amène à une augmentation de la surface de plancher, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire seront nécessaires. Par ailleurs, si vous modifiez votre façade, une déclaration de travaux sera obligatoire.

Le coût d’une transformation de maison en appartements est très variable. Il dépend essentiellement de l’état où se trouve le logement dans son ensemble avant les travaux, mais aussi des travaux à réaliser pour entrer dans les normes urbanistiques d’une location d’appartement.

Globalement, le budget de rénovation nécessaire pour séparer une maison en deux appartements oscille entre 20 000 et 40 000 €. Dans ce prix, vous devrait compter au minimum :

• de 1 000 à 2 000 € pour raccorder un nouveau compteur électrique au réseau ;
• environ 500 € pour faire installer un sous-compteur d’eau ;
• entre 550 et 1 500 € /m2 pour créer une salle de bains ;
• entre 300 et 1 000 € /m2 pour créer une nouvelle cuisine ;
• de 1 000 à 3 000 € de cloisonnement par pièce ;
• entre 2 000 et 3 000 € pour créer une nouvelle fenêtre.