Permis de construire : 15 questions/réponses pour tout savoir
1. Pour quels travaux faut-il un permis de construire ?
La demande de permis de construire s’applique aussi bien pour la construction de bâtiments individuels que collectifs. Le permis de construire est une autorisation de travaux délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il vise à ce que les constructions entreprises en France répondent aux exigences du Code de l’urbanisme.
Pour les particuliers, cela concerne aussi bien les constructions de maisons individuelles, que leurs annexes, les piscines, les agrandissements, etc. Un permis de construire est également obligatoire quand les travaux amènent à un changement de destination (commerce qui devient une habitation par exemple ou une grande qui est transformée en garage individuel).
La demande de permis de construire doit être déposée en mairie. Cette demande s’appuie sur un dossier complet. De nombreuses pièces sont demandées (plan de masse, plan de situation, photos avant après, etc.).
Selon le projet et la situation des travaux, la condition du permis de construire peut varier. Ainsi, le propriétaire d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans a le droit de le reconstruire à l’identique malgré les éventuelles modifications des règles d’urbanisme. Il doit alors déposer un permis de construire en mairie.
2. Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?
L’Administration française a défini précisément les travaux relevant d’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. D’une manière générale, les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable de travaux.
Quelques rares cas ne demande aucune démarche administrative :
- Vous créez une extension de moins de 5 m2 ne mettant pas la surface de votre habitation au-delà de 150 m2 habitables.
- Vous aménagez vos combles sans modifier la façade ou la toiture (pas de création de fenêtre de toit).
- Vous aménagez votre garage en pièce à vivre sans modifier la façade ou sans créer d’ouverture.
Pour une demande préalable de travaux, le dossier à fournir est plus simple. Le délai d’instruction est d’un mois à partir de la date du dépôt de votre demande de permis de construire. Votre dossier est hélas incomplet ? La mairie a 1 mois pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception. Vous avez alors 3 mois pour compléter votre dossier. Si vous ne le faites pas, votre demande est considérée comme rejetée.
La décision de la mairie vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Sans nouvelle au terme du délai d’instruction annoncé, votre demande est jugée acceptée. Toutefois, pour éviter tout litige, demandez à la mairie un certificat attestant son absence d’opposition.
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3. Quand doit-on demander un permis de construire ?
Faire une demande de permis de construire est une démarche gratuite, si vous la menez seul. Accompagné par un architecte ou maître d’œuvre dans la rédaction du dossier de demande, il vous en coûtera les honoraires de ce professionnel.
La règle du permis de construire est la suivante : l’obtention d’un permis de construire est obligatoire dans 4 principaux cas, que nous vous détaillons ci-dessous.
La construction d’une maison individuelle
En vertu de l’article R. 421-1 du code l’urbanisme, toute construction nouvelle (isolée sur tout ou partie d’un terrain nu) est soumise à une demande de permis de construire, à l’exception des constructions dispensées de toute formalité (R. 421-2 à 8-2 du C.U.) et des constructions relevant d’une déclaration préalable.
Quelle que soit la surface finale habitable de votre maison, le permis de construire est obligatoire ! Prenez également connaissance des règles d’urbanisme et de construction, qui peuvent varier d’une commune à une autre (hauteur de construction, matériaux utilisés, etc.).
L’agrandissement d’une maison
Dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), vous devez faire un dépôt de permis de construire pour une extension de maison, si cela entraîne la création de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Si la construction est située dans une zone urbaine dotée d’un PLU ou document similaire, vous devez faire une demande de permis de construire quand vous agrandissez votre maison et que cela entraîne la création de plus de 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. C’est souvent le cas, par exemple, lors de la construction d’une véranda ou d’un garage, ou d’une surélévation de votre maison.
Toutefois, quelle que soit la surface créée, un permis de construire est toujours obligatoire si les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m² une fois les travaux achevés. Cela implique également le recours obligatoire à un architecte.
A noter : Vous projetez de construire un vaste abri de jardin ? Un permis de construire est exigé si vous créez un bâtiment indépendant de votre maison dont l’emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure à 20 m². Pensez- y pour être en règle !
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Le changement de destination d’une construction
Vous avez acheté un ancien local commercial ? Vous avez une vieille grange sur votre terrain ? Vous devez faire une demande de permis de construire en cas de changement de destination de votre construction, si vos travaux s’accompagnent d’une modification de la structure porteuse, ou de la façade de votre construction (par exemple, création de porte ou fenêtre).
La construction d’une piscine
Votre projet porte sur la construction d’une piscine extérieure ou d’intérieur. Vous devez déposer un permis de construire pour la construction d’une piscine découverte de plus de 100 m², ou sans condition de superficie, une piscine dont la couverture dépasse 1,80 m de hauteur.
Bon à savoir : L’installation d’un abri de piscine est soumise à permis de construire dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement.
4. Peut-on déposer un permis de construire sans architecte ?
En théorie, vous pouvez déposer votre permis de construire seul, sans avoir recours à un architecte si votre habitation ne dépasse pas les 150 m2 habitables une fois les travaux terminés. Il en est de même lors de la construction d’une maison individuelle neuve, si sa superficie est inférieure à 150m2.
Dans les faits, pour répondre à l’ensemble des points de conformité demandés dans les justificatifs, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un architecte ou un maître d’œuvre dans ces démarches administratives. Faites confiance à nos professionnels Camif Habitat, proches de chez vous !
5. Quel prix pour un permis de construire ?
Vous l’aurez compris, monter un dossier complet conforme aux attentes de l’Administration requiert de l’expertise. La demande de permis de construire est gratuite auprès de votre Mairie.
En faisant appel à un professionnel comme un architecte ou maître d’œuvre, le coût du permis de construire sera tout autre car vous aurez à le rémunérer pour le montage du dossier technique. Il sera alors le garant de la conformité des plans pour le permis de construire et pièces justificatives, et apportera les ajustements demandés si nécessaire. En fonction de la mission confiée à l’architecte (juste le montage du dossier ou tout le suivi de chantier de A à Z), ses honoraires seront différents. Le taux horaire d’un architecte varie de 70 € à 140 € HT / heure. Comptez un budget à partir de 1 000 € HT, à moduler à la hausse en fonction de la superficie à créer, de la complexité du chantier à mener, etc.
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6. Comment obtenir un permis de construire ?
Monter un dossier de permis de construire est une opération souvent compliquée. Comment déposer un permis de construire ? Quelle démarche permis de construire ? Quand déposer un permis de construire ?
Le dépôt d’un permis de construire intervient quand toutes les pièces justificatives sont réunies.
Bon à savoir : L’article 62 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) indique que toutes les communes de plus de 3 500 habitants devront avoir des procédures dématérialisées pour recevoir et instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme au 1er janvier 2022.
7. Comment faire une demande de permis de construire ?
Si vous n’avez pas les compétences nécessaires pour créer vos plans et réunir toutes les pièces justificatives demandées, le plus simple est de vous rapprocher d’un professionnel (architecte DPLG, agréé en architecture, etc.). Faire appel à un architecte pour obtenir un permis de construire est vivement recommandé.
8. Quelles sont les pièces justificatives à fournir ?
Outre le formulaire de demande de permis de construire, les pièces nécessaires à toutes les demandes sont :
- Un plan de situation du terrain ;
- Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier ;
- Un plan en coupe du terrain et de la construction ;
- Une notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
- Un plan des façades et des toitures ;
- Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement ;
- Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche ;
- Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain.
Selon votre projet, il pourra également vous être demandé d’autres documents spécifiques.
Pour les demandes de permis, vous devez fournir quatre exemplaires de la demande et du dossier qui l’accompagne.
9. Qui valide un permis de construire ?
La demande de permis de construire est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée à la mairie :
- soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux,
- un ou plusieurs coindivisaires ou leur mandataire, en cas d’indivision,
- une personne bénéficiant de l’expropriation pour cause d’utilité publique (collectivités territoriales),
À la réception de votre demande de permis, la mairie vous délivre ou vous envoie un récépissé. Il comporte un numéro d’enregistrement mentionnant le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.
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10. Quel est le délai d’instruction du permis de construire ?
Si votre dossier est incomplet, la mairie a 1 mois pour vous réclamer les pièces manquantes. Vous disposerez alors de 3 mois pour le compléter. Si vous ne fournissez pas les pièces manquantes, votre demande sera considérée comme rejetée.
Un avis de dépôt de demande de permis est affiché en mairie dans les 15 jours qui suivent votre dépôt et pendant toute la durée d’instruction du dossier. Cet avis précise les caractéristiques essentielles de votre projet. Si tout va bien, la validation du permis de construire intervient deux mois plus tard. En effet, le délai d’obtention de votre permis de construire est de 2 mois.
Attention : Dans les secteurs protégés (par exemple, abords de monuments historiques, site classé), le délai d’instruction du permis de construire peut être plus long. Un architecte des bâtiments de France devra donner son avis. Si tel est le cas, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande. La délivrance du permis de construire intervient alors en tenant compte du délai supplémentaire.
11. Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ?
Le document du permis de construire est valable 3 ans. Une fois obtenu, l’affichage du permis de construire est obligatoire.
Le permis de construire est périmé si vous n’avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ou, passé ce délai, si vous les interrompez plus d’un an. Ce délai peut être prolongé de 2 fois 1 an. Pour bénéficier de la prorogation de la validité du permis de construire, vous devez en faire la demande 2 mois au moins avant l’expiration de votre permis. Cette demande de prorogation doit être adressée sur papier libre, en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec avis de réception ou déposée en mairie. Elle est accordée si la mairie ne vous adresse aucune décision dans un délai de 2 mois suivant la réception de la demande en mairie.
Dans le cadre de votre projet travaux, Camif Habitat vous aide dans vos démarches pour l’obtention de votre permis de construire. Pour en savoir plus, contactez-nous !
12. Refus de permis de construire : que faire ?
Le permis de construire est accordé si les travaux projetés sont conformes aux dispositions requises (utilisation des sols, implantation, destination, nature, architecture, dimensions, assainissement des constructions, aménagement de leurs abords).
La construction projetée doit respecter les règles du plan local d’urbanisme en vigueur dans la commune s’il en existe un.
Le refus de permis de construire prend la forme d’un arrêté motivé. Il doit également indiquer les voies et délais de recours pour un permis de construire. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique. Vous pouvez demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois qui suivent le refus par lettre recommandée avec avis de réception.
A noter : Si vous ne recevez pas de réponse de la mairie au terme du délai d’instruction, ce n’est pas signe de refus. Au contraire, le permis est tacitement accordé. Sur simple demande de votre part, la mairie peut vous délivrer un certificat attestant son absence d’opposition. Si vous n’obtenez pas ce certificat dans un délai de 2 mois suivant votre demande, vous pouvez faire une demande de recours devant le tribunal administratif.
Cas particuliers : L’absence de réponse peut aussi signifier un refus implicite de permis. C’est le cas pour un projet soumis à l’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF) lorsqu’il a émis un avis défavorable ou un avis favorable avec prescriptions. Il en est de même pour un projet portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.
Attention : Dans un délai de 3 mois suivant la date de la décision de permis, la mairie peut retirer un permis si elle estime qu’il a été délivré illégalement.
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13. Peut-on faire modifier un permis de construire ?
Il existe effectivement une demande de permis modificatif d’un permis de construire ou d’aménager. Un permis modificatif peut être demandé pour :
- modifier l’aspect extérieur d’une construction (par exemple un changement de façade),
- ou réduire ou augmenter l’emprise au sol de la construction ou la surface de plancher,
- ou modifier la transformation d’usage d’une partie des locaux.
Lorsque ces modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu’elles concernent un changement profond de l’implantation du projet ou de son volume), un nouveau permis de construire ou d’aménager doit être demandé.
Pour faire cette demande de modification de votre permis de construire en cours, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 13411*06. Vous devez l’envoyer à la mairie par lettre recommandée avec avis de réception ou le déposer directement sur place. À cette occasion, la mairie délivre (ou envoie) un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition.
Si vous avez déposé une demande de modification d’un permis délivré en cours de validité, le délai d’instruction de votre dossier est de :
- deux mois pour les demandes de modification d’un permis de construire une maison individuelle ;
- trois mois pour les demandes de modification d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager.
Si vous ne recevez pas de courrier de l’Administration dans ce délai, vous bénéficierez d’un permis modificatif tacite. Toutefois, dans le mois qui suit le dépôt de votre dossier, l’administration peut vous écrire :
- soit pour vous avertir qu’un autre délai est applicable, lorsque le code de l’urbanisme l’a prévu pour permettre les consultations nécessaires (si votre projet nécessite la consultation d’autres services…) ;
- soit pour vous indiquer qu’il manque une ou plusieurs pièces à votre dossier ;
- soit pour vous informer que votre projet correspond à un des cas où un permis tacite n’est pas possible.
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14. Que risque-t-on en cas de travaux réalisés sans permis de construire ?
Selon le Code de procédure pénale (article 8), le délai de prescription des infractions est de 6 ans. Il démarre une fois les travaux totalement terminés. Par exemple, pour des travaux achevés en janvier 2020, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu’en janvier 2026.
Si le tribunal de grande instance constate l’absence de permis de construire, il peut décider de :
- L’arrêt immédiat des travaux,
- Une mise en conformité de votre construction.
- La démolition totale de votre construction (votre maison principale ou votre extension).
Au-delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. En revanche, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Elle saisit alors le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
15. Pourquoi faire appel à Camif Habitat pour vos démarches administratives ?
Pour mener votre chantier de travaux en toute sérénité, reposez-vous sur l’expertise et l’expérience de nos professionnels – architectes et maîtres d’œuvres – Camif Habitat. Proches de chez vous, ils sauront vous conseiller tout au long de votre projet : conception des plans, chiffrage et estimation des délais de réalisation des travaux, sélection des artisans, coordination et suivi de chantier. Ils sont évidemment à vos côtés pour monter votre dossier de permis de construire en conformité avec les attentes de l’Administration. Vous souhaitez en savoir plus sur la solution travaux « clés en main » de Camif Habitat ? Contactez-nous !
