Comment transformer une maison en immeuble de rapport ?
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bien immobilier détenu en totalité et en toute propriété par un seul et même propriétaire. Selon les cas, l’immeuble peut se situer en plein centre d’une grande agglomération, ou dans un cadre plus rural. Ancien commerce surmonté d’un ou de plusieurs appartements, ancien corps de ferme, vaste chalet montagnard, vieille grange ou hôtel particulier chic, l’immeuble de rapport peut prendre de multiples formes.
Dans tous les cas, l’idée est de créer dans cet immeuble des logements indépendants les uns des autres, qui pourront être loués séparément après un aménagement adéquat.
La monopropriété permet de prévoir les aménagements nécessaires en toute liberté. Les surfaces à louer qui vont être créées vont dépendre des besoins et de la demande locale.
Posséder un immeuble de rapport présente l’avantage d’être à la fois propriétaire des fonds de commerce et des appartements privés, tous situés à la même adresse. Cela facilite la gestion et l’entretien. Chaque démarche peut être mutualisée, entraînant un gain de temps qui favorise la rentabilité de l’investissement.
Avant d’opter pour ce type d’investissement, estimez l’attrait de l’emplacement de l’immeuble, de la desserte de l’adresse par les transports en commun et vérifiez la présence et la bonne santé des commerces situés à proximité. L’objectif premier est de trouver plusieurs locataires solvables facilement, et de pouvoir également relouer tout aussi simplement.
Les conditions préalables à une transformation en immeuble de rapport
La maison est belle, mais a-t-elle été entretenue ? Le projet est-il accueilli avec bienveillance par la municipalité ? Si la réponse à ces questions est positive, vous pouvez commencer à détailler votre idée.
– Une maison en bon état
La condition indispensable pour transformer une maison en immeuble de rapport est l’absence d’arrêté de péril, un décret émis par la mairie lorsque le bien met en danger la vie des habitants et/ou des passants. Tout projet de restructuration d’un tel bien devra au préalable prouver que des travaux de solidification ont été menés.
– Un Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui autorise la transformation
Consultez la mairie pour vérifier que la direction de l’urbanisme autorise la division en plusieurs commerces ou appartements. Il se peut en particulier que la création de places de parking ou l’achat de places de stationnement soit obligatoire, à la hauteur du nombre de logements nouvellement créés. Dans certaines zones urbaines ou en cours d’urbanisation, la mairie peut aussi avoir imposé une superficie ou un volume minimum par logement en création.
– L’obtention du permis de construire
Il est plus que probable qu’un permis de construire soit obligatoire, car même si la façade n’est pas touchée par les travaux, de nombreux aménagements font intervenir les services d’urbanisme : la création d’un local pour les poubelles, l’aménagement de compteurs externes, la définition des emplacements de stationnement, etc. À de rares occasions, lorsque les travaux portent à l’intérieur sur des volumes de moins de 20 m², une déclaration préalable de travaux suffit.
Les contraintes d’aménagement d’un immeuble de rapport issu de la transformation d’une maison
Transformer une maison en immeuble de rapport implique nécessairement des travaux d’aménagement intérieurs qui pourront être plus ou moins lourds selon la configuration des lieux et le type de logements à créer.
Les principales contraintes liées à ce type d’aménagement sont :
– La création des accès indépendants aux différents logements
Dans une grande maison prévue pour être occupée par un seul ménage, l’accès à l’intérieur se fait par un seul et même point d’entrée / sortie. Quand plusieurs logements sont prévus, les accès peuvent être réalisés en créant des espaces de circulation communs (escaliers, paliers, couloirs, etc.) ou en créant des accès directs aux différents logements (escaliers extérieurs, portes donnant sur une cour, etc.).
Si la maison possède un jardin, il peut y avoir plusieurs accès à l’immeuble. Dans tous les cas, il faut déterminer si la jouissance du jardin est commune ou réservée à certains lots. Les espaces verts peuvent aussi être divisés équitablement, ce qui facilite les éventuelles ventes futures.
– La création d’infrastructures communes à tous les logements
Diviser une maison en appartements implique de doter chaque locataire d’une boite aux lettres aux standards de la Poste. Il en va de même pour les sonnettes : aucun habitant ne doit avoir à sortir de son logement avant d’être averti d’une visite. De plus, chaque accès à un appartement doit être sécurisé par une porte d’entrée comportant une serrure agréée par l’assureur du logement.
– Le respect des règles de volumes et de surface
La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il semble évident que chaque logement doit posséder au moins une fenêtre, même si certaines pièces peuvent être aveugles, comme une salle de bain ou des toilettes.
– La création de sanitaires individuels
Pour louer un logement, il doit être équipé a minima d’une salle de bains et de toilettes, ainsi que d’une cuisine (coin cuisine ou plus). La création de ces pièces d’eau dans chaque logement nécessite souvent de coûteux travaux.
– La séparation des compteurs
À moins d’une location en meublé, chaque logement loué individuellement doit être doté de compteurs d’eau, d’électricité et de gaz individuels. Selon les cas, le chauffage pourra être individuel ou collectif. Un chauffage individuel est préférable, pour faciliter le calcul des charges et pour permettre aux locataires de se responsabiliser au niveau de leurs dépenses d’énergie.
– La séparation des tableaux électriques
Le premier poste lors de la réhabilitation d’un appartement concerne la rénovation électrique. Dans le cas d’un immeuble de rapport, chaque appartement doit être doté d’un tableau électrique situé à l’intérieur du logement et en aucun cas dans les parties communes. Le locataire doit en effet pouvoir intervenir en cas de coupure de courant urgente. Par ailleurs, un tiers ne doit pas avoir accès au tableau. Ces équipements électriques seront bien sûr aux normes, avec au moins une prise de terre par appartement. Enfin, au vu des nouveaux usages numériques, il faut idéalement pouvoir gérer les prises RJ-45.
– Réfléchir à la création d’espaces mutualisés
Contrairement à un immeuble qui a été conçu pour accueillir des appartements individuels, une maison ancienne peut comporter des équipements communs comme une buanderie, un cellier, une piscine, etc. À vous de réfléchir si vous préférez mutualiser ces espaces, en les faisant figurer dans le contrat de location, ou si vous en affectez la jouissance à certains locataires.
Les impacts fiscaux
Aménager des logements séparés implique souvent des déclarations assez complexes auprès des impôts pour le calcul de la taxe d’habitation notamment. Juridiquement aussi, transformer une maison en immeuble de rapport implique de créer une répartition précise de ce qui relève des parties communes et des parties privatives pour le calcul des charges locatives. Sans cette séparation formelle des espaces, il sera très difficile par la suite de procéder à la vente de l’un des logements.
Quels aménagements privilégier pour les appartements ?
Vos futurs locataires souhaitent retrouver le même confort que pour n’importe quelle location, meublée ou non. Chaque appartement aménagé dans l’immeuble de rapport doit ainsi comporter, en plus des sanitaires déjà mentionnés, au moins une pièce principale.
Souvent, il faudra lancer des travaux pour soit cloisonner, soit décloisonner. L’isolation acoustique nécessite une révision, car s’il est acceptable d’entendre son voisin dans une même habitation, un locataire voudra pouvoir profiter d’un minimum d’intimité. Rien ne vous oblige à opter pour des nouvelles installations de chauffage, mais toute rénovation énergétique peut vous ouvrir des droits à des aides de l’État, et enfin, réduire les dépenses de tous.
Si le choix de pouvoir installer une ligne téléphonique ou un accès à internet dépend de chaque locataire, pensez qu’un choix d’équipement commun de connexion (ADSL ou fibre) facilite les locations futures.
Peut-on construire une extension pour le futur immeuble de rapport ?
Il se peut que l’architecture de la construction d’origine nécessite des ajouts pour pouvoir diviser la maison selon tous les critères indispensables. Certains appartements bénéficieront d’un escalier extérieur, ou d’un accès extérieur indépendant.
Dans ces cas, il faudra déposer une demande de permis de construire ; le cadastre sera mis à jour.
Camif Habitat à vos côtés
Transformer une maison en immeuble de rapport n’est pas toujours simple. Pour vous aider dans vos démarches, obtenir les nombreuses subventions liées à la rénovation de ce type d’ensemble de logements et superviser vos travaux, Camif Habitat est là. Notre offre contractant général vous permet d’accéder à une prise en charge globale de votre projet d’investissement. Contactez-nous pour une visite conseils gratuite et sans engagement.
