Comment changer la destination d'un local ?

Pour toutes les opérations de changement d''utilisation d'un local existant, il vous faut en passer par une déclaration préalable de changement de destination, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être demandé. Explications de Camif Habitat.
Changement destination local
Vous voulez rénover et aménager un gîte dans une grange, transformer un ancien local commercial en studio, créer un loft dans un ancien atelier artisanal, transformer un ancien hôtel en maison de famille ? Pour toutes ces opérations de changement d''utilisation d'un local existant, il vous faut en passer par une déclaration préalable de changement de destination, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être demandé.

Le changement de destination c'est quoi ?

Le changement de destination, également appelé changement d'affectation, est le fait de faire passer un local d'un statut d'utilisation à un autre. Plus clairement, la destination d'un local est définie par son utilisation.

L’article R123-9 du Code de l’urbanisme distingue 9 statuts possibles pour un local :
  • l’habitation
  • l’hébergement hôtelier
  • les bureaux
  • le commerce
  • l’artisanat
  • l’industrie
  • l’exploitation agricole ou forestière
  • l’entrepôt
  • les services publics ou d’intérêt collectif

A noter : Le changement de statut d'un local est réputé définitif. Autrement dit, un local commercial qui devient une habitation ne pourra plus retrouver sa vocation commercial sans nouvelle demande préalable ou permis de construire. Des exceptions existent toutefois à cette règle, comme notamment dans le cas d'un médecin qui souhaite utiliser un appartement comme cabinet de consultation, il peut le faire via une demande temporaire sous réserve d'acceptation de la copropriété.

Quelles démarches pour un changement d'utilisation ?

Le fait de faire passer tout ou partie d'un local d'une catégorie à une autre demande au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire lorsque le changement de destination est associé à des travaux.

Pour synthétiser les démarches à envisager :

La demande préalable est obligatoire
:
  • pour tous les changements de destination sans travaux
  • pour la transformation d'un garage en habitation dès lors que la surface de plancher est supérieure à 5 m² et n'entraine pas de modification de façade ni de modification des murs porteurs.
Le permis de construire est obligatoire :
  • pour tous les changements de destination avec travaux entrainant une modification de façade, ou une modification des murs porteurs,
  • pour la transformation d'un garage en habitation dès lors que la surface de plancher est supérieure à 20m².

La demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d'autorisation exigée pour un changement d'usage.

Bon à savoir : Les annexes d’un bâtiment principal (garage notamment) sont considérées comme ayant la même destination que le bâtiment principal. Dans le cas de l'aménagement d'un garage en chambre par exemple, cette opération ne constituera pas un changement de destination CEPENDANT, il vous sera toutefois demandé :
  • une déclaration préalable de travaux si l’aménagement développe plus de 5m² de surface de plancher
  • un permis de construire dès lors que l'aménagement développe plus de 20m² de surface de plancher, entraine la modification de la façade ou entraine une modification des murs porteurs.
Si l'aménagement de votre garage fait passer la surface de plancher totale de votre maison à plus de 170 m², vous devrez faire appel à un architecte.

En outre, le garage ne pouvant plus faire office de place de stationnement, vous devrez aménager une nouvelle place de stationnement sur votre terrain si le PLU oblige un stationnement par habitation. Si vous n'avez pas suffisamment de place pour réaliser une place de stationnement, vous serez redevable d'une taxe pour non réalisation d'une place de stationnement  (participation prévue
à l'article L 421-3 du code de l'urbanisme, en cas d'impossibilité).

Attention : La validité d'un changement de destination dépend du PLU de la commune.
Le PLU définit des zones identifiées généralement par usage (zone urbanisée, zone agricole, zone commerciale, zone artisanale, zone industrielle, etc). Selon la politique de la commune, une grange située en zone agricole ne pourra pas forcément changer de destination dès lors que la commune souhaite éviter le « mitage » de son territoire.

De même, un ancien local en zone industrielle devra rester en théorie à vocation industrielle sauf exception. La mode étant aux lofts, de nombreuses villes de banlieue des grandes agglomérations ont en effet mis en place des PLU adaptés autorisant des habitations zones industrielles sous conditions de conserver sur les sites des anciennes friches industrielles, un minimum de tissu industriel. De même, dans certaines zones urbaines où le commerce de proximité est menacé, de nombreuses communes interdisent via le PLU la transformation d'anciens commerces en habitation.

Notre conseil
: Avant tout achat d'un bâtiment dont vous souhaitez changer la destination, il est fortement recommandé de se rapprocher de la mairie pour savoir quelles sont les règles urbanistiques en vigueur. En cas de doute pour l'obtention future d'un permis de construire, la promesse de vente peut être associée à une condition suspensive en cas de non obtention du permis de construire.

Quelles implications financières ?

Un local qui change de destination suite à l'obtention d'un permis de construire est considéré comme une construction neuve par l'administration. Cette particularité n'est pas sans incidences sur le montant final des travaux car en effet, le fait que la construction soit considérée comme neuve coupe le propriétaire des avantages liés à la rénovation de l'ancien. Ce type de travaux supporte ainsi obligatoirement une TVA à 20 % et non pas 7% comme dans le cas d'une rénovation d'un bâtiment de plus de deux ans.
Autre incidence : les travaux ne peuvent pas faire l'objet des subventions de l'Anah (Agence nationale d’amélioration de l’habitat), mais peuvent être éligibles dans le cadre d'un prêt à taux zéro.

D'un point de vue fiscal, des modifications sont également à prendre en compte :
  • Lorsque le changement de destination vise l'extension d'une surface d'habitation (aménagement d'un garage par exemple), la taxe d'habitation correspondante est recalculée à la hausse. L'extension est également assujettie à la taxe locale d'équipement sur les constructions neuves.
  • Lorsque le changement de destination concerne la transformation d'un local à usage autre que de l'habitation (commercial, artisanal, agricole, etc) en habitation, l'impôt foncier est modifié puisque la valeur locative du bâtiment est modifiée. Dans le même temps, la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle), est supprimée.
Dans tous les cas, les changements d'affectation des propriétés bâties et les changements d'utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière. Pour ce faire, le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration IL n°6704 (cerfa n°10517*02) dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement.


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