Zoom sur le droit de surélévation en copropriété

La réglementation du droit à la surélévation en copropriété a été assouplie en 2013 par l’ordonnance n°2013-889 relative au développement de la construction de logement et en 2014 par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR). Explications.
droit de surelevation immeuble

Droit de surélévation en copropriété : que dit la loi ?

La surélévation d’un immeuble correspond « à l’adjonction de parties privatives ou communes modifiant le faîtage (ligne de jonction des deux pans de la toiture) et créant de nouvelles constructions en dur prolongeant la façade de l’immeuble ». La surélévation d'un immeuble en copropriété est régit par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi cadre a été modifiée et amendée en 2013 et 2014 notamment par la loi ALUR.

Selon l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 61 : « La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26. » (…) « Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l'occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

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Un assouplissement du droit de surélévation en copropriété sous conditions

Avant la loi ALUR, le droit de surélévation d’un immeuble en copropriété ne pouvait être voté qu’à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis la loi ALUR, la règle de principe est que le vote de la surélévation d’un appartement se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix (article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

L'autre grande nouveauté de la loi ALUR tient à la possibilité pour le copropriétaire du dernier étage de se prévaloir d’un droit de priorité pour l’achat des lots nouvellement créés par surélévation.

Quand les copropriétaires du dernier étage ne souhaitent pas se prévaloir de leur droit de priorité, ils peuvent transférer le droit de surélévation à un tiers. Généralement le tiers en question est un promoteur immobilier. La responsabilité du tiers effectuant les travaux est engagée selon les règles classiques du droit de la construction.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de travaux de surélévation peuvent obtenir une indemnité (article 36 de la loi du 10 juillet 1965). Cette indemnité elle est à la charge de l’ensemble des copropriétaires et est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

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