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Travaux d'habitation :
Toutes les démarches administratives

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Les démarches administratives sont inhérentes aux travaux de construction, d’aménagement et de rénovation de l’habitat. A tort, elles font souvent figure d’épouvantail. Car si vous anticipez, si vous vous adressez aux bons interlocuteurs, ces démarches administratives s’intègreront naturellement à votre projet.
Le Permis de construire et la Déclaration préalable, les deux principaux documents requis pour les travaux des particuliers, ont pour objectif de faire respecter les règles de l’urbanisme en vigueur dans les zones d’habitation. En règlementant ainsi le marché foncier, l’Etat entend préserver l’esthétique urbaine, d’intérêt public.

Le tableau des démarches administratives

Quels travaux
envisagez-vous ?
Quels documents
sont nécessaires ?
Modifier l'aspect extérieur de mon logement
- Ouvrir une fenêtre sur l'extérieur Déclaration préalable
- Transformer une fenêtre en porte, sur l'extérieur Déclaration préalable
- Agrandir ou surélever un existant : Permis de construire
      Entre 2 et 20m² Déclaration préalable
      Au-delà de 20 m² Permis de construire
- Agrandir ou surélever un existant  en zone urbaine avec PLU :
      Entre 2 et 40 m² Déclaration préalable
      Au-delà de 40 m² ou entre 20 et 40 m²  si la surface totale >170m²* Permis de construire
- Poser une fenêtre de toit Déclaration préalable
- Ravaler une façade :
      Nettoyage Aucune formalité
      Enduit et/ou changement de couleur Déclaration préalable
Construire un édifice
Quel qu'en soit le type : avec jardin ou non, destiné à l'habitation ou non
(abri de jardin, mobile-home), vu de la rue ou non.
- Construire un bâtiment indépendant (non rattaché à un bâtiment existant) :
     Entre 5m² et 20m² Déclaration préalable
     Au-delà de 20m² Permis de construire
- Construire :
      Un mur de clôture ≤ 2m de haut Aucune formalité
      Un mur de soutènement Aucune formalité
      Une piscine enterrée < à 100 m2 Déclaration préalable
      Construire ou agrandir une terrasse au niveau du sol Aucune formalité
Transformer un édifice.
- Aménager une pièce d'habitation dans un garage ou dans des combles:
      Entre 5 et 20m² Déclaration préalable
      Au-delà de 20m² Permis de construire
- Aménager une pièce d'habitation dans un garage ou dans des combles en zone urbaine avec PLU:
      Entre 5 et 40m² Déclaration préalable
      Au-delà de 40m²
      ou
      Entre 20 et 40m² si la surface totale > 170m²*
Permis de construire
- Transformer un local  commercial en habitation avec travaux sur la structure Permis de construire
- Transformer un local  commercial en habitation sans modification sur la structure Déclaration préalable
Démolir un édifice
- La construction est dans le secteur sauvegardé d'un programme de restauration immobilière Permis de démolir
- La construction est dans le champ de visibilité d'un monument historique ou dans une zone de prtection du patrimoine architectural Permis de démolir
- La destruction d'un bâtiment en ruine au bord de l'écroulement Pas de permis de démolir

(*) : si, à l’issue des travaux,  la surface totale  de surface plancher ou d’emprise au sol  dépasse les 170 m², le recours à l’architecte est obligatoire. L'emprise au sol prise en compte pour le calcul de ce seuil est uniquement celle de la partie de la construction qui est constitutive de la surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.

Surface de plancher et emprise au sol

De l’importance de votre projet, en termes de surface, va dépendre le type de document requis. Pour calculer la surface de votre bâtiment, les notions de surfaces plancher et d’emprise au sol ont été élaborées.

La surface plancher
Depuis le  1er mars 2012, la surface plancher remplace la SHOB et la SHON. La surface de plancher est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert sous hauteur de plafond supérieure à 1.80 mètre. Cette surface est calculée à partir du nu intérieur des façades, l’épaisseur des murs extérieurs n’étant pas comptabilisée.  Si le projet comporte des techniques d’isolation thermique extérieures telles que les murs épais ou les doubles parois, les surfaces de construction ainsi créées ne sont pas comptabilisés et ne limitent plus le droit à construire.
   
Ne sont pas comptabilisés dans la surface plancher :
• La surface correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l ‘extérieur ;
• La surface des  vides  et les trémies des cages d’escaliers et d’ascenseurs ;
• la surface aménagée pour le stationnement des véhicules y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre ;
• les caves et les celliers en habitat collectif (Ils ne peuvent donc être déduits en maison individuelle) ;
• la surface des planchers des combles non aménageables ;
• la surface des  locaux techniques des bâtiments d’activité ou d’habitation collectifs ;
• les circulations intérieures pour l’habitat collectif (déduction forfaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation).
 
Nota : les surfaces closes et couvertes retenues dans la surface plancher  entrent dans le calcul de la  surface taxable.
 
Exemple : Une maison d’habitation, une véranda constituent de la surface plancher et de l’emprise au sol. Un garage, un préau constituent uniquement de l’emprise au sol.


Exemple : un garage fermé n’est pas constitutif de surface plancher mais entre dans le calcul de l’imposition.
 
L’emprise au sol
Cette surface complète la surface plancher et permet à l’administration  d’avoir un contrôle sur le bétonnage des parcelles. Sont directement visés tous les bâtiments autres qu’habitables non constitutifs de la surface plancher, tels que les garages, les abris de jardin, les hangars, les préaux,  la terrasse surélevée.  Ces bâtiments  devront eux aussi bénéficier d’un accord  de  l’administration.
 
«L’emprise au sol» est la superficie résultant de la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Elle comprend :
• l’épaisseur des murs extérieurs, matériaux isolants et revêtements extérieurs compris ;
• les éléments en débords de la construction : auvents, acrotères, bandeaux, corniches, marquises etc ... ;
• les éléments en surplomb de la construction : balcons, loggias, coursives etc...
   
Vous devez connaître l’emprise au sol et la  surface plancher de votre projet de construction ou d’extension pour déterminer si vous devez solliciter un permis de construire ou déposer une Déclaration préalable  et si vous êtes tenu de recourir à un architecte.


Le Permis de construire


La demande de permis de construire concerne la plupart des travaux de construction. C’est le document le plus connu. Il fait l’objet :
d’un formulaire officiel Cerfa (Centre d’enregistrement et de révision des formulaires administratifs)
de documents annexes (matériaux, plan du bâtiment, plan de situation…).


La demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de la commune en
4 exemplaires contre un récépissé de dépôt.
Le délai d’instruction moyen est de deux mois.


Les travaux doivent commencer dans un délai de deux ans à partir de l’accord de l’administration.

Le titulaire de l'autorisation peut demander la prolongation du permis de construire au moins 2 mois avant son expiration.


Lorsque les travaux commencent, le titulaire du permis doit prévenir la mairie en
transmettant une Déclaration d’Ouverture de Chantier ( DOC ).
Le permis de construire doit être affiché à la mairie et sur le chantier. Le document doit être visible de la voie publique.


A la fin des travaux le bénéficiaire doit déposer une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux à sa mairie. L’administration a alors trois mois pour remettre en cause la conformité des travaux et vous forcer à démolir la construction si elle est considérée comme illégale.


En théorie le permis de construire est obligatoire pour :
les nouvelles constructions supérieures à 20 m²
les travaux ayant pour effet de modifier le volume d’un bâtiment et de créer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur
changement de destination de locaux (lorsque les travaux ont pour effet de modifier la structure porteuse d’un bâtiment ou sa façade)

La Déclaration préalable

La Déclaration préalable est à priori plus souple que le permis de construire.
Elle concerne les constructions de moindre importance.
A l’instar du permis de construire, la Déclaration préalable a pour objet d’encadrer l’activité immobilière sur un secteur donné.


A partir de son acceptation, elle a une durée de validité de deux ans.
Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an.
La Déclaration préalable peut toutefois être prolongée pour une durée d'un an.


Elle fait l’objet d’un imprimé officiel Cerfa et peut être complétée par des documents annexes : notice des matériaux, plan des façades, plan de situation.


Comme le Permis de construire elle est adressée ou déposée en mairie contre récépissé. Elle est établie en deux exemplaires.
Le délai d’instruction est d’un mois en moyenne. Passé de délai, vous disposez d’une non opposition aux travaux.

Le récépissé doit être affiché sur le chantier et à la mairie. A partir de cette date, un tiers à 2 mois pour contester la conformité des travaux. Une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) doit être adressée à la mairie dès lors que les travaux commencent.

L'Autorisation de l'Architecte des Bâtiments de France

Certains projets de travaux sont situés à proximité d’un bâtiment historique comme une église, un château… Si l’édifice est classé ou inscrit, il est reconnu comme élément du patrimoine et protégé par la loi.
Avant de débuter les travaux, il faut obtenir une autorisation préalable délivré par l’Architecte des Bâtiments de France.
C’est le Plan Local d’Urbanisme ( PLU ) de la commune qui définit le périmètre concerné par l’Autorisation de l’Architecte des Bâtiments de France.
Ce document de planification de l’urbanisme est communal ou intercommunal.


Dans la pratique vous n’avez pas à demander cette Autorisation. L’administration se chargera de faire suivre votre dossier après votre demande de Permis de construire.

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est un document officiel qui expose les droits et les règles d’urbanisation sur un secteur géographique donné. Contrairement au permis de construire il n’est pas une autorisation.
Le certificat d’urbanisme d’information : il permet de connaître les règles en vigueur sur votre terrain.
Le certificat d’urbanisme opérationnel : il indique si votre terrain peut faire l’objet d’une construction et cite les équipements déjà en place ou prévus (réseaux, voies…).
La durée de validité du certificat d'urbanisme est de 18 mois.

Le Permis de démolir

Le Permis de démolir est requis avant toute démolition totale ou partielle dans un secteur protégé ou sous contrôle de la commune. Ceci parce que la construction peut revêtir un intérêt patrimonial. Elle peut notamment intervenir avant la construction d’un nouvel édifice.


Le permis de démolir a une durée de validité de 2 ans.
Il peut être prolongé 2 mois avant son expiration.

La Déclaration d'achèvement et de conformité des travaux

Ce document engage la responsabilité du déclarant (maitre d’ouvrage, maître d’œuvre, constructeur) sur le respect des règles de construction. A compter de la date de réception en mairie, l’administration dispose d’un délai de 3 mois pour vérifier la conformité des travaux avec le Permis de construire ou la Déclaration préalable. Sans réponse expresse de la mairie, le déclarant peut demander à la mairie de lui délivrer un certificat constatant l’absence de contestation de l’administration.