Rénovation d'un loft : quel prix au m² ?

Qu’est-ce-qu’un loft ?

Un peu d’histoire

La notion de « loft » est née aux États-Unis dans les années 1970. À l’époque, des artistes cherchaient de grands volumes à moindre coût pour y réaliser leurs projets artistiques. Et alors que dans de nombreux centres-villes américains les anciennes usines étaient désaffectées, les artistes se les ont approprié pour créer leurs ateliers. Très rapidement, dans leur sillage des galeries et bars branchés sont venus animer les lieux. Des quartiers entiers d’anciennes friches sont ainsi devenus tendance au point d’attirer les riches investisseurs qui voyaient là un bon moyen de créer de beaux espaces à vivre à moindre coût. Ce phénomène de mode a ensuite largement dépassé les frontières des États-Unis. On retrouve ainsi aujourd’hui des lofts dans toutes les grandes capitales du monde (Paris, Londres, Berlin, Sydney…) et dans la plupart des grandes agglomérations de France (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, etc).

Quelles sont les caractéristiques d’un loft ?

Le loft est par définition un espace qui à son origine n’était pas conçu pour être un lieu habitable. Il s’agit le plus souvent en milieu urbain d’anciennes usines transformées, mais il peut aussi s’agir de vieux entrepôts, des ateliers d’artisans, et par extension, des vieilles granges en milieu rural.

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Combien coûte la rénovation d’un loft ?

La rénovation d’un loft coûte en moyenne entre 1 500 et 3 200 €/m². Pourquoi un tel écart ? Parce que tout dépend de l’ampleur de la rénovation envisagée. En effet, la rénovation d’un loft déjà créé peut se limiter à quelques réaménagements mineurs qui seront plutôt de l’ordre du rafraîchissement. À l’inverse, si vous partez d’un local brut, le chantier s’apparentera plus à une rénovation lourde. Entre ces deux extrêmes, bien sûr, il existe toute une palette de situations ! Ainsi, pour une estimation plus précise, il est recommandé de faire appel à un professionnel du bâtiment qui réalisera une étude technique approfondie.

Globalement, le coût de rénovation d’un loft à créer (rénovation lourde) est assez élevé pour deux raisons principales :

• les surfaces à rénover sont importantes : un loft fait rarement moins de 150 m², et peut atteindre des surfaces beaucoup plus importantes encore pour dépasser les 300 m². Bien évidemment, plus la surface à rénover est importante et plus le prix de rénovation au m² sera élevé ;
• les surfaces à rénover sont brutes : ancienne usine ou grange, atelier ou entrepôt… les locaux qui sont susceptibles d’accueillir un loft n’ont pas été prévus à l’origine pour être « confortables » et habitables. Tout y est donc à faire : isolation, électricité, plomberie, cloisonnement, chauffage, sol…

Les autres critères qui peuvent faire évoluer le prix de rénovation au m² d’un loft à créer sont notamment :

• l’état de la structure du bâtiment : un local désaffecté depuis longtemps peut avoir souffert des années sans entretien. Murs écroulés ou lézardés, charpentes effondrées ou rouillées, toiture abîmée, verrières cassées… plus l’état du gros œuvre est mauvais et plus le coût de rénovation du loft sera élevé. L’humidité ambiante peut aussi faire grimper la note de façon exponentielle ! Attention donc au moment de l’achat du local.
• la présence de polluants : en fonction de l’activité de l’ancienne usine ou de l’atelier artisanal, les sols à l’intérieur et à l’extérieur du local peuvent être pollués par des produits chimiques ou encore des métaux lourds. Plus classiquement, les anciens locaux industriels contiennent très souvent de l’amiante et du plomb. Selon les cas, la décontamination des sols peut faire exploser le prix de rénovation.
• le raccordement aux réseaux : un ex local industriel, artisanal, agricole ou commercial n’est pas toujours viabilisé. L’eau, l’électricité, le gaz, le tout-à-l’égout : plus les réseaux sont loin et plus les faire venir sur place coûte cher.

Bon à savoir : la rénovation énergétique des bâtiments est éligible à des aides d’État (MaPrimeRenov’, Éco-prêt, TVA réduite, etc). Pour bénéficier de ces aides, il faut recourir à des professionnels labellisés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), comme Camif Habitat.

Rénover un loft, quelles sont les étapes ?

Étape 1 : les démarches administratives

La transformation d’un local non habitable en logement implique le changement de destination dudit local. Avant d’aller plus loin, il est indispensable de vérifier que le projet n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU). En effet, certains PLU peuvent interdire la transformation d’un local en logement.

Vous devez ainsi obtenir en préalable à toute autre démarche un Certificat d’Urbanisme Opérationnel qui va vous renseigner sur :

• l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus ;
• les règles d’urbanisme applicables au local ;
• les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique) ;
• la localisation dans une zone soumise au droit de préemption ;
• les taxes et participations d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme vous garantit la stabilité de l’ensemble des renseignements qu’il fournit, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

Si vous obtenez un Certificat d’Urbanisme Opérationnel positif, vous pouvez ensuite entamer les démarches de changement de destination en parallèle de la demande de permis de construire.

Attention : quand les travaux envisagés s’accompagnent d’une modification de la structure porteuse ou de la façade, il vous faudra faire une demande de permis de construire. Et quand la surface de plancher créée est supérieure à 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.

Veillez également avant d’acheter un ancien local industriel à bien cerner les coûts d’une éventuelle dépollution du site et de la viabilisation.

Étape 2 : la conception des plans de votre loft

Par définition, une ancienne usine, un local artisanal ou une grange sont des espaces grands ouverts avec des hauteurs sous-plafond importantes. Dans ce vaste espace, tout est à aménager ! Vous pouvez ainsi laisser libre cours à votre imagination. Ceci étant, se projeter sur de si vastes espaces n’est pas toujours chose facile. Mais votre architecte Camif Habitat est là pour vous aider à visualiser les différentes possibilités d’aménagement selon votre budget !

Selon les cas, les aménagements pourront s’imaginer entièrement de plain-pied ou avec une déclinaison à étage via l’installation par exemple d’une mezzanine partielle, ou d’un étage complet.

La distribution des pièces prévue par l’architecte va dépendre de vos envies et de vos besoins en termes de nombre de chambres par exemple, de surface de la pièce principale, du nombre de pièces d’eau, de luminosité, etc.

L’autre grand élément qui pourra faire évoluer le projet est la conservation de l’originalité du lieu. En effet, l’intérêt principal d’investir dans la rénovation d’un local atypique est justement de conserver son charme d’origine. Poutrelles et briques ou encore belle charpente en bois ancienne dans une grange seront les atouts charme de votre futur chez vous.

Petit à petit, le projet va prendre forme et va permettre de poser les premiers éléments de chiffrage. À force d’arbitrages, les plans seront bientôt définitifs. Il sera alors possible de déterminer un chiffrage précis après consultation des artisans des différents corps de métier nécessaires à la rénovation. À l’issue de tout ce travail de conception et de chiffrage, il sera temps de passer à la demande de permis de construire.

 

 

Étape 3 : les travaux

Les travaux de rénovation d’un bâtiment quel qu’il soit commencent toujours par le gros œuvre. Réfection de la toiture, consolidation des fondations et des murs, assainissement des sols, drainage du terrain… le but de cette première tranche de travaux est d’assurer votre sécurité et de partir sur des bases solides. Les ouvertures sont ensuite changées (portes, fenêtres, verrières).

Une fois le local hors d’eau, hors d’air, les aménagements intérieurs peuvent débuter. Généralement, les travaux débutent par le coulage d’une dalle béton au sol, suivi par l’installation si besoin d’une mezzanine ou de planchers pour la création d’un étage.

Viennent ensuite :

• l’isolation et le cloisonnement qui vont abriter les passages de gaines pour la distribution des réseaux (eau, électricité, gaz, tout-à-l’égout) ;
• l’installation d’un système de chauffage adéquat ;
• la mise en place des sanitaires et leurs raccordements aux réseaux ;
• la pose des revêtements de sol (carrelage, béton ciré, parquets, etc) ;
• les aménagements particuliers de type placards intégrés, pose d’une cheminée, installation d’une cuisine aménagée, etc ;
• les finitions (peintures et / ou papiers peints, faïences, etc).

Choisir Camif Habitat pour la rénovation d’un loft

La rénovation d’un loft est un chantier imposant qui nécessite le recours à des professionnels confirmés. En effet, de nombreux paramètres sont à prendre en compte à toutes les étapes de la rénovation : études du terrain et du bâti existant, changement de destination, conception, chiffrage, suivi des travaux (gros œuvre, second œuvre, finitions).

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