Les contraintes administratives de la transformation
Si vous souhaitez rénover et transformer un ancien local commercial en habitation, vous devez vous assurer préalablement que vous êtes en droit de le faire. En effet, à chaque bâtiment correspond un usage (habitation, agricole, commercial). Quand le projet est de transformer un local commercial en habitation, il y a de fait, changement de destination du bâtiment. Ce changement de destination n’est le plus souvent qu’une simple formalité, mais dans certaines communes, le plan local d’urbanisme (PLU) peut réserver des surprises. Ainsi et notamment quand l’ancien commerce est situé en centre-ville, le PLU peut décider de procédures de sauvegarde du commerce local. Certains pieds d’immeubles sont également protégés pour préserver la mixité sociale et le commerce de proximité.
Les contraintes techniques d’une transformation
Un local commercial est par définition un espace dédié à la vente et à l’exposition de marchandises. Peu ou pas isolé, souvent doté d’une large vitrine donnant directement sur la rue, ce type de local est loin des standards classiques d’une habitation.
Pour devenir un espace habitable, de gros travaux de transformation vont être nécessaires. Parmi ces travaux l’on peut citer notamment :
- la création d’une cuisine et d’une salle de bains ;
- le cloisonnement des espaces ;
- l’ajout de fenêtres à l’arrière du commerce ;
- la modification de la vitrine (remplacement des vitrages par des murs pleins ou des baies vitrées isolées, etc) ;
- l’isolation des murs par l’intérieur ;
- l’installation d’un chauffage adéquat ;
Comme on le voit, la transformation d’un local commercial en habitation nécessite des travaux conséquents à bien prendre en compte dans le chiffrage du projet.
Quelles sont les étapes pour transformer un local commercial en habitation ?
4 grandes étapes viennent rythmer un projet de transformation d’un local commercial en habitation :
Étape 1 : l’analyse de l’existant
Ancienne boucherie, boutique classique, atelier artisanal, restaurant, etc, avant d’acheter un local commercial mieux vaut savoir quel est son état.
Les éléments à vérifier sont notamment :
- l’état des murs et de la toiture : si votre local commercial présente des lézardes ou encore des remontées humides, des travaux sur le gros œuvre devront sans doute être entrepris. La toiture peut aussi présenter des fuites plus ou moins importantes. L’état de la charpente, et notamment la présence d’insectes xylophages est à surveiller de près ;
- l’état de l’électricité et de la plomberie : dans un local commercial fermé depuis longtemps, l’électricité et la plomberie peuvent ne pas être aux normes ;
- la présence d’amiante : les dalles de faux plafonds des commerces d’antan sont souvent à base d’amiante. Le désamiantage est souvent nécessaire et le prix de ce type de service est onéreux ;
- l’état de l’isolation et du chauffage : un local commercial est rarement bien isolé. Le système de chauffage est aussi souvent cher à l’usage. Un remplacement peut permettre de faire des économies.
Étape 2 : la conception du projet et le chiffrage
L’aménagement intérieur d’un local commercial implique la création d’un plan reprenant l’implantation des différents espaces de vie (future cuisine et future salle de bains, salon, chambre). Le cloisonnement correspondant est délimité, ainsi que l’implantation des installations électriques, du chauffage et de la plomberie. Quand le projet prend forme, vient l’heure du chiffrage des travaux. Les artisans des différents corps de métier sont interrogés. Les différents devis sont étudiés puis négociés.
Étape 3 : les travaux (gros œuvre, second œuvre, finitions)
Après obtention de l’autorisation d’urbanisme (demande préalable de travaux ou permis de construire), les travaux peuvent commencer. Les éventuelles réparations sur le gros œuvre sont prioritaires. Viennent ensuite le second œuvre (électricité, plomberie, etc), et les finitions.
Étape 4 : la réception de chantier
La réception de chantier intervient en toute fin des travaux. Les éventuelles réserves sont annotées sur le procès verbal. La garantie décennale commence à courir quand toutes les réserves sont levées.
Pourquoi faire appel à Camif Habitat pour transformer un local commercial en habitation ?
La transformation d’un local commercial en habitation est un exercice complexe. Les espaces et les volumes d’une boutique doivent généralement être adaptés : remplacement de la vitrine, cloisonnement, remise en état des sols et des murs, etc.
