Coût rénovation maison : quel prix pour rénover sa maison ?

Vous avez acheté une maison à rénover ? Votre maison est ancienne et mérite une remise à neuf ? Simple rafraîchissement ou gros chantier de remises aux normes, vous vous demandez quel sera le coût de cette rénovation de maison ? Décryptage par Camif Habitat.
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Le coût moyen au m2 d’une rénovation de maison

Type de rénovationPrix au m²
Simple rafraîchissement (réfection des peintures, changement des sols, etc.) entre 100 et 300 € par m²
Rénovation complète (redistribution des pièces, isolation, chauffage, rénovation des pièces d'eau, remise aux normes de l'électricité et de la plomberie, etc.) entre 600 et 1 200 € par m²
Rénovation lourde (interventions sur le gros œuvre, réfection de la toiture, traitement des murs, assainissement, création d'une extension, etc.) entre 1 000 et 1 500 € par m²


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6 critères qui font varier le coût des travaux de rénovation maison

La rénovation d'une maison peut être très simple et peu onéreuse, ou au contraire beaucoup plus compliquée et beaucoup plus chère ! Tout dépend de l'état de la maison au démarrage de la rénovation et du niveau de confort et de finitions souhaité en fin de chantier.

6 grands critères viennent ainsi largement influencer le coût d'une rénovation maison. Quels sont ces critères ?

Critère n°1 : l'état de l'existant

Le coût d'une rénovation dépend en très grande partie de l'état de la maison, notamment s’il s’agit de rénover une maison ancienne. Plus une maison est ancienne, et globalement plus son le coût de rénovation de votre maison ancienne sera élevé. Mais bien évidemment, l'âge seul d'une maison ne suffit pas à déterminer son état ! En effet, certaines maisons très anciennes ont su évoluer avec le temps, au gré de travaux d'entretien réguliers. De mêmes les maisons anciennes sont généralement de construction plus solide que certaines maisons plus récentes construites à moindre coût.

Pour être sûr de l'état de votre maison, il est donc nécessaire de vérifier point par point sa structure (gros œuvre) et ses aménagements (second œuvre et finitions). L'ampleur des travaux à envisager va largement dépendre de l'existant : simple rafraîchissement de la décoration intérieure, remise aux normes des réseaux électriques et de la plomberie, redistribution des pièces, consolidation ou réparation du gros œuvre (toiture, humidité dans les murs, etc.).

Critère n°2 : la surface à rénover

Plus une maison est grande et plus le prix des travaux va augmenter. Cela étant, tout dépend de l'état de l'existant. Une grande maison bien entretenue coûtera en effet moins cher à rénover qu'une bien plus petite en très mauvais état. En règle générale, plus la maison est grande plus elle a de chance d'être à étage. C'est d'autant plus vrai quand la maison à rénover est une grange à rénover. Pour ce type de bâtiment agricole de grande surface, les dépenses s'accumulent (électricité, plomberie, assainissement, cloisonnement, isolation, etc.). Quand la façade doit être rénovée, des coûts supplémentaires seront à ajouter pour la mise en place d'un échafaudage par exemple.

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Critère n°3 : le type de matériau à rénover

Le coût de vos travaux de rénovation va aussi dépendre de son matériau de construction.

Une maison en pierre ancienne à rénover par exemple sera souvent beaucoup plus cher à rénover qu'une maison en parpaings, en briques ou en ossature-bois. La pierre en rénovation demande en effet des compétences très particulières que tous les artisans ne possèdent pas. De plus les anciennes maisons en pierre ont souvent été construites sans véritables fondations ce qui complexifie d'autant le travail de consolidation à engager.

Pour une maison en parpaings plus récente (à partir des années 50), les fondations sont plus cohérentes avec les besoins du bâti. Il est donc plus rare de les consolider. Les matériaux de couvertures peuvent aussi faire évoluer les prix de rénovation. En montagne par exemple, les anciennes maisons couvertes en lauze demandent des savoir-faire particuliers.

Par ailleurs, quand la maison est ancienne, la rénovation se trouve très souvent confrontée à des côtes non standards pour les portes, les fenêtres, etc. Le sur-mesure devient ainsi la règle, et cela coûte beaucoup plus cher que des ouvrants standards !

Critère n°4 : l'accessibilité du chantier

Qu’il s’agisse de rénover une maison de ville ou rénover une maison à la campagne, certaines maisons sont difficiles d'accès. En ville, les difficultés d'accès sont essentiellement dues à un enclavement du bâti (en fond d'impasse par exemple cerné par des immeubles). A la campagne, les difficultés d'accès sont liées essentiellement à l'éloignement. Logiquement, plus la maison est difficile d'accès plus il faudra ajouter en frais de déplacement et en engins spécifiques (grue par exemple).

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Critère n°5 : le niveau de finitions souhaité

Selon vos envies et votre budget pour vos travaux de rénovation, une rénovation peut parfaitement se limiter à un confort classique ou au contraire partir sur des finitions luxueuses. Sur chaque poste de dépense, une multitude de choix pourra faire franchement évoluer la note : baignoire balnéo, sols en parquet massif ou en pierres de pays, verrières et belles baies vitrées à galandage, terrasse en bois précieux, triple vitrages, chauffage au sol douillet, maison connectée avec des systèmes domotiques embarqués... Cette grande diversité des finitions peut faire la différence dans toutes les pièces de la maison mais aussi dans les annexes et notamment le garage.

Critère n°6 : la renommée et le type d'intervenant

Dans le secteur de la rénovation, tous les artisans ne sont pas comparables. Certains sont plus cotés que d'autres, ils ont plus de références prestigieuses, ou encore un savoir-faire spécifique. Selon la région aussi, les prix peuvent largement fluctuer. En région parisienne par exemple, les prix sont souvent plus élevés qu'en province.

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Quelles étapes pour calculer le prix d'une rénovation maison ?

Chaque maison est unique, et chaque rénovation l'est tout autant ! Pour calculer le prix d’une rénovation de maison il est indispensable en premier lieu de faire un état des lieux de l'existant pour savoir ce qui est à rénover et ce qui peut être laissé en l'état. Cette première étape est cruciale pour estimer vos travaux mais aussi et surtout, pour vous assurer de travaux sans surprises ! En effet, la rénovation d'une maison doit suivre un cheminement logique : gros œuvre, second œuvre, finitions. Si le gros œuvre n'est pas réparé en priorité, l'argent dépensé dans le second œuvre et les finitions aura de forte chance d'être dépensé en vain !

Etape 1 : l'audit de l'existant

Avant toutes choses donc, il est important de réaliser une étude technique approfondie et d'inspecter chaque coin et recoin de la maison et noter tout ce qui va devoir être réparé ou remplacé.

L'inspection commence toujours par le gros œuvre, soit :

  • la toiture : la charpente doit être vérifiée pour s'assurer de l'absence d'insectes xylophages et de champignons. Le revêtement (tuile, ardoise) est également à vérifier. En cas de traces de fuites dans le grenier, le revêtement est souvent en cause. Au mieux il s'agit d'une tuile ou d'une ardoise défaillante, au pire il faudra changer tout le revêtement ;
  • les fondations et les murs porteurs : si vous constatez des fissures importantes dans les murs ou des remontées par capillarité, des travaux de drainage du terrain seront peut-être nécessaires. Parfois, les fondations sont peu profondes et doivent être renforcées ;
  • les planchers porteurs : si votre maison est à étage, ou quand elle est de plain-pied mais avec un grenier, les planchers peuvent avoir soufferts avec le temps et les infiltrations d'eau. Pour votre sécurité, les planchers abîmés devront être changés ;
  • les ouvertures : pour un bon confort au quotidien, les fenêtres et les baies vitrées doivent au minimum être en double vitrage.
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Vient ensuite le second œuvre, soit :

  • l'électricité : les normes en matière d'électricité ont beaucoup évolué ces dernières décennies. Si votre maison est ancienne, une remise aux normes actuelles est souvent nécessaire ;
  • la plomberie : en cas de présence de plomb ou de fuites sur le réseau d'eau, des réparations s'imposent ;
  • le chauffage : les maisons anciennes sont souvent équipées soit d'un chauffage au fioul très énergivore soit encore de radiateurs électriques type « grille pain ». Pour des consommations raisonnables et un vrai confort au quotidien, le système de chauffage doit être revu avec l'installation d'une pompe à chaleur, d'une chaudière fioul ou gaz dernière génération ou encore d'un poêle ou d'une chaudière à bois ;
  • l'isolation : les maisons anciennes étaient très peu voire pas du tout isolées. Pour conserver la chaleur dans la maison, la performance de l'isolation doit être remise à niveau. L'isolation peut être réalisée par l'intérieur ou par l'extérieur ;
  • l'assainissement : là encore, les normes ont beaucoup évolué ces dernières décennies. Quand cela est possible, le raccordement au tout à l'égout est à réaliser. Quand l'égout ne passe pas à proximité, un système autonome d'assainissement devra être installé.

Attention : en cas de présence d'amiante désagrégée dans la maison, des travaux de désamiantage pourront être nécessaires. Ces travaux sont réalisés uniquement par des spécialistes et coûtent relativement chers.

Votre maison est trop sombre ? Les pièces trop petites ou trop grandes ne correspondent pas à vos besoins ? Pour régler ces problèmes de disposition, une redistribution des pièces sera peut être à envisager. Elle intervient le plus souvent à la fin de la rénovation du gros œuvre et débute par la démolition des cloisons en trop.

Votre maison est trop petite ? Vous souhaitez profiter de la rénovation de l'existant pour y ajouter des mètres carrés ? Incluez dans votre budget une enveloppe pour la création d'une extension.

Etape 2 : l'évaluation et la priorisation des travaux

Quand l'audit de l'existant est achevé, il est temps d'évaluer plus finement l'ampleur des travaux. En cas de budget serré, des arbitrages devront être faits. Les travaux prioritaires seront ceux qui auront pour objectif de rendre la maison habitable. Cela concerne notamment :

  • le gros œuvre (fondation, toiture, murs et ouvrants) ;
  • les éléments de sécurité comme l'électricité ;
  • les éléments obligatoires comme l'assainissement, le raccordement aux réseaux ;
  • la plomberie ;
  • l'isolation ;
  • le chauffage ;
  • la ventilation.

Les finitions quant à elles pourront attendre une deuxième tranche de travaux si nécessaire.

Poste par poste, un cahier des charges minimal devra être rédigé. Ce cahier des charges, va reprendre pour chaque corps de métier, la description des travaux à réaliser. Chaque artisan interrogé pourra ainsi se conformer aux directives du cahier des charges ce qui simplifiera ensuite la comparaison des devis.

Pour certains postes de travaux comme le chauffage par exemple ou encore les aménagements et les finitions, il est possible de définir différentes options afin de pouvoir arbitrer en fin de simulation des travaux.

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Etape 3 : la consultation des artisans et le chiffrage définitif

Pour obtenir des devis de rénovation fiables, en amont de la consultation, vous allez devoir vérifier le sérieux de chaque artisan. Cette vérification consiste notamment à demander :

  • des attestations d'assurance afin de s'assurer que le professionnel est à jour de ses cotisations ;
  • des références de chantiers identiques au votre, avec les coordonnées des clients ;
  • une copie des agréments RGE ou labellisations.

Cette vérification effectuée, vous allez convoquer les professionnels chez vous afin qu'ils prennent la pleine mesure de votre chantier et ses éventuelles spécificités (accès, métrages, etc.).

Sur la base de ces observations, chaque artisan vous proposera un devis correspondant à son savoir-faire et aux termes de votre cahier des charges.

A l'issue de la consultation, quand vous avez tous les devis en main, vous pourrez choisir dans les propositions faites celles qui vous paraissent les plus pertinentes. Attention, le prix le moins cher n'est pas forcément le meilleur ! Comparez bien chaque devis pour vérifier que le détail respecte bien vos besoins.

Une fois le choix posé, vous allez pouvoir chiffrer l'ensemble de vos travaux de façon définitive.

Notez bien : de nombreux travaux bénéficient d'aides à la rénovation 2020 de l'Etat. Il s'agit notamment des travaux d'amélioration des performances énergétiques de votre maison (isolation, installation d'une pompe à chaleur, etc.), mais aussi d'adaptation à un handicap ou en prévision d'une perte d'autonomie. Les demandes de subventions doivent toujours être réalisées avant le début des travaux !

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