Si vous souhaitez rénover et transformer un ancien local commercial en habitation, vous devez vous assurer préalablement que vous êtes en droit de le faire. En effet, à chaque bâtiment correspond un usage (habitation, agricole, commercial).

Comment faire passer un local commercial en habitation ?

Quand le projet est de transformer un local commercial en habitation, il y a de fait, changement de destination du bâtiment. Ce changement de destination n’est le plus souvent qu’une simple formalité, mais dans certaines communes, le plan local d’urbanisme (PLU) peut réserver des surprises.

Ainsi et notamment quand l’ancien commerce est situé en centre-ville, le PLU peut décider de procédures de sauvegarde du commerce local. Certains pieds d’immeubles sont également protégés pour préserver la mixité sociale et le commerce de proximité.

Bon à savoir : si le local professionnel se situe dans une copropriété, il faut au préalable obtenir le vote du changement de destination lors de l’Assemblée générale à l’unanimité des voix.

Est-ce que je peux habiter dans un local commercial ?

Sans changement de destination du local professionnel en logement, vous risquez de voir votre bail résilié par son propriétaire et, en cas de sinistre, votre assurance ne couvrira pas les dégâts causés dans ce cadre d’occupation. Prenez le temps nécessaire à faire ce changement de statut pour vivre sereinement dans votre local commercial transformé en résidence principale.

Un local commercial est par définition un espace dédié à la vente et à l’exposition de marchandises. Peu ou pas isolé, souvent doté d’une large vitrine donnant directement sur la rue, ce type de local est loin des standards classiques d’une habitation.

Pour devenir un espace habitable, de gros travaux de transformation vont être nécessaires. Parmi ces travaux l’on peut citer notamment :

• la création d’une cuisine et d’une salle de bains ;
• le cloisonnement des espaces ;
• l’ajout de fenêtres à l’arrière du commerce ;
• la modification de la vitrine (remplacement des vitrages par des murs pleins ou des baies vitrées isolées, etc) ;
• l’isolation des murs par l’intérieur ;
• l’installation d’un chauffage adéquat ;

Comme on le voit, la transformation d’un local commercial en habitation nécessite des travaux conséquents à bien prendre en compte dans le chiffrage du projet. Pour une entière réussite de votre projet, le mieux est de confier vos travaux à un architecte qui saura prendre en compte les contraintes techniques actuelles pour vous proposer un projet de logement harmonieux.

Quatre grandes étapes viennent rythmer un projet de transformation d’un local commercial en habitation :

Étape 1 : l’analyse de l’existant

Ancienne boucherie, boutique classique, atelier artisanal, restaurant… Avant d’acheter un local commercial mieux vaut savoir quel est son état et ses contraintes d’aménagement.

Les éléments à vérifier sont notamment :

• l’état des murs et de la toiture : si votre local commercial présente des lézardes ou encore des remontées humides, des travaux sur le gros œuvre devront sans doute être entrepris. La toiture peut aussi présenter des fuites plus ou moins importantes. L’état de la charpente, et notamment la présence d’insectes xylophages est à surveiller de près ;
• l’état de l’électricité et de la plomberie : dans un local commercial fermé depuis longtemps, l’électricité et la plomberie peuvent ne pas être aux normes ;
• la présence d’amiante : les dalles de faux plafonds des commerces d’antan sont souvent à base d’amiante. Le désamiantage est souvent nécessaire et le prix de ce type de service est onéreux ;
• l’état de l’isolation et du chauffage : un local commercial est rarement bien isolé. Le système de chauffage est aussi souvent cher à l’usage. Un remplacement peut permettre de faire des économies.
• La répartition des murs porteurs et des cloisons pour repenser l’espace intérieur.

Étape 2 : la conception du projet et le chiffrage

L’aménagement intérieur d’un local commercial implique la création d’un plan reprenant l’implantation des différents espaces de vie (future cuisine et future salle de bains, salon, chambre, bureau, etc.). Le cloisonnement correspondant est délimité, ainsi que l’implantation des installations électriques, du chauffage et de la plomberie. Quand le projet prend forme, vient l’heure du chiffrage des travaux. Les artisans des différents corps de métier sont interrogés. Les différents devis sont étudiés puis négociés.

Étape 3 : les travaux (gros œuvre, second œuvre, finitions)

Après obtention de l’autorisation d’urbanisme (demande préalable de travaux ou permis de construire selon le projet), les travaux peuvent commencer.

Les éventuelles interventions sur le gros œuvre sont prioritaires. Viennent ensuite le second œuvre (électricité, plomberie, etc.), et les finitions.

Comptez plusieurs mois voire une année pour que le logement soit habitable, entre les demandes administratives et les délais de chaque artisan, le chantier va durer de longues semaines. Pensez à le prendre en considération par rapport au logement que vous occupez actuellement (délai de prévenance pour un appartement loué, mise en vente de votre bien immobilier, etc.).

Étape 4 : la réception de chantier

La réception de chantier intervient en toute fin des travaux. Les éventuelles réserves sont à mentionner dans le procès verbal. La garantie décennale commence à courir quand toutes les réserves sont levées.

Bon à savoir : pour un chantier mené en toute sérénité, faites appel à un maitre d’œuvre, à chaque étape des travaux. Lors de la réception du chantier, son œil expert sera débusqué les anomalies, et il fera des remarques pointues à noter dans le PV.

La transformation d’un local commercial en habitation est un exercice complexe. Les espaces et les volumes d’une boutique doivent généralement être adaptés : remplacement de la vitrine, cloisonnement, remise en état des sols et des murs, etc.

Diplômé d’Etat et membre de l’Ordre des Architectes Français, l’architecte possède toutes les clefs en main pour mener à bien votre projet de transformation de local commercial en habitation :

• L’architecte sait prévenir les risques liés à l’état du bâti existant et sait trouver des alternatives aux contraintes techniques et/ou financières. Vous bénéficiez ainsi d’un projet sur-mesure, conçu et réalisé en toute sécurité. Il prend en compte
• L’architecte vous aiguille sur les choix architecturaux, de matériaux et d’équipements à privilégier pour magnifier votre habitat, tout en ayant à l’esprit vos goûts et envies.
• L’architecte vous assiste, si nécessaire, dans les démarches administratives inhérentes au projet de travaux (déclaration préalable, permis de construire…), et vous aide à constituer les dossiers d’accès aux aides financières de l’État.
• L’architecte prend en charge la réalisation des travaux en sélectionnant les entreprises, et en assurant le suivi de chantier. Il est capable de gérer les divers aléas.
• L’architecte Camif Habitat peut aussi endosser le rôle de maître d’œuvre et suivre les travaux en votre nom.