Rénovation d'une grange : les 6 erreurs à éviter

La rénovation d’une grange séduit beaucoup de propriétaires. L’ancien promet un bien de caractère voire atypique, qui fait rêver ! Toutefois, se lancer dans la rénovation d’une grange s’avère un chantier complexe… Voici 6 erreurs à éviter pour que votre rêve immobilier ne se transforme pas en cauchemar.
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1. Se précipiter sur la première grange venue

Avant d’acheter une grange à rénover, la première chose à faire consiste à déterminer votre zone géographique de prédilection. En effet, acquérir un bien hors de ce secteur ampute considérablement la réussite de votre investissement… A moins que vous ne cherchiez à rénover une résidence secondaire, le bien doit être proche de votre lieu de travail, de l’école des enfants etc. Dans le cas contraire, le changement de vie est total et ne s’improvise pas !

Pour passer d’une vie citadine à une vie à la campagne, optez pour des vacances dans votre région de prédilection. Ne misez pas sur l’été où le beau temps est souvent au rendez-vous, mais misez sur l’automne ou l’hiver, avec peu de luminosité et une météo plutôt grisaille. Si vous vous y sentez bien, c’est que vous pouvez vous projeter sur le long terme !

Avant de visiter, faites le point sur ce que vous attendez de la grange à retaper en termes de volume et en termes d’état du bâti. Plus la grange est à rénover, plus le chantier sera long et coûteux. Dans le cas d’une rénovation de grange, il ne faut pas improviser, mais s’assurer que toutes les conditions sont réunies pour que la rénovation puisse débuter. Souvent, le prix d’une grange est très attractif, et pour cause : il y a tout à faire ! Et chaque étape du chantier a un coût et une durée à ne pas négliger. Anticiper chacun des aspects du chantier, c’est vous assurer une durée de chantier réaliste et un budget maîtrisé.

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Les points de vigilance principaux sont :

  • La zone où se situe la grange permet-elle de transformer ce bâtiment agricole en habitation ? Pour le savoir, contactez au plus tôt le service d’urbanisme de la commune concernée.
  • L’état de la grange : quels sont les éléments du bâti qui sont récupérables ? Quelle est l’ampleur de la démolition à prévoir ? La toiture est-elle en bon état ? Et la charpente ? Le bâti est-il sain ? La grange a-t-elle des fondations solides ? etc. Seul un œil expert en architecture pourra répondre à l’ensemble des questions techniques que vous devez vous poser avant d’acheter. C’est ce diagnostic initial qui va vous aider à évaluer au mieux le prix d’achat, puis de rénovation de cette grange.
  • Quel est votre projet d’aménagement pour la grange ? Est-ce votre future habitation principale ? une résidence secondaire ? un gîte à créer ? Cela aura une influence sur l’aménagement intérieur, le choix des matériaux… et donc de la facture finale.
  • La transformation de destination de la grange : Pour changement d’usage d’un bâtiment doit passer par une démarche administrative préalable. Une mairie peut tout à fait décider, par arrêté municipal, qu'un changement de destination n'est pas autorisé pour transformer une grange en habitation.
    Lorsqu'un bâtiment comme une grange est à usage agricole, il est considéré par l'administration comme non habitable. Pour transformer ce bâtiment agricole en surface habitable, il vous faut donc le faire changer de destination.

Attention : Ce changement administratif et fiscal est primordial pour obtenir le permis de construire désormais obligatoire en cas de travaux lors d'un changement de destination d'un local.

Astuce : Pour vous couvrir au maximum face aux démarches administratives à venir, faites ajouter à votre compromis de vente une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire assorti d'un délai suffisant pour pouvoir vous désengager avant qu'il ne soit trop tard.

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2. Omettre l’évaluation minutieuse du bien

Comme vous l’aurez compris avec nos premiers conseils de rénovation, une fois votre grange sélectionnée, un état des lieux complet s’impose. Si vous êtes bricoleur ou avez déjà participé à un chantier de rénovation à titre personnel, vous pourrez peut-être être en mesure de poser un diagnostic sur la vétusté des murs, du toit, de la plomberie… mais savez-vous estimer :

  • L’état de votre toiture et de votre charpente ?
  • La qualité des menuiseries et vitrages en place ?
  • La faisabilité de raccordement à l’eau, l’électricité, les eaux usées de votre commune : le terrain est-il viabilité ?
  • Les aménagements à prévoir pour optimiser le volume existant ?
  • Où placer les ouvertures, les cloisons, une éventuelle mezzanine ?
  • Le coût d’un aménagement complet ?

Zoom sur la viabilisation de votre terrain

Sans viabilisation, pas de maison ! Si vous achetez votre bien immobilier directement auprès d’un particulier ou via une agence immobilière, le terrain présente le risque de ne pas être viabilisé. Ce sera à vous de viabiliser le terrain pour débuter votre transformation de grande.

La première démarche est de demander un « certificat d’urbanisme opérationnel » auprès de la mairie du lieu de situation de votre grange. Cela vous informera sur l’état de desserte et de raccordement du terrain aux réseaux courants (eau, électricité, gaz, assainissement, voire téléphone).

Si le terrain est dit viable, dès l’acquisition de votre bien immobilier, entamez tout de suite la demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. C’est une fois en possession de cette autorisation administrative que vos travaux pourront commencer. Vous devrez alors prendre contact avec votre prestataire d’électricité, de gaz…. Pour effectuer les diagnostics préalables et réaliser la viabilisation de chaque circuit.

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Des diagnostics préalables indispensables

Avant d’acheter, faites une visite avec un expert du BTP pour avoir un avis éclairé sur chacun des gros postes de la réhabilitation :

  • Charpente et toiture
  • Murs porteurs
  • Fondations de la grange
  • Nature du sol (terre ou béton)
  • Raccordements existants (eau, électricité…)
  • Plancher si un étage existe
  • Menuiseries

Sans cela, vous passeriez certainement à côté de travaux essentiels, et donc de factures à prévoir une fois les travaux lancés.

3. Gérer le chantier seul

Se lancer seul dans un chantier de rénovation, c’est prévoir de longs mois de travaux, amputer ces week-ends et ses vacances, pour un résultat pas forcément positif… Si réaliser quelques travaux soi-même est un plus pour diminuer la facture finale, l’idéal reste de confier les travaux lourds aux professionnels. Par exemple, préférez le professionnalisme, les assurances et autres garanties d’un maître d’œuvre pour rénover la charpente, rénover la toiture, le ravalement de la façade, la réfection électrique, l'isolation et le chauffage, etc.

Les principales erreurs quand on mène un chantier seul :

  • Mal évaluer les besoins,
  • Ne pas choisir le matériau approprié à la configuration de votre bâti,
  • Mener les travaux sans plan de travail indiquant le planning à tenir, l’ordre des travaux à mener, le délai de livraison de matériaux, etc.
  • Se faire déborder par les tâches à accomplir,
  • Bloquer sur des points techniques et ne pas savoir y répondre,
  • Réaliser les travaux en amateur sans suivre les règles de l’art… et créer des malfaçons,
  • Se blesser durant le chantier, et voir les travaux stopper net.

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Pourquoi faire appel à un architecte ?

Nous vous conseillons de faire appel à un architecte pour la rénovation d'une grange ou un maître d’œuvre. L’architecte vous accompagne dans l’évaluation de votre grange dans tous ses aspects, pour poser un diagnostic précis et fiable. Il détecte les éventuels vices cachés, les travaux d’envergure (toiture, charpente, …) qui entraînent des coûts supplémentaires importants. Enfin, cette analyse permet de déterminer l’enveloppe budgétaire à prévoir pour les travaux de rénovation.

L’architecte pour une rénovation de maison ancienne peut vous accompagner à chaque étape de la réhabilitation de votre grange :

Avant l’achat :

Une visite conseils en sa présence va vous permettre d’avoir une vue d’ensemble des travaux à prévoir en fonction de vos envies et de votre budget possible. L’architecte posera toutes les alertes nécessaires pour que vous choisissiez d’acquérir la grange en toute connaissance de cause. Cela peut demander de faire réaliser des diagnostics complémentaires par le vendeur (charpente, murs…). Une prise de contact avec le service d’urbanisme vous confirmera (ou non) la possibilité de transformer la grange en habitation, selon la zone où elle se situe. C’est une information cruciale à connaître avant de signer l’achat de la grange ! Sans cela, vous pourriez vous retrouver propriétaire d’une grange sans pouvoir l’aménager.

Une fois l’achat de la grange réalisé :

L’architecte peut mener les démarches administratives en votre nom. Il peut monter le dossier de viabilisation en contactant les prestataires nécessaires. Il peut également mener en parallèle la demande de permis de construire. Cette démarche administrative demande de remplir un formulaire et d’y joindre des pièces justificatives techniques :

  • Plan de situation du terrain à l'intérieur de la commune qui précise son échelle et son orientation par rapport au nord.
  • Plan de masse des constructions, coté dans les 3 dimensions qui précise son échelle et l'orientation du terrain par rapport au nord.
  • Plan en coupe du terrain qui précise l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain.
  • Notice décrivant le terrain et présentant le projet.
  • Plan des façades et des toitures pour tous les projets. Il doit faire apparaître l'état initial et l'état futur quand le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures.
  • Document graphique tels que des croquis à main levée ou des simulations informatiques. Il permet d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement.
  • Photographie pour situer le terrain dans son environnement proche.
  • Photographie pour situer le terrain dans son environnement lointain.
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Réalisation du plan d’aménagement :

Ce plan de rénovation de maison ancienne détaillé et à l’échelle va vous permettre de donner vie à votre projet de rénovation de grange. Il doit répondre à la question : « Quelle habitation souhaitez-vous dans le volume disponible ». Vous pouvez avoir envie d’une maison type loft, d’un séjour-cathédrale, d’une maison à l’ambiance industrielle avec mezzanine et verrières intérieures, etc.

Sélection des artisans et entreprises du BTP :

Connaissant bien les professionnels de votre région, l’architecte est en mesure de vous conseiller les entreprises locales correspondant à vos besoins. Il peut aussi négocier les devis pour vous.

Suivi des travaux :

L’architecte peut endosser la casquette de maître d’œuvre en votre nom pour assurer le suivi de chantier, au quotidien. C’est à lui que revient la charge de planifier l’intervention des différents corps de métier, de faire face aux imprévus, de veille à ne pas avoir de malfaçons, etc. Au fur et à mesure des travaux, il vous fait un compte-rendu écrit, par téléphone ou en face à face sur le chantier en fonction de vos disponibilités. Vous pouvez compter sur son accompagnement jusqu’à la livraison finale du chantier de rénovation.

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4. Sous-évaluer le budget du chantier

Le budget de la rénovation d’une grange recèle parfois des surprises. Le recours à un architecte offre l’assurance d’établir un budget précis et détaillé, poste par poste, avec un calendrier des travaux. En avançant seul, vous risquez d’oublier des tâches, d’en sous-évaluer d’autres, avec le danger de créer de difficultés financières à votre famille et de ne jamais habiter votre « rêve ».

Lors de la définition de votre budget, misez sur des matériaux de qualité pour une bonne durabilité au fil des années. Dans votre enveloppe budgétaire, voici les postes principaux à prévoir :

  • Honoraires d’un architecte,
  • Matériaux pour la toiture, la charpente, les menuiseries, les tuyauteries, etc.
  • Matériaux d’isolation,
  • Matériaux pour l’aménagement intérieur (plafonds, sols, murs),
  • Main d’œuvre pour le gros œuvre (façade, toiture, isolation), le second œuvre (mises aux normes électrique, chauffage, plomberie, etc.), les finitions (revêtements de sol, de mur, équipement de la cuisine et de la salle de bain, etc.),
  • Réalisation d’éléments sur mesure : escalier, mezzanine, placards, etc.

Dans les devis, veillez à ce que chaque poste soit détaillé au mieux avec le coût horaire par ouvrier, le nombre d’heures par type d’intervention. Vérifiez que les matériaux soient présentés de façon explicite pour être certains de la qualité que vous aurez au final.

Bon à savoir : aucune ristourne accordée à l’oral ou aucun arrangement évoqué de vive voix n’a de valeur. Seul le devis signé fait foi en cas de litige. Prenez toutes les précautions nécessaires pour un chantier mené en toute sérénité en demandant, par exemple, les habilitations ou labels qu’a chaque entreprise.

Par ailleurs, pour alléger votre facture finale, ne négligez pas les aides et subventions existantes. Parmi ces dispositifs d'aide à la rénovation de maison ancienne, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique est progressivement en train d’être remplacé par MaPrimeRénov' depuis janvier 2020. Vous pouvez aussi bénéficier, sous certaines conditions, de l’Éco-prêt à taux zéro qui est un prêt sans intérêt permettant de financer les travaux d’éco-rénovation.

A noter : le label RGE certifie l'aptitude professionnelle de l'artisan en matière d'amélioration de la performance énergétique. Une fois les travaux réalisés, il permet de réduire votre facture énergétique tout en améliorant le confort de vie et la préservation de l'environnement.

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5. Oublier de concilier ancien et moderne

Le challenge lorsqu’on achète un bien ancien consiste à réhabiliter les éléments avec du cachet, comme un bel escalier, une vieille cheminée ou un beau parquet ancien, tout en y apportant de la modernité. Cela peut par exemple passer, dans le cadre d'une rénovation d'intérieur, par une nouvelle décoration très contemporaine, qui vient créer une rupture avec l’existant.

Dans le cas d’une réhabilitation d’une grange, vous pouvez magnifier ses murs porteurs, sa toiture, et son volume général. Accompagné d’un architecte, vous pourrez développer un projet d’habitation confortable tout en conservant les atouts du vieux bâti. Vous pouvez vouloir conserver l’ambiance champêtre en utilisant principalement du bois.

Mais vous pouvez tout aussi miser sur une ambiance Arts Déco, une atmosphère industrielle… L’architecte vous conseillera au mieux pour que la réhabilitation offre un équilibre entre les éléments architecturaux existants et ceux que vous ajoutez.

Le plus délicat dans l’aménagement intérieur d’une grange est d’optimiser les volumes de départ. La hauteur généreuse sous plafond demande l’intervention d’un professionnel de l’architecture pour limiter les problèmes d’acoustique, les notes de chauffage trop importantes… et surtout l’impression de vide !

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6. Choisir une solution travaux non adaptée à vos besoins

Trois mots pourraient résumer le comportement idéal d’un acheteur d’une grange à rénover : prudence, anticipation et expertise ! Vous l’avez compris, réhabiliter une grange peut être un pari risqué, c’est pourquoi il est essentiel de bien s’entourer.

Pour retranscrire au mieux vos envies, l’architecte Camif Habitat est présent tout au long de votre projet :

  • Dans la phase d’étude et de conception pour analyser l’existant, anticiper les éventuelles contraintes (techniques, administratives, financières, etc.), chiffrer le projet, le planifier…
  • Dans la phase chantier pour sélectionner les entreprises, coordonner les différents corps de métier, contrôler la bonne exécution des travaux, organiser les réunions de chantier…

Et pour encore plus de sécurité si vous décidez de rénover une maison, Camif Habitat vous garantit un prix ferme et définitif ainsi qu’un délai d’exécution des travaux, préalablement fixés par le biais d’un contrat. Aucune mauvaise surprise à l’horizon...

Le contrat que nous signons ensemble concrétise l’engagement de Camif Habitat auprès du client en définissant les conditions juridiques, techniques et financières. Ce contrat garantit :

  • La livraison au prix convenu,
  • Le respect des délais d’exécution des travaux,
  • La conduite à terme des travaux,
  • Le préfinancement des réparations en cas de dommages de nature décennale (l’assurance dommages-ouvrage étant incluse au contrat de travaux Camif Habitat).

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Très bonne écoute, bonne explication et suivi.

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Excellent, rien à dire. Projet au delà de nos espérences

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